Важно знать перед покупкой маленькой КВ в центре Москвы - подводные камни и нюансы при покупке доли в полноценной квартире

199₽ VIP

Добрый день. Если помещение единое с одним входом, то будет указана доля. Но если продавец до момента продажи не предложил другому сособственнику выкуп этой доли, то он имеет право в судебном порядке ваш договор оспорить.

1.Если квартира не выделена в натуре, а разделена только перепланировочной стеной то возникает 2 проблемы:

a)была ли согласована эта перепланировка согласно ст 26-27 ЖК РФ,если она не была согласована есть риск того, что девушке придется сносить эту стену за свой счет и приводить помещение в первоначальное соответствие, либо признавать через суд перепланировку законной деля строительную экспертизу за 50-80 000 рублей, поэтому пусть сначала перед покупкой покажут разрешение жилинспекции администрации района о проведении перепланировки квартиры, если такого разрешения нет то я бы пока не советовал покупать такую квартиру, по вышеобозначенным причинам

б)Так как у вас доля в праве общей собтсвнености, а это именно доля в праве, то в случае наличия долгов от другой квартиры по коммунальным платежам эти долги будут делиться по ВСЕМ собственникам в праве этой общей собственности, согласно ст 247 ГК,поэтому если сосед не совсем благонадежный то его доли по коммунальным платежам перекинутся на девушку долевика

2.Это высокорисковая квартира, поэтому у них всегда невысокие цены, будьте оочень осторожны, даже коммунальная квартира лучше чем такая.

Здравствуйте, Артем. Если это для, то согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Т.е. продавец должен направить другому участнику долевой собственности уведомление о покупке, выждать 30 дней с даты получения и продавать на тех же условиях, что предлагали ему. Договор по продаже дол и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Здравствуйте, Артем!

Подводные камни в том, что сделку в последующем могут признать недействительной.

Дело в том, что если продают долю (например 1/2), а не квартиру, расположенную по адресу __________ общей площадью _________, то продавец, перед тем как продать эту долю третьим лицам ОБЯЗАН предложить выкуп другому долевому собственнику.

И только в том случае, если второй собственник не выкупит долю в течение 30 дней, продавец может продать Вам.

Согласно ст. 250 ГК РФ,

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Рекомендую попросить у продавца документы, подтверждающие, что доля предлагалась другому собственнику. Если такой документ есть, и он направлен более чем 30 дней назад, то можно приобретать.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

2. Учитывая то, что девушка приобретает долю, то даже для регистрации посторонних лиц ей придется брать разрешение у других собственников (долевых), что совершенно неудобно, так как могут не позволить ей полноценно пользоваться своим жильем (долей).

3. Также может возникнуть проблема, согласована ли перепланировка? Есть ли документы - согласования о перепланировке, проверьте их перед покупкой такого жилья.

И честно говоря, вариант не очень хороший, разве что приобретать его за копейки.

Всех благ Вам!

Уважаемый Артем! Здравствуйте! Конечно, в идеале бы видеть как правоустанавливающие, так и кадастровые (технические) документы по Вашей ситуации. Тогда и консультация будет иметь весомое значение. Естественно, составляется толковое соглашение между собственниками права на общую долевую собственность. Далее, решаете вопрос с получением соответствующих разрешительных документов (там, на реконструкцию квартиры в силу нормы ст.51 Градостроительного кодекса РФ; на перепланировку или/ переустройство — ст.ст.22-24 Жилищного кодекса РФ), на разрешение Мосгоржилинспекции, ОНД МЧС РФ и адмнистрации управы (округа) на перепланировку. Вам для МК надо взять разрешительные документы УО или ТСЖ на перепланировку и переустройство, как согласие дома (собственников помещений) на внесение изменений в кадастровый паспорт дома (в части коридора и санузла). В МК должны также подать заявление и ТСЖ или УО на перепланировку (переустройство — если есть на то основания) именно по дому (изменение площади общедомового имущества).

Никаких.

Кроме того, что перепланировка незаконна и придется по иску администрации возвращать всё назад, а, кроме того, регистрация в квартире членов семьи её не возможна без согласия всех долевых собственников

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Фактически образованы новые самостоятельные объекты недвижимости. Вместе с тем законом предусмотрена возможность перепланировки и переустройства жилого помещения, но не создания на его основе нескольких самостоятельных жилых помещений. Кроме того, установление дополнительных санузлов в квартире противоречит требованиям п. 1.7.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 №170.

То есть даже, при наличии проекта переустройства и перепланировки квартиры, он бы противоречил требованиям градостроительного законодательства.