Недееспособный наследник получил 1/10 долю в квартире - как продать с участием опекуна и других наследников?

Добрый день.

Как продать долю в квартире?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если участники долевой собственности изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то право выбора участника долевой собственности, которому будет продана доля в квартире, принадлежит продавцу.

Кроме того, не требуется направлять извещение другим сособственникам о продаже доли в квартире одному из них.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу N 33-48248/2018).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).

Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения взимается нотариальный тариф (государственная пошлина) в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ч. 6, 7 ст. 22, ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).

С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Если договор заключен до 01.02.2019, а также если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, переходите к следующему шагу.

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 08.04.2019 N П/098):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);

• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Следует учесть, что представление на государственную регистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д 23 и):

• если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на долю в квартире на основании электронных документов;

• если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ "ФКП Росреестра".

В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Ирина, совершение сделок по распоряжению имуществом н лиц, признанных судом недееспособными, возможно только при наличии разрешения (согласия) органа опеки и попечительства;

Увы, но продать имущество недееспособного, только с разрешения органов опеки и в этом нужно участие опекуна (интерната).

Здравствуйте!

На продажу доли недееспособного требуется согласие органов опеки и попечительства, от его имени сделку заключает опекун. Без согласия всех собственников квартиру не продать. Можете продать лишь свою долю.

Продать может только опекун с согласия органа опеки.

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.

Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.

Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.

Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Недееспособный собственник получил 1/10 долю в квартире согласно свидетельству о праве на наследство по закону, являясь наследником 3‑й очереди. Недееспособный находится в интернате. Опекуном является директор интерната. Как можно продать квартиру, если ещё 9 наследников. Квартира 36 кв.м.

Сын недееспособный инвалид, оформляю в интернат, у него 1/3 часть жилплощади, как переоформить на себя,2/3 часть мужа (он умер) всё равно надо оформлять на себя. Благодарю