Как правильно оформить сделку при покупке квартиры в долевой собственности без зарегистрированных прав в Росреестре и выписке ЕГРН без строки правообладатель?

199₽ VIP

Вы одним действием сразу и право регистрируете и продаете, а получение денег возможно через аккредитив или депозит в банке.

О выписке, если продавцы не прекратят свою регистрацию добровольно, то покупатель сможет сам это сделать, но только через суд.

Обычная сделка. Если после делки не выпишут я добровольно - выпишите в судебном порядке.

Добрый день. Варианты передачи денег следующие. Продажа в соответствии со ГК РФ Статья 549

Шесть способов рассчитаться за квартиру таковы:

прямая оплата (наличными или безналичным переводом);

сейфовая ячейка в банке;

аккредитив;

депозит нотариуса;

эскроу-счет;

ЦНС (Сбербанк) относительно свежий способ

Выпишите продавцов в судебном порядке если сами не выпишут.

Здравствуйте, Марина!

Деньги лучше не передавать, а перечислять.

И делать это после регистрации перехода права собственности на квартиру.

Такое возможно, если грамотно составить договор (ст. 421, 454 ГК РФ).

Ну либо хотя бы большую часть денег перечислить после регистрации.

То что они хотят выписаться после сделки не проблема.

Главное опять же в договоре на этот счет грамотно прописать условия.

Количество собственников определяется по имеющимся документам.

Каждому деньги перечислять не обязательно, если в этом договоре указать кто получает деньги за всех.

Пока право собственности не зарегистрировано в Росреестре и не получена выписка из ЕГРП,то у кого покупать то собрались? У кого какие доли? Кто сторона сделки? С 1998 года прошло много времени, состав собственников мог поменяться, кто то умер, кто то наследовал, а права этих лиц не зарегистрированы. Сомнительно все это.

ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание п.

Добрый день! В рассматриваемом случае имеются риски для покупателя.

Вам необходимо проверить круг лиц, зарегистрированных на момент приватизации и участвовали все они в приватизации. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации, имеют бессрочное право пользования квартирой и сохраняют это право после продажи квартиры (таких лиц никак нельзя выселить, кроме как добровольно). Больше того, их необходимо указывать в договоре купли-продажи под страхом его незаключенности, так как в нем не будет указано лицо, сохраняющее право пользования квартирой, что является существенным условием договора в силу ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требуйте, чтобы покупатели выписались до оформления договора купли-продажи или есть неплохой вариант убедиться в намерениях проживающих лиц - запросить заявление-обязательство о выписке из квартиры, в котором нотариус удостоверяет подпись. Хотя юридической силы такое заявление играть не будет (т.е. только на этом основании выписать лицо нельзя), но намерения сторон таким образом проверить можно.

До 1998 года, недвижимость регистрировалась в БТИ, а департаменте, в сельской администрации. Пусть они свое право в ЕРГН зарегистрируют, без обременений, а потом уже будете договор заключать, Может она в залоге с 1992 года, или было решение суда о признании договора приватизации недействительным, а решение суда они не донесли до Росреестра. Пока вы определенно рискуете. В договоре указать, что деньги перечисляются безналично на счет, указанный в договоре, открытый на имя продавца, продавцов. Для подтверждения принадлежности счета выписку из банка пусть принесут. А чтобы продавцы не переживали, что останутся без денег и без квартиры, в договоре указать, что до полного расчета квартира находится в обременении, что оплата производится в месячный срок, что в случае неполной оплаты договор расторгается, а право собственности ваше прекращается.

Вы тоже можете внести в договор условие, что если ваше право собственности не будет зарегистрировано в указанный срок, по независящим от вас причинам, то договор купли-продажи расторгается, а оплата не производится.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 5 (2017)

УТВЕРЖДЕН Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

стр.17-19

8. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса №78-КГ 17-21

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело №4-КГ 18-27 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.Москва 15 мая 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Здравствуйте Марина

Продавцы должны предоставить справку с БТИ о правообладателях по количеству собственников

Можете зарегистрировать сделку купли продажи с одновременной подачей от продавца заявления о постановке объекта на кадастровый учет, так как документы оформлены у продавца до начала действия регистрационного органа - ошибкой не будет (т.е. при регистрации к/п в базу ЕГРН внесут продаваемый объект, а потом вашу сделку будут регистрировать)

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона N 218-ФЗ. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Снятие с регистрационного учета продавца желательно обсудить по согласию сторон и указать в самом тексте дкп

Передачу денег укажите в самом тексте дкп - кому, сколько и как.

Данный пункт решается либо передачей денег в момент регистрации дкп либо после путем перечисления на расчетный счет каждого продавца и с получением расписки о получении денег и за что

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. (статья 554 ГК РФ)

Здравствуйте, Марина! Проблемы могут быть в том, что регистрация может не пройти, т.к. Росреестр посчитает документы сомнительными и отправит в суд устанавливать право собственности. В любом случае согласно ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до продажи право собственности Росреестр будет регистрировать сначала на продавца, а затем на покупателя. Так что здесь продавцы ничего не сэкономят. И если они настроены продавать, то лучше им зарегистрировать право до продажи. Это снизит риск того, что регистрация не пройдет успешно. Так что если заинтересованы в этом объекте, то предъявите такое требование к продавцу, а все обязательства пока закрепите в предварительном договоре (ст.429 ГК РФ) с условием о задатке (ст.380-381 ГК РФ). Деньги можно частично передать по предварительному договору, а когда зарегистрируют успешно право на себя, тогда уже заключать основной ДКП и выходить на сделку (ст.549 ГК РФ).

Здравствуйте Марина!

Как действующий юрист и часто сопровождаю сделки купли-продажи, могу сказать Вам следующее!

1. То что продавцы согласны продавать, это хорошо, но для чистой продажи необходимо именно Выписку из ЕГРН (поставить на кад. учет), а так же Вам следует ознакомиться с Тех. планом на наличие или отсутствие перепланировок, потому что с 1998 г. возможно менялось что-то в недвижимости, а в дальнейшем для Вас такие проблемы не нужны.

2. Собрать необходимо продавцам именно справки о том что нет задолженности по коммунальным платежам, а также предоставить Вам справу о прописанных лицах.

3. То что не хотят выписываться (сниматься с регистрации) это в дальнейшем может привести к судебным разбирательствам для Вас, именно в судебном порядке снимать с регистрационного учета всех кто там зарегистрирован.

Не соглашайтесь на такие условия, требуйте чтобы на момент подписания ДКП все были выписаны, потому что Вам нужно чистая недвижимость!

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

4. Деньги передавать через аккредитив, открываете аккредитив перечисляете деньги в день подписания ДКП, а воспользоваться продавцы смогут только когда предъявят ДКП зарегистрированный в Росреестре и Вашу Выписку ЕГРН.

Так будет правильно!

Всего Вам наилучшего!

Как определить количество собственников? И должен ли покупатель каждому собственнику перечислять его часть при расчете?