Столкновение интересов - как решить вопрос продажи доли квартиры при несогласии наследников

Здравствуйте.

По ст.250 ГК РФ.

Сначала сестра должна предложить купить её долю вам. Если вы откажитесь или не ответите, то сестра может продать свою долю третьим лицам.

Здравствуйте Анастасия!

Сестра просто так не может продать свою долю. Вы имеете право преимущественной покупки, поэтому она сначала должна предложить ее Вам.

При этом продать свою долю она может только при Вашем отказе и возможности ее выдела в натуре.

yandex.ru

Чтобы продать свою долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры, что вы хотите продать свою долю. Отправьте извещение каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.

П. 2 ст. 250 ГК РФ

Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.

П. 1 ст. 250 ГК РФ

Перед тем как отправлять извещение, я советую обсудить с другими собственниками, что вы собираетесь продать долю, — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обсудить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Если вы не знаете всех собственников квартиры, долю в которой вы продаете, закажите выписку из ЕГРН. В ней вы найдете не только имена собственников, но и информацию, которая пригодится для договора купли-продажи: кадастровый номер, общую и жилую площади. Еще из выписки можно узнать, находится ли ваша квартира в залоге.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно на сайте Росреестра. Выписка стоит 300 Р, оформляют ее в течение трех рабочих дней

Извещение нужно направить в письменной форме всем собственникам за месяц до совершения сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.

Скачать шаблон извещения о намерении продать долю

п. 2 ст. 250 ГК РФ

п. 2.1 Методических рекомендаций для нотариусов

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

• порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;

• кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;

• сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

В эпоху всемирной удаленки можно передать извещение в электронной форме нотариусу через единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или через госуслуги.

Раздел II приказа Минюста от 30.09.2020 № 232 о порядке совершения нотариальных действий удаленно

Но для этого вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, оформить ее можно в удостоверяющем центре, средняя цена — от 1000 Р.

ч. 3 ст. 86 основ законодательства о нотариате

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.

П. 2.6 Методических рекомендаций для нотариусов

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы отправили его по адресу регистрации. Но если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется выяснить новый адрес и отправить извещение еще раз.

подп. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ

ст. 165.1 ГК РФ

п. 3.5 Методических рекомендаций для нотариусов

Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.

Пп. 5.1—5.3 Методических рекомендаций для нотариусов

К счастью, вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.

П. 4.2 Методических рекомендаций для нотариусов

Скачать шаблон отказа от преимущественного права

Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.

П. 4.4 Методических рекомендаций для нотариусов

п. 3 ст. 60 СК РФ

п. 2 ст. 37 ГК РФ

Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.

Абз. 2 п. 2 ст. 37 ГК РФ

п. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.

П. 3 ст. 250 ГК РФ

Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. При этом платит он не продавцу, а первоначальному покупателю — возмещает стоимость доли. Это подтвердил Верховный суд в п. 4. обзора практики по гражданским делам за 2020 год (№4).

Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

• вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;

• вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;

• один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-то из собственников.

Не совсем так. 1/2 долю в праве общей долевой собственности можно продать без выдела доли в натуре, т.е. без физического разделения квартиры на два обособленных помещения. Просто сестра вначале предложит Вам приобрести ее долю (согласно ст.250 ГК, это преимущественное право покупки); если Вы откажетесь, она продаст свою долю кому угодно. Это будет означать, что квартира осталась физически нетронутой (неразделенной), просто один из сособственников поменялся. А вот то, о чем Вы говорите в уточнении - это другой вопрос, это выдел доли в натуре. В частном домовладении это еще возможно сделать, но в квартире практически нельзя.

Здравствуйте! Квартира разделу не подлежит, если вы совместно не договоритесь совместно продать у нее не получится. В соответствии Гражданским кодексом она обязана направить в первую очередь вам уведомление о том, что намеревается продать свою долю за определенную сумму если вы не купите у нее тогда она имеет права реализовать третьим лицам. Данные третьи лица которые будут приходит вашу квартиру они будут понимать, что доля имеется у ее членов семьи, таким образом, не каждый захочет жить с вами.

Разделить квартиру практически невозможно, можно только определить порядок пользования с пользованием общими удобствами. Если она продаст свою долю, то у вас получится общая долевая собственность с чужим человеком. Вы пользуетесь правом преимущественной покупки её доли (ст.250 ГК РФ).

Я правильно понимаю, что выдел квартиры - это выделение доли сестры в изолированное жилое помещение не только комнат, но и части кухни, санузла, коридора и т. д.? то есть без разделения нашей квартиры в 60 кв. м. на 2 помещения по 30 м. кв. она продать не сможет? И если она решит продать свою долю кто затраты на все это будет нести?