Неплатежеспособный арендатор или неприспособленное предприятие - кто прав в нашей ситуации?

Надежда!В соответствии со ст. 614 ГК РФ :

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

С уважением Сергеева О.В

.

Здравствуйте.

Тут нужно смотреть и договор ст.606 ГК РФ и возражения на требования и соответствие материальному праву по ст. 168 ГК РФ. Вы какие действия предпринимали?

Здравствуйте.

Ваш вопрос носит коммерческий характер.

Вы не относитесь к социально незащищенной категории граждан (инвалид, пенсионер, многодетная семья, ребенок-сирота и т.п.), поэтому по данному вопросу консультацию можете получить только на платной основе. Если же Вы относитесь к льготной категории граждан, то с документами, подтверждающими право на льготу, Вам необходимо обращаться в юридическое бюро, расположенное в вашем районном МФЦ.

Для получения ответа на свой вопрос Вы можете по своему выбору:

а) обратиться к любому выбранному Вами юристу на нашем сайте личным сообщением, либо по телефону или электронной почте, указанным в его профиле; оплатить его консультацию по назначенной юристом цене и указанным юристом способом;

б) обратиться в любую юридическую контору Вашего города, а также к любому частнопрактикующему юристу или адвокату, адреса и телефоны которых найдете в СМИ своего города;

в) принять на работу штатного юриста и платить ему достойную белую зарплату.

Всего Вам доброго.

Спасибо, что выбрали наш сайт.

За подробной консультацией по таким вопросам в личку к выбранному юристу вам следует обращаться, вопрос у вас коммерческий.

В Вашем случае есть основания признать договор недействительным в части, так как одно из существенных условий договора нарушено. С другой стороны, если арендатор фактически арендовал помещение, то в судебном порядке последний может рассчитывать на обязание выплатить арендную плату, но с пересчетом по законному тарифу.

Юлия, оснований для признания договора недействительным из изложенного Вами не усматривается. Отдельных его положений - возможно.

Нет по этим основаниям, договор не может быть признан недействительным. Кроме того на основании ст. 421 ГК РФ стороны свободны в выборе условий договора. Арендатор, будучи юрлицом, с условиями договора был ознакомлен их принял и подписал, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Удачи!

Если не было повышения давления в сетях, то УК не отвечает. Если было, в результате чего сорвало кран отвечают они (ст. 1064 ГК РФ).

Арендодатель будет отвечать в том случае если в Вашем договоре ответственность по содержанию сетей возложена на него. Пишите обоим. В суде назначайте экспертизу.

Вины арендодателя в причинении ущерба (ст.15, 1064 ГК РФ) в данном случае не усматривается. Виновата УК, которая надлежащим образом не обслуживала общее домовое имущество. Так что претензию нужно предъявлять ей. В случае отказа возместить ущерб, делать оценку и подавать исковое заявление в суд.

Добрый день. Дело в том, что даже если Вы устраните за свой счет повреждения у имущества арендодателя - это не умаляет Вашего права на возмещение ущерба (ст. 1064 ГК РФ), причиненного Вам (как в части возмещения поврежденного товара, так и в части возмещения затрат на ремонт). Из текста п.п. 10, 11, 13 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) следует, что за надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме отвечает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. Управляющая организация несет ответственность за вред, причиненный собственнику жилого помещения из-за ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, а также за действия своих работников, повредивших имущество собственника при осуществлении ремонтных работ.

Поэтому именно УК должна возмещать вред Вам, поскольку вред причинен общедомовым имуществом.

Здравствуйте, надо проводить экспертизу ущерба и именно выявлять причину потопа, чтобы уже иметь 100% доказательства вины одного из участников. Тогда вы сможете ужеподавать претензию на основании ст.1064 ГК РФ.

Доброго времени суток. В первую очередь нужно убедиться что именно УК виновна в том, что ваш магазин затопило. Определить виновного может только эксперт, который выдаст вам заключение. Заключение станет вашей опорой в судебном разбирательстве (если до него дойдет). На основании акта о залитии эксперт составляет расценочную опись, в которой будет определено, что и как надо будет ремонтировать. Опирайтесь на Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

Ответственность за содержание общего имущества отвечают СОБСТВЕННИКИ этого имущества по ст 36 ЖК;так что вам нужно сначала подать претензию Арендодателю, который свяжется с управляющей компанией, которая занимается ка краз управлением общим имуществом в доме.

Претензии можете направить как непосредственно УК, так и МУП - своему арендодателю.

За надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме (если он многоквартирный) отвечает УК. Но у Вас есть договор аренды.Претензия о возмещении материального ущерба, ст.15,1064 ГК РФ. Если не возместят - иск в суд подавайте. Возможно Вы поймете из претензий к кому надлежит предъявить требования. При необходимости в суде определитесь с надлежащим ответчиком.

Стояки в подвале и все запорные устройства на стояках относятся к общедомовому имуществу ИКД. Претензии предъявляйте в УК, которая по договору управления отвечает за надлежащее содержание ОДИ.

Ст.15 ГК РФ, ст.160,161 ЖК РФ.

Добрый день Александр.

У вас интересная ситуация так как есть несколько вариантов решения данной проблемы:

1.Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Руководствуясь ст. 612 арендодатель отвечает за недостатки сданного имущества. Таким образом, вы имеете право подать исковое заявление на администрацию г. Москвы (я арендую его у г. Москвы) в суд и привлечь в качестве третьего лица управляющую компанию. (на практике-собственник будет отвечать только если докажут его прямую вину в затоплении. Тут всё таки больше шансов с УК взыскать)

2.Дом, в котором находится арендуемое Вами помещение, находится на обслуживании управляющей компании. У всех собственников квартир дома должны быть заключены Договоры управления многоквартирным домом. Среди прочих услуг, оказываемых собственникам, Поэтому недопущение затопления помещений в доме — прямая обязанность управляющей компании. Даже в том случае, если между Вами и управляющей компанией Договор не заключался. В этой связи исковое заявление в суд должно быть предъявлено к обслуживающей дом управляющей компании на основании статьи 1064 Гражданского кодекса России. При этом дополнительно (для большей весомости Вашей позиции в суде) Вы можете провести независимую экспертизу причин затопления.

Поскольку у Вас договор аренды, Вы либо привлекаете администрацию в качестве соистца, либо обращаетесь в суд к самой администрации, а в суде проходит замена ответчика.

С уважением Дмитрий Александрович.

Добрый день!

Прорвавший кран, исходя из Вашего сообщения, стоит перед входом во внутрь дома-значит это общедомовое имущество, за содержание которого отвечает УК. Предъявляйте претензию УК.

Арендодатель отвечает финансово за порчу Вашего имущества, если бы кран стоял в арендованном помещении.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ Статья 1064

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с правилами гражданского законодательства ответственность за вред несет причинитель вреда. В данном случае арендодатель никакого отношения к вашему ущербу не имеет, так как залив произошел вследствие повреждения общего имущества, а не имущества собственника помещения. Ответственность за содержание общего имущества несет УК.

ГК РФ Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 1064 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.

О выявлении конституционно-правового смысла п. 1 ст. 1064 см. Постановления КС РФ от 10.03.2017 N 6-П от 08.12.2017 N 39-П.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

(в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Описанное вами оборудование относится согласно статье 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу

Исходя из пунктов 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общедомового имущества осуществляет управляющая организация Она же несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

Поэтому свою претензию вам следует адресовать УК.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2018) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ

II. Требования к содержанию общего имущества

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Кто поможет написать предсудебную претензию к УК с приведением Статей.

Все из договора следует . Если в договоре так определено - правомерно (ст. 421 ГК РФ)

Если вы допускали просрочки в оплате арендной платы, арендодатель может требовать внесения платы вперед на срок до двух месяцев.

Если просрочек не было, то плата вносится в том порядке, как предусмотрено договором.

Здравствуйте, Ольга! Можно прописать освобождение от арендной платы (ст.614 ГК РФ), что будет определенный мораторий, а также гарантии на продление договора аренды по окончании его срока, первочередное право на продление договора аренды. А с финансовой точки зрения как договоритесь: если освободит от аренды первое время, то можно согласиться.

Здравствуйте, Ольга!

Все зависит от того, готовы ли вы сразу оплатить ремонт арендуемого помещения.

Если вы сразу оплачиваете ремонт, всю сумму, то в договоре необходимо прописать, что Арендатор, в связи проведением ремонта на сумму... освобождается от арендной платы до такой-то даты. Необходимо рассчитать сколько уйдёт на ремонт и какая арендная плата.

Если вы не хотите сразу оплачивать ремонт помещения, то можно в договоре прописать например: арендная плата за первый год составляет столько то (с учётом ремонта), а с такой то даты указать стоимость аренды ниже (ст. 606 ГК РФ).

На самом деле вариантов множество, самое главное правильно рассчитать суммы и платежи, чтобы не получилось так, что вы и ремонт сделаете и отсрочку аренды не предоставят.

Ну и так как ремонт производится за ваш счёт, то лучше перестраховаться и прописать пункт о том, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязан будет вам вернуть стоимость за ремонт. А то вы сделаете ремонт за свой счёт, а он через месяц заявит о расторжении договора.

Всех благ вам!

Здравствуйте. Это не совсем так. При заключении договора аренды составьте очень подробный акт состояния принятого имущества, он будет являться приложением к договору аренды. Можно сделать фото-и видео-съемку для фиксации состояния переданного в аренду имущества. В договоре аренды прописать, что арендатор должен производить текущий ремонт помещения в СЧЁТ АРЕНДНОЙ платы в срок до... месяцев. (указать точно день, месяц и год).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

И последнее: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020)

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 651 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Желаю удачи. В.

Здравствуйте!

Если Вы принимаете в аренду такое помещение, то обязательно пропишите в договоре аренды, что после расторжения аренды, все улучшения, произведённые арендатором возмещаются собственником по стоимости,, указанной арендатором по документации о ремонте

Либо укажите в договоре условие об оплате, о том, что за период от даты подписания и до определенной даты плата за аренду не взымается (ст.614 ГК РФ)

Надо заключать такой договор аренды, где Ваш ремонт войдет а арендную плату, по согласованию с арендодателем, ст. 606 ГК РФ,такое возможно, если согласуете условия.

Здравствуйте, Ольга!

Все очень просто.

В договоре прописывается эта сумма, то что должен сделать арендатор, порядок принятия этих работ. И их зачета в счет аренды.

И не предусматривайте просто арендные какникулы без привязке к ремонтам.

Тут надо грамотно подойти.

Чтобы сделали все как вы хотите.

А условия можно определить (ст. 606, 421 ГК РФ)

Нет за деятельность Арендатора Арендодатель не отвечает. Предметом Договора аренды (если говорить про недвижимость) является представление права пользование и владение определенным помещением и согласно смыслу Договора аренды Арендодатель не вправе вмешиваться в деятельность Арендатора. Но в жизни могут быть несколько исключений например, если Арендатор использует помещение не поназначению. причиняет своими действиями вред общему имуществу и комуникациям, тогда за действия Арендатора будет отвечать собственик Помещения. Кроме того, вопросы к Арендодателю могут возникнуть если например сотрудники полиции обнаружат пошивочный цех с мигрантами, а Арендатор скроется то попытаются привлечь к ответственности Арендодателя . О правах и обязанностях сторон по Договору аренды см. Главу 34 Гражданского кодекса РФ, а также Постановления Пленума ВАС по аренде.

Все-таки арендатор. Обязательства по возмещению вреда - это тоже обязательство.

ГК РФ.

" Статья 307. Понятие обязательства и основания его возникновения

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статья 308. Стороны обязательства

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.

2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства".

Добрый день!

Если договориться не получается, то придётся их выселить в судебном порядке, другого выхода нет

Всего хорошего.

Здравствуйте, направляйте им требование об освобождении помещения. Если добровольно не отреагируют, то обращайтесь с иском в суд.

Удачи вам и всего наилучшего

По нормам Гражданского кодекса при смене собственника действие договора аренды не может быть прекращено. Нужно смотреть условия договора аренды, досрочно его есть возможность расторгнуть при нарушении более 2-х раз срока оплаты, либо возможно в договоре предусмотрен срок уведомления о досрочном расторжении.

Здравствуйте.

Вы должны изучить его договор. Вполне возможно, что у него аренда проплачена наперед. Тогда Вам надо связаться с бывшим хозяином и решить этот вопрос посредством возмещения арендатору проплаченной суммы либо решать вопрос в судебном порядке. Но имейте ввиду, что суд может встать на сторону арендатора и потребовать возместить ему причиненные убытки или признать договор купли-продажи недействительным, так как в договоре не указали обременение.

Добрый день.

Если у арендатора нет оснований находиться в данном помещении и он отказывается выехать оттуда добровольно, то можно попробовать действовать двумя способами.

Первый способ обратиться к участковому, А если это не поможет, то придётся обращаться в суд с соответствующим иском в порядке статьи 304 ГК РФ.

За какой срок я должна их предупредить об расторжении договора.