Проблемы с арендой под кафе - как юридически правильно освободить помещение и избежать санкций

Подпишите акт приема возврата имущества с первым арендатором, освобождайте помещение и оформляйте в будущем официально.

А так смотрите условия договора аренды с первым арендатором вправе ли он расторгать договор аренды досрочно, если нет акт прием возврата будет обязательным, не подпишит будет являться фактически арендатором до окончания действия договора аренды.

Пока старый арендатор не подписал Акт передачи помещения - он считается плательщиком аренды. Нового выселяйте. Впредь ведите дела по условиям договора и нормам закона.

Для начала вам следует подписать акт приема-передачи помещения, так как если осталось имущество первого арендатора, то он вправе заявить иск о пропаже его имущества и требовать его возмещение. Договор аренды и условия его расторжения не должны нарушаться сторонами. Второй арендатор не имеет никаких прав на аренду так как договор аренды не был подписан и вы вправе его не допустить в помещение и возможно поменять замки, никакой ответственности вы не несете перед ним и соответственно не можете требовать плату за аренду. Если этот арендатор оставил какое-либо имущество, то во избежание дальнейших проблем, уведомляете его письменно и официально о том, что вы в составе комиссии открываете помещение и составляете акт об этом и указываете какое имущество в нем находится с применением видеозаписи и фото. Если этот арендатор в разумные сроки не появится, то акт составляете в его отсутствие, но вы вправе этого не делать так как никакие договорные отношения вас не связывают. С новым арендатором вы заключаете договор аренды после этого. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ частью 2 главой 34.