Покупка нежилого помещения с неоформленной землей - подводные камни и риски

995₽ VIP

Здравствуйте, Алексей! Снести-то не снесут. Это ж не самовольная постройка, раз стоит на регистрационном учете согласно ст.8.1 ГК РФ и требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Подводные камни в том, что если земля не оформлена, то могут взимать арендную плату за пользование земельным участком пока Вы не решите вопрос о передаче ее в собственность. И тут могут быть проблемы: раз предыдущий собственник до сих пор этого не сделал, значит, тому были препятствия. И вряд ли это только налоги. Сомнительная сделка... Будут ли проблемы или нет, это зависит от обращения в администрацию. Стоит начать с этого и разузнать, с какими трудностями там столкнетесь при оформлении земли.

Здравствуйте, Алексей.

1. Вам необходимо определить юридическую судьбу земельного участка и объекта недвижимости, заказать выписку из ЕГРН на каждый объект недвижимости. Проводилось ли межевание земельного участка, определены ли границы, целевое назначение земельного участка, соответствие его градостроительному зонированию, входит ли в состав земель населенного пункта, возможно находится на федеральных землях в лесной зоне, либо на землях сельскохозяйственного назначения, находится ли объект недвижимости в собственности продавца, нет ли иных правообладателей помещений в здании, наличие сервитута и др. Все это может повлиять на оформление земельного участка в собственность.

2. В соответствии с ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Имеются в виду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также:

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Разъяснения экспертов СПС Консультант плюс:

Нельзя выкупить участок, если:

• вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ);

• некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 4995/13 по делу N А 51-15719/2011, от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А 11-4231/2011);

• участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 ЗК РФ);

• здание или сооружение стоит на участке общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ);

• участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

В этих случаях арендуйте землю (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Здравствуйте!

Само заявление продавца о том, что землю там никто не оформляет и при этом он же утверждает, что Вы купив объект сможете это без проблем сделать является нелогичным и странным. Не правда ли?

И что мешало продавцу это сделать раньше? Нужно смотреть детально Ваши документы. Можете заказать правовой анализ у любого юриста в личке.

Однако, в целом можно сказать, что если есть регистрация права собственности на помещение в ЕГРН (ст.8.1 ГК РФ), то Вы сможете приобрести данное здание и зарегистрировать право собственности, став полноправным собственником.

В дальнейшем у Вас будет право обратиться в муниципалитет по вопросу оформления арендных отношений или выкупа земельного участка под недвижимостью.

Так как в силу ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Что касается возможности сноса здания, то это маловероятно. Снос возможен в отношении самовольных построек при существенных нарушений прав и законных интересов третьих лиц (ст.222 ГК РФ). В данном случае сам по себе факт отсутствия оформленных документов на землю не может служить достаточным основанием для сноса.

Оснований для сноса данного помещения не имеется, так как оно не относится к самовольной постройке ст 222 ГК РФ Помещение прошло государственную регистрацию в Росреестре Сведения о помещении внесены в ЕГРН-Единый государственный реестр недвижимости. Он является единственным источником, содержащим актуальные данные об объектах недвижимости и их владельцах.

Что касается земли, то в статье 35 Земельного кодекса РФ как раз применительно к вашей ситуации сказано:

. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Далее в этой статье также сказано:. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

На,основании вышеизложенного можно сделать выводы:

1 Это помещение не несут.

2.На основании ст 35 ЗК РФ вы получите право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования.

3. Как собственник здания на основании статьи 39.6 ЗК РФ можете оформить землю в аренду без торгов либо в собственность выкупить на основании ст 39.3 ЗК РФ также без проведения торгов.

Здравствуйте Алексей

В соответствии со ст.55.30

Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2022)

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления

Тем самым делаем вывод:

Вам продавец верно обратил внимание на то, что, так как земля была представлена для строительства изначально, а подтверждением служит уже зарегистрированное право собственности, то могут просить об оформлении земли в собственность под всем зданием. Но сносить нет, это же не самовольная постройка с учем проведения регистрации прав

То есть снос здания, которое уже оформлено в собственность без веских оснований не возможно. Вескими основаниями могут служить например: обращение взыскания на имущество, не использование земельного участка по целевому назначению)

Если таковых нет, то и сносить никто не будет. В крайнем случае-это к примеру изменение генплана застройки территории. То в случае даже в этом, собственность на нежилое помещение у вас не утратится.

Здравствуйте, Алексей, нет здание не снесут, поскольку нет для этого никаких правовых оснований, что касается земельного участка, согласно ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Здравствуйте Алексей! во-первых если здание зарегистрировано в собственность, то при продаже данного здания право собственности на здание перейдёт к Вам, земля под зданием участок возле здания необходимый для обслуживания помещения может быть оформлен Вами в собственность или аренду, согласно ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Во-вторых: посмотрите участок на котором расположено здание по кадастровой публичной карте, закажите выписку из реестра по данному адресу на земельный участок, обратите внимание на кадастровую стоимость участка от этого будет зависеть налог на участок в случае оформления собственности, данного участка. В комитете архитектуры и градостроительства ознакомьтесь с градостроительным генпланом по городу, не будет ли земельный участок изыматься под какие-либо государственные и муниципальные нужды. Ознакомьтесь в земельном комитете муниципалитета с ври (вид разрешённого использования) земельногои участка, чтобы узнать каким видом деятельности Вы можете заниматься в данном здании. В будущем, снести здание могут только в связи с изъятием земельных участков для муниципальных и государственных нужд с выкупом по рыночной стоимости данного помещения и земельного участка, если будет в собственности, больше ни по каким основаниям не имеют права сносить С уважением. Надеюсь ответ Вам помог.

В соответствии со статья 271 часть 1 ГК РФ Вы имеете право пользования земельным участком (ЗУ), предоставленным под эту недвижимость. Под нежилым помещением бывшего завода.

ГК РФ ст.271 ГК РФ

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком... .

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ГК РФ статья 271 часть 3

Право пользования Вы уже имеете. Следует пока только определиться кому платить за аренду земли, с кем заключать соответствующий договор.

Вы также приобретая это помещение владеете, пользуетесь, распоряжаетесь полностью и в полной мере этим нежилым помещением в соответствии со ст.209 ГК РФ как полноправный собственник, а также в соответствии со ст.271 ГК РФ.

Просто так здание не сносят. Есть план градостроительства. Если и изымают ЗУ то будет соответствующее решение собственника ЗУ и компенсация.

1. Если земля не оформлена, значит она в аренде под строительство, а это значит что срок аренды выйдет, вы можете досрочно выкупить участок у администрации по выкупной цене, без проведения торгов ст 39.20 ЗК РФ, ПОЭТОМУ не совсем правда что проблем не будет, будут расходы

2 если в ЕГРН есть запись об объекте недвижимости, он не является самовольной постройкой, а значит не может быть снесён.

Здравствуйте Алексей!

Здание зарегистрировано в Росреестре, находится в частной собственности, по этим основаниям уже нельзя просто так снести, тем более подключены к нему все коммуникации, и оно пригодно к использованию.

По поводу земли, согласно ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Когда приобретается данное здание, с землей необходимо решить вопрос именно с Администрацией, ставить вопрос о выкупе или аренде долгосрочной. В силу

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте,

К приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования (ст. 273 ГК РФ). При этом если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). А покупатель здания приобретает право пользования земельным участком, на котором оно расположено, на тех же условиях и в том же объеме, на которых им пользовался продавец здания (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Соответственно, если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. Причем это право у покупателя возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.