Судебный спор о предварительном договоре мены недвижимости с неустойкой и наличием самовольной перепланировки.

Между сторонами подписан предварительный договор мены недвижимого имущества - два жилых помещения (принадлежат мне) обмениваются на одно нежилое помещение (принадлежит Стороне 2). После подписания договора Стороне 2 стало известно, что в жилых помещениях произведена перепланировка (два нежилых здания объединены в одно, перенос оконных, дверных проемов, снос несущей перегородки, снесены перегородки ванны и туалета и сантехнические устройства) которая документально не зафиксирована и по назначению помещение стало нежилым. Таким образом, фактическое состояние объектов, а именно двух квартир не соответствуют предмету предварительного договора. В связи с незаключением основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором я обратилась в суд с заявлением о понуждении заключения основного договора. Есть ли основания для заключения договора в судебном порядке и принятия объектов с признаками самовольной перепланировки? Кроме того, в предварительном договоре указано, что внутренние характеристики коммуникаций объектов мены должны быть идентичны. Насколько правомерно руководствоваться данными технических паспортов (которые составлены до неузаконенной перепланировки) при установлении идентичности внутренних коммуникаций? Предварительным договором предусмотрена неустойка 10 тыс. в сутки, просрочка 200 суток сумма неустойки 2 млн. Какие шансы у Стороны 2 уменьшить неустойку или вообще ее избежать, если причины не заключения в срок договора в обстоятельствах как указывает Сторона 2, не зависели от нее (долго согласовывали АГО, администрация отказала в выдаче разрешения на строительство из-за смены территориальной зоны (есть постановление) )?