Сохранение безналоговой продажи квартиры при расторжении дарения недвижимости в собственности более 3 лет.

995₽ VIP

Договор дарения недвижимости ст 572 ГК РФ считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Такой договор согласно статьям 8.1 и 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. В Росреестре. Именно с момента государственной регистрации, начинается отсчет срока нахождения недвижимости в собственности в целях налогообложения при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества.

Если ваш договор дарения еще не прошел государственную регистрацию, то вы можете посредством заключения соглашения о расторжении договора стст 450-452 ГК РФ расторгнуть этот договор. В этом случае расторжение договора дарения не прерывает срок нахождения квартиры в собственности дарителя, так как стороны не успели зарегистрировать переход права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому. Если будет впоследствии заключен договор купли-продажи квартиры, то в этом случае будет считаться, что квартира находится в собственности более трех лет и соответственно согласно статей 217 и 217.1 НК РФ не нужно будет платить НДФЛ при продаже

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2022)

ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Добрый день. Да, освобождение от налога считается

Согласно ст. Ст. 217.1 "Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)"

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации

Правоотношения, связанные с дарением имущества, в том числе недвижимого, урегулированы главой 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрены возможности отказа одаряемого принять дар (статья 573), отказа от исполнения договора дарения (статья 577), отмены дарения (статья 578).

Следовательно, когда вы зарегистрировали свои права по договору, то договор дарения прекратил свое действие в результате надлежащего исполнения обязанностей сторон. Поскольку все обязательства по договору дарения сторонами исполнены, его невозможно расторгнуть соглашением сторон.

Возможность возврата имущества дарителю возможна только путем регистрации между сторонами новой сделки в отношении этого имущества.

Согласно положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (пункт 3).

А потому нельзя заключить соглашение о расторжении. При этом при купле-продажи у судов другой подход, что можно.

А потому без уплаты налога никак продать нельзя будет.

Здравствуйте, Андрей!

Такого права у Вас не сохранится.

Потому что квартира была в собственности у сына.

Вы же просто по соглашению расторгаете.

Расторжение происходит с текущей даты, на прошлый период не распространяется.

Я Вам даже больше могу сказать: весьма маловероятно, что по соглашению спустя три года этот договор расторгнут.

Поскольку сделка уже исполнена и при простом подписании соглашения Росреестр отказывает в регистрации.

Есть варианты с признанием сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ).

Можно подумать над тем как это сделать.

При грамотном подходе налога в этом случае можно избежать.

Здравствуйте!

Ситуация сложная и склоняюсь к тому, что без оплаты налога не получится.

Расторжение договора дарения если и будет, то с текущей даты, а не задним числом.

Право продать свою возвращенную квартиру без оплаты налога не сохранится.

К тому же вообще маловероятно, что данное соглашение пройдет регистрацию в Росреестре.

Поэтому применить ст.217.1 НК РФ не получится.

ст.8.1, 450, 572 ГК РФ

"Регистрация расторжения соглашения о расторжении". У вас нотариально оформлен договор дарения? Вы хотите его отменить? Признать сделку дарения недействительной можно только через суд.

Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник.

Аннулирование договора дарения возможно в следующих случаях:

На основании достигнутого согласия дарителя и нынешнего правообладателя.

- Путем обращения в суд изначального владельца жилья или законных наследников, а также представителя опеки или следственных органов.

- При преждевременной кончине получателя одаряемого, который умер раньше, чем даритель, что прописывается отдельным пунктом договора.

- Если владелец недвижимости — юридическое лицо и за счет дарения пытаются скрыть от контролирующих государственных органов личное имущество, чтобы избежать конфискации.

- Можно автоматически расторгнуть договор дарения недвижимости между близкими родственниками, когда предмет гражданско-правового соглашения не внесен в гос. реестр на имя нового собственника.

- Если в момент подписания договора даритель был в алкогольном или наркотическом опьянении или будучи недееспособным. Но действия дарителя реально оспорить только при наличии медицинского освидетельствования.

Это основания отмены. Договор дарения зарегистрирован, значит вы владели квартирой. Получается, что из собственности Дарителя квартира выбыла и перешла в вашу собственность. С момента регистраии Договора дарения, квартира становится собственностью одаряемого, значит начинает течь срок владения квартирой тем, кто стал собственником. Даже при отмене Договора дарения, нельзя исключить то, что период времени одаряемый был собственником и срок владения квартирой у Дарителя прервался.

Соответственно из вышесказанного следует, что продажа квартиры после расторжения Договора дарения, будет облагаться налогом, так как был произведён обратный переход права собственности.

Надо ли платить налог с продажи подаренной квартиры?

Все зависит от того, кто подарил квартиру, и сколько времени она находится в собственности одаряемого перед продажей (этот период называется минимальным сроком владения).

Если квартира подарена близким родственником, то минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без уплаты налога, составляет 3 года.

Если же человек, который подарил вам квартиру, не является близким родственником, минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.

Сумма налога при продаже квартиры рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, и составляет 13% от этой суммы. При этом при продаже недвижимости, полученной в дар, также действуют имущественные вычеты, которые позволяют вернуть часть налогов.

Можно ли уменьшить налог с продажи?

Да, для этого можно воспользоваться одним из двух способов:

подождать истечения минимального срока владения квартирой (от 3 до 5 лет);

оформить один из видов имущественного вычета (можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на сумму, которую даритель потратил на покупку квартиры).

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр. В этой связи минимальный предельный срок владения объектом в целях налогообложения доходов, полученных от продажи, исчисляется с момента госрегистрации права собственности на указанное имущество, права собственности дарителя на основании соглашения о расторжении договора дарения (письма от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@, от 03.12.2020 № 03-04-07/105643).

Так что у тех, кто подарил жилье, а потом передумал, расторгнув договор, безналоговый срок для продажи начинает исчисляться с нуля. И продажа ранее чем через 5 лет (а для единственного жилья – ранее чем через три года) после отмены дарения потребует уплаты налога.

Есть вероятность, что таких последствий можно избежать, если не расторгать договор дарения, а признать его ничтожным. Например, ВС посчитал, что такие действия снимают с одаряемого обязанность платить налог с полученного дохода в виде имущества, потому что признание сделки ничтожной возвращает состояние сторон в исходное. Возможно, аналогичный вывод можно применить и к дарителю.

Если расторгните дарственную через Росреестр, то да, сохранится за Вами право продать возвращенную квартиру без уплаты налога, так как дарственная была расторгнута.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

По общим правилам дарственную можно отменить только через суд.

- см. ст. 572, 578 ГК РФ, ст. 217.1 НК РФ.

Здравствуйте, Андрей! Как минимум это спорный вопрос, по крайне мере так посчитает налоговая, но на Вашей стороне тот факт, что прошла государственная регистрация права согласно ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в Росреестре (как правило они отказывают в гос. регистрации перехода права собственности, если сделку полагают исполненной). А раз это так, то срок владения стоит считать с первоначального приобретения недвижимости, что сохраняет право на льготу на долгосрочное владение. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Здравствуйте, Андрей.

Расчет периода владения начнется с нуля.

Дело в том, что дарение и последующее расторжение договора приводят к сменам собственника. Возможно, признание дарения ничтожным позволило бы обойти эти правила.

Если физлица расторгли договор дарения, то дохода, подлежащего налогообложению, у одаряемого не возникает. Соглашение о расторжении договора при этом должно быть зарегистрировано в органе, уполномоченном заниматься госрегистрацией прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр. В этой связи минимальный предельный срок владения объектом в целях налогообложения доходов, полученных от продажи, исчисляется с момента госрегистрации права собственности на указанное имущество. В предложенном случае – права собственности дарителя на основании соглашения о расторжении договора дарения (письма от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@, от 03.12.2020 № 03-04-07/105643).

Так что у тех, кто подарил жилье, а потом передумал, расторгнув договор, безналоговый срок для продажи начинает исчисляться с нуля. И продажа ранее чем через 5 лет (а для единственного жилья – ранее чем через три года) после отмены дарения потребует уплаты налога.

Есть вероятность, что таких последствий можно избежать, если не расторгать договор дарения, а признать его ничтожным. Например, ВС посчитал (www.audit-it.ru, что такие действия снимают с одаряемого обязанность платить налог с полученного дохода в виде имущества, потому что признание сделки ничтожной возвращает состояние сторон в исходное. Возможно, аналогичный вывод можно применить и к дарителю.

Андрей, Доброго времени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)

при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Перечень доходов, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, предусмотрен в статье 217 НК РФ

Так, согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового Кодекса

не подлежат налогообложению доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено указанным пунктом

________

Теперь к сути

Постараюсь по - понятнее. Если Вы расторгнете Договор дарения по Соглашению о расторжении, то у Вас не будет права продать свою возвращенную квартиру без оплаты налога.

Налог платить придётся.

_______

Судебная практика, в том числе, Верховного Суда РФ, подтверждает, что только при признании Договора дарения ничтожной сделкой, Вы в дальнейшем налог платить не будете

________

Согласно ФНС России от 08.12.2020 N БС-4-11/20190@ "По вопросу порядка обложения налогом на доходы физических лиц в случае расторжения договора дарения" (вместе с Минфина России от 03.12.2020 N 03-04-07/105643)

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр. В этой связи минимальный предельный срок владения объектом в целях налогообложения доходов, полученных от продажи, исчисляется с момента госрегистрации права собственности на указанное имущество, права собственности дарителя на основании соглашения о расторжении договора дарения

_______

С уважением, Дарья Алексеевна.

Здравствуйте Андрей!

Не сохраниться за Вами право продажи без уплаты налога, по возвращению квартиры. Так как Вы именно после прошедшей регистрации в Росреестре подаете соглашение о расторжении договора дарения.

Таким образом у Вас будет считаться регистрация именно с момента возврата.

Единственный способ это признать Договор дарения недействительным в судебном порядке, также по признанию мнимой и притворной сделки ст. 170 ГК РФ.

Мнимой сделкой признается сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Например, суд признал договор дарения недействительным по мотиву мнимости сделки, т.к. в реальности после совершения оспариваемой сделки каких-либо распорядительных действий в отношении спорных объектов недвижимого имущества совершено не было; даритель продолжает проживать в жилом помещении, пользуется земельным участком, несет бремя содержания имущества, в то время как оспариваемым договором дарения таких условий не предусмотрено (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.07.2016 по делу N 33-12297/2016).

Также из разъяснении в Письме ФНС России от 08.12.2020 N БС-4-11/20190@ "По вопросу порядка обложения налогом на доходы физических лиц в случае расторжения договора дарения" следует следующее:

ФНС рассмотрела вопросы налогообложения доходов физических лиц в случае расторжения договора дарения

на основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В этой связи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в целях налогообложения доходов, полученных от его продажи, исчисляется с момента госрегистрации права собственности на указанное имущество в рассматриваемом случае дарителя на основании соглашения о расторжении договора дарения указанного имущества.

Всего Вам наилучшего!

Вы наверно не совсем меня поняли. Квартира которая у меня была в собственности более 3 х лет, был подарен сыну 1,5 года назад, путем договора дарения и прошел Госрегистрацию. Теперь мы согласовано с ним решили расторгнут этот договор дарения, путем регистрации в Госреестре "Соглашение о расторжение договора дарение" Мой вопрос: при этом сохранится ли за мной право продать свою возвращенную квартиру без оплаты налога.