Можно ли оспорить сделку по купле продаже недвижимости при наличии задолженностей перед кредиторами?

995₽ VIP

Кредиторы конечно могут обратиться с иском в суд о признании сделки по ДКП недействительной, но должны получить отказ.

Так как проблемы у должника начались после оформления дарственной на участок на свою мать, которая, после 2 х лет владения продажа, как новый собственник.

Она в данном случае не может нести ответственность за действия сына и не может отвечать по его долгам.

Признать сделку можно было недействительной, если в период образования долга была совершена сделка.

Нет оснований для, признания сделки недействительной, мать добросовестный приобретатель в данном случае по договору дарения.

- см. ст. 161-181, 209, 549 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ.

Добрый вечер, давайте чуть подробнее.

В данной ситуации оснований для признании сделки недействительно нету, так как мать добросовестный приобретатель в данном случае по договору дарения.

Единственно возможный случай для признания сделки недействительной можно было бы в период образования долга.

Право подачи у кредиторов разумеется есть, но в данной ситуации они получат отказ!

"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 07.10.2022)

ГПК РФ Статья 56. Обязанность доказывания

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2022)

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2022)

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости.

Добрый вечер, Дмитрий!

В данном случае суд в принципе должен отказать истцам (кредиторам) в иске о признании сделок мнимыми (Статья 170 ГК РФ), поскольку переход права собственности зарегистрирован до начала процедуры банкротства. Есть ряд Постановлений и решений ВС РФ, которые подтверждают сказанное.

Но, так же есть и ряд решений в том числе и Арбитражных судов, по которым такие сделки признаются недействительными, как правило в число "слабых" сделок для оспаривания входят сделки по заниженной стоимости и договоров дарения.

Цена сделки ниже реальной (подозрительно занижена)

В деле А 63-16528/16 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 26.12.2019 года признал ряд сделок по продаже дома и земельного участка недействительными, так как цена реализации (3 миллиона рублей) была в несколько раз ниже его рыночной стоимости (13 миллион рублей), и не было доказательства получения денежных средств должником.

В деле А 63-4822/17 Арбитражный суд Ставропольского края в решении от 26.03.2020 года признал договор купли-продажи автомобиля недействительным, так как цена сделки в несколько раз ниже реальной стоимости транспортного средства, при этом никаких дефектов в акте приема-передачи описано не было.

Сделки с родственниками должника (сделки для видимости)

Нельзя заключать сделки для видимости с родственниками, другими заинтересованными лицами, если имущество фактически остается во владении должника (постановлением Арбитражного суда Томской области от 04.03.2020 года по делу А 67-9235-10/18). Суды признают недействительными договоры дарения квартир, земельных участков, долей в уставном капитале, если они совершены в течение трех лет до начала банкротства с целью вывести имущество из конкурсной массы.

В деле А 56-16956/16 Арбитражный суд Северо-Западного округа признал сделку дарения квартиры матерью дочери недействительной, так как дочь в качестве поручителя гасила долги матери по кредитам и не могла не знать о ее несостоятельности и о наличии просроченных обязательств.

По первому делу о банкротстве первого собственника судом отказано по мораторию на банкротство постановление правительства РФ.

Второго дела еще нет (и не известно будет ли).

Отчуждение участка было 2 года назад по договору дарения (ст.572 ГК РФ) - безвозмездной сделке.

При новой процедуре банкротства кредиторам не удастся оспорить данную сделку в соответствии со ст.61.2. федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", т.к. данная статья предусматривает случай признания подозрительной сделки недействительной, если она совершена в течение года до банкротства и при неравнозначности (по цене) сделки

А прошло уже 2 года, и сделка - (дарение) была безвозмездная (без цены).

Также у должника не было цели, умысла причинения вреда кредиторам, т.к. долгов на тот момент не было, кредиторов тоже предположительно.

Суд не признает сделку недействительной и не может изъять участок у нового третьего собственника в счет погашения долговых обязательств первого собственника.

Сделку можно оспорить.

Но не факт что это произойдет.

И не факт что докажут основания для признания ее недействительной.

Ст. 166-181 ГК РФ.

Здравствуйте, Дмитрий.

Для того, чтобы оспорить договор дарения кредиторм необходимо обоснованно доказывать злонамеренные действия кредитора по отчуждению земельного участка, при учете обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии задолженнности на момент совершения сделки, и не использовании участка в хозяйственной деятельности предпринимателя.

В соответствии со ст.61.2 ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица

Как видите, совокупности всех обязательных условий для признания сделки недействительной в вашем случае не наблюдается.

Удачи Вам.

Здравствуйте,

Несмотря на то, что кредитор в данном случае не является стороной договора, право оспаривать подобную сделку за ним сохраняется. Это обусловлено тем, что кредитор праве получить удовлетворение своих требований к должнику, в том числе путем обращения взыскания на имущество должника, которое должно направляться на погашение реальных, а не мнимых обязательств.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, т.е. значение будет иметь субъективный фактор: момент осведомленности кредитора.

По правилам ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достигнуть заявленных результатов. Установление факта того, что в намерения сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки ничтожной.

При этом наличие формального исполнения по сделке не препятствует квалификации ее как мнимой. Так, например, должник может заключить договоры купли-продажи с дружественным контрагентом и составить акты о передаче соответствующего имущества, однако контроль над имуществом сохранится за должником. В таком случае суд может признать договор купли-продажи мнимой сделкой.

Иногда должник может создать видимость законности владения отчужденной дружественному контрагенту вещи. Например, должник и контрагент могут заключить договор аренды, согласно которому проданная вещь передается должнику за минимальную плату. Данное обстоятельство также может помочь кредитору доказать мнимость сделки.

Следует иметь в виду, что если должник и дружественный ему кредитор для вида осуществили регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, подлежащее взысканию в пользу кредитора, это не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ.

Факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (ст. ст. 65, 168, 170 АПК РФ).

Доказать мнимость сделки помогут также следующие обстоятельства:

имущество осталось в месте его первоначального фактического нахождения;

должник сохранил контроль продавца над отчужденной вещью;

экономическая невозможность контрагента покупки спорного имущества;

отсутствие экономической целесообразности в заключении спорной сделки;

невыгодные для продавца условия об отсрочке либо рассрочке платежа и т.д.

Что касается распределения бремени доказывания по данным спорам, доказывание отсутствия у сторон намерения создать соответствующие правовые последствия, в основном, лежит на заявителе (ст. 65 АПК РФ). Однако иногда суды указывают, что доказывание отсутствия такого обстоятельства не может быть возложено исключительно на сторону спора, заявившую о мнимости сделки.

Таким образом, поскольку мнимая сделка никаких правовых последствий не влечет, кредитор сможет обратить взыскание на спорное имущество по обязательствам должника.

Признать сделку по отчуждению имущества должника недействительной можно также и на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Иногда сделка должника не подпадает под признаки мнимой, поскольку намерение создать соответствующие правовые последствия у сторон имеются. В таком случае кредитор может воспользоваться правилами ГК РФ о недействительности сделки, нарушающей требования закона. При этом, кредитору необходимо будет доказать недобросовестность сторон сделки.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 10 ГК РФ предусматривает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

На возможность признания сделки, направленной на сокрытие имущества от взыскания, недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ указал также Верховный Суд РФ.

Кредитор в таком случае может сослаться на то право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате оспаривания сделки, а именно: возможность исполнения судебного акта о взыскании.

Так, например, случаи, когда должник в ходе исполнения вступившего в законную силу судебного акта продает все принадлежащее ему недвижимое имущество в отсутствие равенства встречного предоставления, могут быть признаны злоупотреблением правом.

В данных обстоятельствах, когда удовлетворение требований кредитора становится невозможным, последний вправе обратиться с заявлением о признании сделки недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что, если в отношении должника уже открыто исполнительное производство, то правом оспорить сделку, имеющую собой цель сокрытия имущества от взыскания, наделен и судебный пристав-исполнитель.

Судебный пристав-исполнитель, как и кредитор, имеет законный интерес в признании недействительными подобных сделок должника. Данный интерес обусловлен обязанностью пристава-исполнителя совершить действия, направленные на принуждение должника исполнить судебный акт.

Здравствуйте, Дмитрий!

Оспорить сделку кредиторам по купле продаже недвижимости (участка) можно только при наличии оснвоаний (ст.166-181 ГК РФ).

Но в данном случае таких оснований не усматривается.

Так как мать является добросовестным приобретателем.

То есть право подачи на оспаривание сделки есть. А судебной перспективы нет.

ст.61.2. федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"

Здравствуйте Уважаемый Дмитрий!

Кредитор может подать в суд на признание сделки недействительной, но необходимо предоставить доказательства которых у них в принципе нет, так как переход права собственности зарегистрирован до начала процедуры банкротства.

Поэтому право есть на подачу иска, а перспектив нет признать недействительной в силу ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок.

К тому же не факт, что кредитор сейчас подаст заявление о банкротстве, и время для оспаривания упущено в силу Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)"

В каких случаях сделку можно оспорить как подозрительную

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Всего Вам наилучшего!