Cена имущества в договоре купли-продажи при покупке здания на земельном участке в аренде у продавца - вопросы и ответы.

199₽ VIP

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из смысла указанной нормы видно, что отчуждение, в том числе по возмездной сделке купли-продажи, возможно исключительно в отношении имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Права и обязанности, вытекающие из договора аренды, не могут быть объектом указанной сделки.

Следовательно, стоимость аренды не может быть включена в стоимость недвижимости, отчуждаемой по указанному договору.

В договоре должна быть указана только стоимость здания, без учета арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

То есть, продать и купить можно имущество, которое находится в собственности, и, соответственно, в договоре купли-продажи должна быть указана цена имущества, приобретаемого в собственность.

В отношении земельного участка одновременно с заключением договора купли-продажи здания Вы с Арендатором участка можете заключить договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. В этом договоре и будет указана цена данной сделки.

При заключении договора по уступке прав обратите внимание на срок аренды по договору аренды, а также условия и арендную плату.

Здравствуйте, Алексей! По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ). Т.е. корректно указать полную стоимость, в т.ч. и в части передаваемых прав на земельный участок, если эти права передаются возмездно. Если нет, то указать в договоре, что по вопросу уступки прав на земельный участок у сторон вопросов нет.

В договоре купли-продажи нежилого здания должна быть указана только цена здания.

.

Пунктом 2 ст. 555 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

.

Однако, в случае, когда здание расположено на арендуемом земельном участке, этот земельный участок не передается вместе со зданием в силу специальной нормы закона-п.3 ст.552 ГК РФ. Согласно указанной норме закона, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (в вашем случае-на условиях договора аренды, в котором заменяется арендатор).

.

Об этом же указано в ст.271 ГК РФ, согласно которой при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

.

Учитывая, что согласно п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, именно с момента такой регистрации покупатель здания вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок путем перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору..

По указанным причинам покупатель не вправе включать в договор цену права аренды, так как оно не продается по договору, а переходит к нему в силу закона.