Могут ли изъять земельный участок, находящийся в собственности, при наличии обращения государственного земельного надзора и отсутствии нарушений в оплате налогов?

Добрый день, Сергей! Изъятие земельного участка является исключительной мерой. При установлении того факта, что Вы не используете участок по целевому назначению, Вам должно быть выдано предписание об устранении выявленных нарушений. Если Вы предписание не исполните, то Вас могут привлечь к административной ответственной, а затем изъять участок.

Возможен штраф. Если заниматься, то штраф можно снизить до 10 т. р. Либо при наличии оснований прекратить производство по делу.

Вначале необходимо отметить то, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, но если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК РФ).

Вместе с тем в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. За невыполнение указанной обязанности законом предусмотрена возможность изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. То есть законодатель наперед причислил те или иные земли к определенной категории в зависимости от целевого назначения, обусловив, тем самым, их специфику. Правовой режим земель и земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Поскольку ваш земельный участок входит в состав земель населенных пунктов следует с ними определиться. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1 ст. 83 ЗК РФ). Таким образом, именно застройка и развитие вашего города и будут назначением земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Ваш земельный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Смоленска (в редакции от 10.08.2022 № 2309-адм) входит в жилую зону, а именно относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированного типа – Ж 1.

Согласно ст. 27 § 2. гл. 2 ПЗЗ данная зона выделяется в целях: 1) развития на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие индивидуальные (одноквартирные) жилые дома и жилые дома блокированного типа; 2) развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий; 3) создания условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

Одним из основных ВРИ территориальной зоны Ж 1 является для индивидуального жилищного строительства.

Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Таким образом, чтобы избежать изъятия земельного участка в связи с его нецелевым использованием нужно проверить сроки владения и вовремя приступить к освоению. К сожалению, в вашем случае данный срок истек, поскольку участок находится в вашей собственности с 2017 года, а сведений, позволяющих доказать обратное, вы не прописали.

В некоторых случаях неиспользование истцом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка не является основанием для лишения его права собственности на данный земельный участок или для какого-либо иного ограничения во владении, пользовании, распоряжении им, что подтверждается в определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 марта 2012 г. N 85-В 11-7.

Суд второй инстанции указал на недобросовестное осуществление истцом своих прав, в частности на то, что он в течение 15 лет не пользовался земельным участком, не проводил его освоение, не совершал действий, свидетельствующих об использовании земли в соответствии с целевым назначением. Данный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности и был ему предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласна с выводом суда второй инстанции, ссылаясь, в том числе, на то, что перечень оснований прекращения права собственности, указанный в ст. 235 ГК РФ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Однако ст. 284 ГК РФ говорит о том, что земельный участок может быть изъят у собственника только в определенных случаях (когда он был предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства). Поскольку спорный земельный участок предназначался именно для ведения личного подсобного хозяйства, то у суда не имелось правовых оснований для его изъятия по правилам ст. 284 ГК РФ. Этот пример я привела для того, чтобы наглядно увидеть разницу в основаниях для изъятия земельного участка, то есть когда изъятие возможно, а когда нет.

Следует сказать и о том, что положения ст. 284 ГК РФ не предполагают произвольного изъятия земельного участка, а требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия (п. 2 определения Конституционного Суда РФ от 22 ноября 2012 г. N 2189-О).

Отвечая на ваш вопрос, приведу в пример еще одно судебное дело - постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.12.2018 № Ф 04-5172/2018 по делу № А 70-7105/2018. Истец требовал отменить постановление о привлечении к административной ответственности за неосвоение земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, из земель населенных пунктов. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что неиспользование обществом земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, превышает установленный законом срок, при этом доказательств принятия обществом всех зависящих от него мер, направленных на соблюдение требований действующего законодательства в спорный период, не представлено.

Если вы не хотите использовать земельный участок для ИЖС, можете выбрать какой-нибудь другой подходящий для вас основной и вспомогательный виды разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления ("Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) п. 1). Однако вы должны иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ вспомогательные ВРИ допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. С учетом изложенного получается, что собственник ЗУ может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости (п. 1 "Обзора").

Также следует отметить и то, что вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования (п. 9 "Обзора").

Также у вас есть вариант получить у Администрации разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков в порядке, установленном ГрК РФ, с учетом законодательства города Смоленска. Вы можете ознакомиться с данным порядком более подробно в ст. 10 гл. 3 Правил землепользования и застройки города Смоленска и ст. 39 ГрК РФ.