Мужчина построил многоквартирный дом и хочет продавать в нем квартиры физ. лицам. Какую схему предлагает юрист -
Мужчина, его жена и совершеннолетняя дочь живут в Самарской области и прописаны в квартире большой площади более 20 лет. Дом построен тоже в этой же области. Юрист предлагает купить в Пензенской области комнату за 50 тыс руб на мужчину или его жену, прописать в этой комнате жену, потом на жену открыть ИП и т.к. жена никогда не имела деятельности, то ИП будет новое и будет иметь соответствующие льготы. Почему именно в Пензе? Потому что именно там нет ограничений по видам деятельности и закон этот действует до 2026 года, а в других регионах до 2024 года.
Далее на это ИП оформить дом и продавать квартиры, экономя на налогах. Насколько законна данная схема, чем рискует жена? Чем опасны такие манипуляции, как на такое может отреагировать налоговая? Ведь если квартиры будут продаваться в ипотеку, то будут и проверки.
Встает такой вопрос, если рассматривать его с позиции налоговика - супруги хорошо жили в большой квартире, имеют действующий бизнес, и ни с того ни с сего поехали жить в комнату в коммуналке в другой регион, а потом еще и стали продавать квартиры по 10-12 млн. Не посчитают ли данный вариант, как уход от налогов?
Конечно, какой он умный, эта схема быстро раскроется. А как эта женщина пояснит-как она их приобрела?, как пояснит-почему она продает и все деньги дяде в карман идут-эта схема сокрытия налогов, сядут в итоге все, а дитё-в дет дом.
Спросить
Самые важные вопросы в такой ситуации, если дом уже построен:
Разрешенное использование земельного участка?
Разрешение на строительство многоквартирного дома?
Разрешение на ввод в эксплуатацию?
А до той сомнительной схемы, которую предлагаете, Вы можете и не дойти.
Спросить
Добрый день, Светлана...
1)В принципе схема рабочая, однако в такой ситуации, налоговую может это заинтересовать...
2)Однако, для чего ИП, пусть как физик продает и все.
Это же будет не на постоянной основе, а скажем 4-6 квартир так понимаю примерно...
3)Потому что как к ИП могут возникнуть куда больше вопросов...
Спросить
Здравствуйте, Светлана.
Схема с регистрацией ИП в Пензенской области, чтобы минимизировать траты и воспользоваться льготным налогообложением не только законная, но и вполне рабочая.
Вот только судя по областному закону льготы при первоначальном открытии ИП в данном регионе в виде нулевой ставки по УСН распространяется на ограниченные виды деяетельности, ипродажа жилых помещений к ним не относится.
В порядке Закона от 30.06.2009 № 1754-ЗПО Об установлении налоговых ставок отдельным категориям налогоплательщиков при применении упрощенной системы налогообложения:
1. В соответствии со статьей 346.20 Налогового кодекса Российской Федерации установить на территории Пензенской области налоговую ставку при применении упрощенной системы налогообложения в размере 0 процентов, если иное не установлено пунктами 1.1 и 2.1 статьи 346.20 Налогового кодекса Российской Федерации, для налогоплательщиков - индивидуальных предпринимателей, выбравших объект налогообложения в виде доходов или в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, впервые зарегистрированных после вступления в силу Закона Пензенской области от 04 марта 2015 года N 2684-ЗПО "О внесении изменений в отдельные законы Пензенской области" и осуществляющих предпринимательскую деятельность по следующим видам экономической деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС РЕД. 2):(в ред. Законов Пензенской обл. от 10.10.2016 N 2962-ЗПО, от 07.09.2020 N 3549-ЗПО)
1) Раздел А: Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство;
2) Раздел С: Обрабатывающие производства;
3) 55. Деятельность по предоставлению мест для временного проживания;
4) 62. Разработка компьютерного программного обеспечения, консультационные услуги в данной области и другие сопутствующие услуги;
5) 63. Деятельность в области информационных технологий;
6) 72. Научные исследования и разработки;
7) 85. Образование;
8) 87. Деятельность по уходу с обеспечением проживания;
9) 88. Предоставление социальных услуг без обеспечения проживания.
2. Налогоплательщики, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе применять налоговую ставку в размере 0 процентов со дня их государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей непрерывно в течение двух налоговых периодов. В период действия налоговой ставки в размере 0 процентов, установленной настоящей статьей, индивидуальные предприниматели, указанные в части первой настоящей статьи, выбравшие объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, не уплачивают минимальный налог, предусмотренный пунктом 6 статьи 346.18 Налогового кодекса Российской Федерации.
(в ред. Закона Пензенской обл. от 10.10.2016 N 2962-ЗПО)
3. По итогам налогового периода доля доходов от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применялась налоговая ставка в размере 0 процентов, в общем объеме доходов от реализации товаров (работ, услуг) должна быть не менее 70 процентов.
Если планировалась другая ставка, то оставлю ссылку на Закон, чтобы могли принять верное решение.
Всего хорошего!
Спросить
Уточнение - на жену он хочет оформить дом по договору о разделе имущества без развода. Т.е весь дом оформить на жену по такому договору.
Спросить
1. Продажа квартир (стст 549-551 ГК РФ) в этом доме возможна, если дом построен на законных основаниях, то есть получены все необходимые разрешения и согласования.
2. Если этом дом построен во время брака, то супруги могут на основании статьи 38 СК РФ оформить у нотариуса соглашение о разделе совместно нажитого имущества, прописав в этом соглашении что дом является личной собственностью супруги Закон позволяет заключить такое соглашение и без расторжения брака.
3.ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП. При регистрации ИП нужно указывать ниже перечисленные коды деятельности
"ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 26.07.2022)
68 Операции с недвижимым имуществом
68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества Эта группировка включает: - покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков.
4. Если муж на законных основаниях построил это дом, если нет вопросов за счет каких средств было осуществлено строительство, то у налоговиков не будет вопросов к жене, если она зарегистрируется в качестве ИП и будет осуществлять деятельность по продаже квартир.
5.Если жена будет исправно уплачивать налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения, то у налоговиков не будет вопросов относительно того, почему ни с того ни с сего поехали жить в комнату в коммуналке в другой регион. Это личное дело этой супружеской пары. Главное здесь уплата налогов в полном объеме, а все остальное налоговой инспекции неинтересно.
Как говорится: заплатил налоги - спи спокойно.
Спросить
Здравствуйте, Светлана! В таком случае можно заключить брачный договор (ст.40-44 Семейного кодекса РФ), которым определить, кто будет собственником этого дома. Брачный договор в т.ч. позволяет урегулировать, кто будет собственником, относительно имущества, которое будет оформлено в собственность не только в прошлом, но и в будущем. Если право уже оформлено на него, то также можно через соглашение о разделе общего имущества (ст.38-39 Семейного кодекса РФ), но брачный договор дешевле. И то, и другое подлежит нотариальному удостоверению.
Спросить
Это единичные продажи со стороны жены, поэтому ей нет никакой необходимости регистрироваться ИП.
Спросить
Добрый день, Светлана...
1)В принципе схема рабочая, однако в такой ситуации, налоговую может это заинтересовать...
2)Однако, для чего ИП, пусть как физик продает и все.
Это же будет не на постоянной основе, а скажем 4-6 квартир так понимаю примерно...
3)Потому что как к ИП могут возникнуть куда больше вопросов...
4)Данный дом построен на законных основаниях я так понимаю, то есть никаких проблем.
5)Если вопрос имущества, то советую оформить брачный договор.
6)Однако, если она будет все уплачивать законно (налоги), то в принципе не должно быть проблем с этим.
7)Так как в принципе многие пользуются такой схемой у нас..
ст. 549-551 ГК РФ, ст.40-44 Семейного кодекса РФСпросить
Здравствуйте!
Если муж хочет оформить дом на жену, то необходимо заключить либо соглашение о разделе имущества, либо брачный договор (ст. 40 СК РФ).
Что касается описанной Вами схемы, она достаточно сомнительная и я бы не рекомендовала её использовать.
Спросить
Здравствуйте, Светлана.
Схема с регистрацией ИП в Пензенской области, чтобы минимизировать траты и воспользоваться льготным налогообложением не только законная, но и вполне рабочая.
Но при условии, что МКД возведен в соостветствии с нормами градостроительного, земельного законодательства, а такж раздел имущества в период брака произойдет в силу нотариальн удостоверенного брачного договора.
Вот только судя по областному закону льготы при первоначальном открытии ИП в данном регионе в виде нулевой ставки по УСН распространяется на ограниченные виды деяетельности, ипродажа жилых помещений к ним не относится.
В порядке Закона от 30.06.2009 № 1754-ЗПО Об установлении налоговых ставок отдельным категориям налогоплательщиков при применении упрощенной системы налогообложения:
1. В соответствии со статьей 346.20 Налогового кодекса Российской Федерации установить на территории Пензенской области налоговую ставку при применении упрощенной системы налогообложения в размере 0 процентов, если иное не установлено пунктами 1.1 и 2.1 статьи 346.20 Налогового кодекса Российской Федерации, для налогоплательщиков - индивидуальных предпринимателей, выбравших объект налогообложения в виде доходов или в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, впервые зарегистрированных после вступления в силу Закона Пензенской области от 04 марта 2015 года N 2684-ЗПО "О внесении изменений в отдельные законы Пензенской области" и осуществляющих предпринимательскую деятельность по следующим видам экономической деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС РЕД. 2):
(в ред. Законов Пензенской обл. от 10.10.2016 N 2962-ЗПО, от 07.09.2020 N 3549-ЗПО)
1) Раздел А: Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство;
2) Раздел С: Обрабатывающие производства;
3) 55. Деятельность по предоставлению мест для временного проживания;
4) 62. Разработка компьютерного программного обеспечения, консультационные услуги в данной области и другие сопутствующие услуги;
5) 63. Деятельность в области информационных технологий;
6) 72. Научные исследования и разработки;
7) 85. Образование;
8) 87. Деятельность по уходу с обеспечением проживания;
9) 88. Предоставление социальных услуг без обеспечения проживания.
2. Налогоплательщики, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе применять налоговую ставку в размере 0 процентов со дня их государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей непрерывно в течение двух налоговых периодов. В период действия налоговой ставки в размере 0 процентов, установленной настоящей статьей, индивидуальные предприниматели, указанные в части первой настоящей статьи, выбравшие объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, не уплачивают минимальный налог, предусмотренный пунктом 6 статьи 346.18 Налогового кодекса Российской Федерации.
(в ред. Закона Пензенской обл. от 10.10.2016 N 2962-ЗПО)
3. По итогам налогового периода доля доходов от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применялась налоговая ставка в размере 0 процентов, в общем объеме доходов от реализации товаров (работ, услуг) должна быть не менее 70 процентов.
Если планировалась другая ставка, то оставлю ссылку на Закон, чтобы могли принять верное решение.
Всего хорошего!
Спросить
Здравствуйте Уважаемая Светлана!
1. Если дом построен без нарушений закона, имеет разрешения на строительство, договор аренды/купли-продажи участка, ввод в эксплуатацию, то возможна продажа квартир.
2. Если дом построен в период брака, то через нотариальное соглашение можно разделить совместное имущество в силу 38 СК РФ.
3. ИП открывать со следующими ОКВЭД "ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 26.07.2022)
68 Операции с недвижимым имуществом68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
4. Закон от 30.06.2009 № 1754-ЗПО льготы при первоначальном открытии ИП в данном регионе в виде нулевой ставки по УСН распространяется на ограниченные виды деятельности, и не распространяется на продажу жилых помещений.
Поэтому не вижу смысла там регистрироваться как ИП, можно и в своем городе зарегистрировать, платить налоги вовремя и все будет хорошо.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Здравствуйте, Светлана!
Можно оформить дом на жену заключив брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен (ст. 40, п. 2 ст. 41 СК РФ).
Соглашение о разделе общего имущества супругов, нажитого в период брака, также заключается в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 2 ст. 38 СК РФ; п. 3 ст. 163 ГК РФ).
За нотариальное удостоверение брачного договора и соглашения о разделе общего имущества супругов, нажитого в период брака, необходимо уплатить госпошлину (нотариальный тариф — при обращении к частному нотариусу). В случае удостоверения сделки двумя нотариусами (без совместного присутствия сторон) нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (ч. 1, 2, 6 ст. 22, ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
_____________________________________________
Если МКД построен в соответствии с законодательством (в частности, градостроительным, земельным), имеются все необходимые разрешения и согласования, то возможна и продажа квартир и заключение брачного договора и соглашения о разделе общего имущества супругов.
______________________________________________
Предложенная схема - рабочая.
"ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 26.07.2022)68 Операции с недвижимым имуществом
68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Эта группировка включает:
- покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков
Эта группировка также включает:
- разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства
68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
_____________________________________________
Правительство давно уже планировало сделать 1%-й налог для всех предприятий на УСН, но пока что прогресса нет. Впрочем, льгота планировалась с существенной оговоркой: её получат лишь организации определенного профиля.
Но получить максимальный экономический эффект можно иным путем: действительно рекомендуется выбирать проверенные регионы, где ставка снижена для всех без учета ОКВЭД.
Вот они:
Чечня: льготная ставка бессрочная
Республика Удмуртия: в 2023 - 3%, если выбран УСН доходы, и 5%, если УСН доходы минус расходы.
В Республике Кабардино-Балкария льготой можно воспользоваться до конца 2024 года в случае, если организация или ИП имеет статус Субъекта малого и среднего предпринимательства.
В Республике Калмыкия ставка 1% и 5% действует в первый год, далее каждый год налог увеличивается на процент.
В Перми ИП и ООО впервые зарегистрированные, могут рассчитывать на 1, 2, 4% вместо 6 и 5, 7, 10% вместо 15%.
В Бурятии 1% вместо 6 и 5% вместо 15 в 2023 как для перерегистрировавшихся, так и для новых ООО и ИП.
Спросить
