Ведь по природе предварительного договора возникает лишь обязательство заключить договор купли-продажи в будущем?
Не противоречит ли законодательству (а именно, статье 429 ГК) включение в предварительный договор купли-продажи объекта условия о перечислении покупателем продавцу ПОЛНОЙ оплаты цены Объекта (обеспечительного платежа) до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора?
Ведь по природе предварительного договора возникает лишь обязательство заключить договор купли-продажи в будущем?
В принципе полная оплата может предусмотрена и после заключения договора основного, при регистрации включаются обременения со стороны "продавца", например погашение равными платежами до ... . Условия предварительного договора в любом случае должны включать ориентировочный срок, сдачи объекта, имею в виду строительство нового жилья. Такие условия вступают в противоречие с условиями предусматривающими переход права только после полной оплаты недвижимости. Согласитесь по предварительному договору достаточно "неуютное" условие, при том, что обязательство по нему, совершенно, одно, в будущем заключить основной договор. Практический совет, такое условие можно исключить из договора, признав его ничтожным именно в этой части.
Спросить
Насколько правомерно включение в предварительный договор купли-продажи объекта условия о перечислении покупателем продавцу частичной оплаты (обеспечительного платежа) до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора?
Не противоречит ли это самой природе предварительного договора, по которой возникает лишь обязательство заключить договор купли-продажи в будущем?
Нет никаких противоречий. Это абсолютно законно, так как по условиям предварительного договора Вы не оплачиваете стоимость объекта, а лишь вносите денежные средства в качестве обеспечения того, что Вами обязательства будут исполнены. предварительным договором может быть предусмотрено, что деньги, внесенные в качестве обеспечения, при заключении основного договора могут быть засчитаны в стоимость объекта.
СпроситьЯ являюсь покупателем квартиры на сумму 2100000 рублей, продавец предложил заключить предварительный договор и договор аванса в размере 100000 рублей, в договоре прописана цена квартиры и срок заключения основного договора скажите какие юридические последствия для нас как для покупателя при ситуации когда по истечении срока заключения предварительного договора продавцы откажутся от продажи?
Во первых, в пределах срока предварительного договора ОБЯЗАТЕЛЬНО направьте продавцу письменное предложение о заключении основного договора и убедитель, что он его получил.
Если так сделаете, в последствии в судебном порядке сможете обязать продавца заключить договор
СпроситьСтатья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
СпроситьПроблема следующая:
стороны заключили предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем.
Предварительным договором не предусмотрена передача денег до заключения основного договора. Однако "покупатель" все же уплатил цену основного договора до его заключения, а “продавец” уклоняется от заключения основного договора, обосновывая свои доводы тем, что рыночные цены на жилье в Москве поменялись с момента установления сторонами договорной цены (по пред. Договору).
Вопрос: является ли сам по себе предварительный договор основанием для признания за покупателем права собственности на квартиру, и имеет ли право "покупатель" через суд потребовать признания за ним права собственности на квартиру, имея на руках один лишь предварительный договор и расписку о передаче денег?
Сергей Викторович, здравствуйте! Конечно, нельзя передавать деньги до гос. регистрации договора купли-продажи, потому что договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным только с момента его гос. регистрации. Сейчас договора нет, он не заключен, а деньги Вы уже заплатили.
Сейчас есть только вариант с обращением в суд с иском о понуждении заключить основной договор КП на условиях предварительного и передать его на гос. регистрацию. Но уверенными в том, что иск будет удовлетворен, быть нельзя..
Также нужно смотреть, все ли в порядке с самим предварительным договором, а также когда именно он был заключен, и когда должен быть заключен основной договор, согласно условиям предварительного. То есть, если в предварительном договоре не все в порядке, то и он может быть признан незаключенным, и деньги нужно будет взыскивать в судебном порядке, как неосновательное обогащение.
С уважением.
Харченко О.В.
СпроситьСитуация следующая: заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире со сроком заключения основного договора. В предварительном договоре есть условие об уплате покупателем аванса и деньги реально были им уплачены. Есть расписки. После заключения предварительного договора выяснилось, что разрешения других собственников на отчуждение доли в пользу посторонних (третьих) лиц нет. Т.е. продавец взяла с покупателей аванс при это сама не имела права на заключение предварительного договора. Срок на заключение основного договора купли-продажи доли в квартире истек. Основной договор не заключен сторонами. Как покупателю вернуть аванс в полном объеме? Не является ли это мошенническими действиями со стороны продавца? Что делать?
Мошенничеством эти действия вряд ли признают. По возврату аванса - либо договариваться, либо через суд.
Спросить
Вам необходимо решить этот вопрос,либо добровольно,либо обратиться с заявлением в суд. Мошенничество сомневаюсь что здесь признают
СпроситьКак правильно составить заявление на расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся доме и вернуть обеспечительный платеж?
Договор был заключен в июле 2008 года. Срок сдачи дома I кватал 2011 года.
Основные моменты договора:
Срок заключения основного договора не определен явно. Есть такие формулировки:
Ст.3. Срок заключения основного договора п.1 Основной договор должен быть подписан Сторонами в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру.
Ст.6 Прочие условия.
П.2 Покупатель извещен, что плановый срок сдачи указанного объекта (дата утверждения Акта приемки законченного строительством жилого дома) – I квартал 2011 года.
Другие, наиболее важные, пункты договора.
Ст. 5 Обеспечение исполнения обязательств по договору.
П.1 Способ обеспечения покупателем своих обязательств по Предварительному договору установлен в соответствии с п.1. ст.329 ГК РФ, согласно которому исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными как законом, так и договором.
П.2. Исполнение Покупателем своих обязательств перед Продавцом по Предварительному договору обеспечивается путем передачи Продавцу обеспечительного платежа… (вся сумма была перечислена единовременно, в полном объеме и в срок)
П.6. Сумма обеспечительного платежа не является оплатой Квартиры (в т.ч. и авансом) по Предварительному договору и/или Основному договору.
П.7. Сумма Обеспечительного платежа передается Продавцу на срок действия Предварительного договора и подлежит возврату Покупателю в полном размере в течение 2 банковских дней с даты подписания обеими Сторонами Основного договора.
П.8. В случаях истечения срока действия Предварительного договора либо его расторжения по соглашению Сторон Продавец обязан возвратить Покупателю сумму Обеспечительного платежа в полном размере в течение 30 дней с момента прекращения действия Предварительного договора.
Какие в этом вопросе есть подводные камни? Хотелось бы заранее предусмотреть все моменты?
В какой срок продавец должен рассмотреть мое заявление и дать ответ?
На какие законодательные нормы можно ссылаться при подаче заявления продавцу?
Александр, ключевым моментом тут является п. 3 Предварительного договора. Он сформулирован, как представляется мне, некорректно, с нарушениями требований ст. 429 ГК РФ. Можно попытаться воспользоваться данным пунктом, в совокупности с п. 8 Предварительного договора.
Это пока единственная возможность.
Но воспользоваться ею Вы сможете только в судебном порядке. Добровольно расторгать договор и возвращать деньги Вам, как показывает практика, никто не станет.
Вообще-то неплохо почитать бы и сам Предварительный договор, может, еще какие-то основания найдутся.
Но это уже - вопрос очной консультации.
СпроситьМы заключаем предварительный договор купли квартиры. Мне не нравятся пункты договора по обязанностям сторон. Поясните пожалуйста какие у нас риски и как избежать их.
2.2. Покупатель:
2.2.1. В доказательство намерения заключить Основной договор купли-продажи объекта Покупатель перечисляет на расчётный счёт Продавца обеспечительный взнос в размере 200 000 (двести тысяч) рублей в течение 3 (трёх) дней после подписания настоящего договора, но не позднее, чем 25.10.2015.
2.2.2. Оплаченный Покупателем в соответствии с пунктом 2.2.1. настоящего договора обеспечительный взнос засчитывается в счёт оплаты стоимости Объекта.
2.2.3. Гарантирует к моменту расчета наличие денежных средств необходимых для расчета с Продавцом по договору купли-продажи Объекта.
2.2.4. Обязуется предоставить к моменту заключения договора купли-продажи Объекта согласие супруга (и) на покупку Объекта в нотариальной форме при его (ее) наличии.
4. Ответственность Сторон, срок действия и порядок расторжения договора
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Покупателем, приведшего к невозможности заключить Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, либо отказа от заключения Основного договора купли-продажи, сумма, указанная в пункте 2.2.1. настоящего договора и переданная Продавцом Покупателю путём безналичного перечисления на расчётный счёт, является неустойкой и Покупателю не возвращается.
4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, приведшего к невозможности заключить Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, Продавец обязан в срок не позднее 20 (двадцати) банковских дней с момента отказа от заключения основного договора купли-продажи, либо нарушений условий настоящего договора, вернуть Покупателю обеспечительный взнос, указанный в п. 2.2.1 в полном размере, а также неустойку в размере 5% от суммы обеспечительного взноса. Возврат обеспечительного взноса, указанного в п. 2.2.1. производится путём безналичного перечисления на банковские реквизиты Покупателя, после подписания соглашения о расторжении настоящего договора.
4.3. В случае уклонения одной Стороны от заключения основного договора купли-продажи, на условиях, указанных в настоящем договоре, другая Сторона в праве обратиться в суд в порядке, установленном законодательством РФ с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях настоящего Договора.
4.4. Убытки, причиненные другой Стороне неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств по настоящему договору, возмещаются виновной Стороной в полном объеме сверх неустойки.
Правовая экспертиза договора - довольно серьёзное мероприятие. Если Вам важен результат, желательно связываться с адвокатом непосредственно.
Спросить
Здравствуйте, Елена.
Вообще, условия предварительного договора - это не шаблон. Каждый пункт, если он не устраивает сторону, может быть изменен или откорректирован.
Если вас не устраивает условие по неустойке - не подписывайте такой договор или настаивайте на изменении данного пункта с учетом и своих интересов. Предварительный договор - это не кабала, в которую вы обязаны себя загонять, это договор о намерениях одной стороны купить, а другой продать.
С уважением.
СпроситьЯ заключил предварительный договор 26.08.2016 о намерении заключить договор купли-продажи автомобиля в автосалоне до 31.12.2016. Причем продавец указал в этом предварительном договоре, что цена на авто будет определяться на момент заключения сторонами основного договора и отразится в основном договоре. Цена на авто поднялась в сентябре на 1%, может подняться и еще. Имею ли я право потребовать от продавца пересмотреть предварительный договор, с указанием в нем фиксированной цены на момент заключения предварительного договора.
Заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, понимаю, что не успеваем в срок, мы покупатели, продавцы ещё собирают документы, по истечению срока действия договора что будет? Нам вернут аванс? Обязаны ли мы заключать основной договор? В договоре прописано в случае уклонение покупателя (продавца) от заключения основного договора штраф, но мы не уклоняемся, просто срок предварительного договора истек.
Если срок предварительного договора истек, то Вы не обязаны заключать основной договор, возврат аванса обязателен.
Спросить
Доброе утро. Чтобы избежать дальнейших разногласий с продавцом, Вам необходимо уведомить продавца о Вашей готовности к заключению основного договора купли продажи. Это необходимо сдеоать, поскольку,
в случае, отказа в дальнейшем продавца, выйти на основную сделку, Вы имели бы реальную возможность, вернуть, внесенный Вами аванс по предворительному договору купли продажи.
Спросить
Если по истечении срока указанного в предварительном договоре ни от одной стороны не поступит письменное предложение о заключении основного договора, то отношения по купле-продаже считаются прекратившимися и Вам обязаны вернуть аванс.
Спросить
Добрый день. Вам необходимо уведомить продавца о вашей готовности выйти на основной договор купли-продажи продажи и если продавец не отказывается продавать объект недвижимости, заключить с ним на тех же условиях дополнительные соглашение, где будет увеличен срок. Если продавец в течение срока указанного вами в уведомлении не выйдет на связь или на заключит дополнительное соглашение, то после окончания срока предварительного договора и не выход на сделку, продавец обязан вернуть задаток в 2-м размере, а если по договору прописаны дополнительные санкции, ещё и уплатить штрафы.
Спросить21.08.2014 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого заключение основного договора должно произойти не позднее 26.09.2014. В итоге основной договор сторона продавца представила от 13.10.2014. Таким образом, просрочка заключения основного договора составила почти три недели. Согласно предварительному договору, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд. В случае уклонения продавца от заключения основного договора он должен будет вернуть покупателю уплаченную по настоящему договору сумму в полном объеме и по отдельному требованию покупателя уплатить штраф в размере 10% от общей стоимости недвижимости. Хотела бы уточнить, согласно представленным условиям предварительного договор, возможно ли взыскать штраф с продавца? Заранее спасибо.
Здравствуйте. Если основной договор уже заключен, то никакого уклонения нет. В вашем случае, исходя из указанных условий, возможно только взыскать пени по ст. 395 ГК РФ за просрочку заключения основного договора. Но это будут копейки....
СпроситьМежду сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи помещения.
До истечения срока на заключение основного договора продавец направил покупателю письмо с предложением заключить основной договор.
Основной договор заключен не был.
Вместо этого стороны заключили соглашение о продлении срока на заключение основного договора.
После этого никаких писем стороны друг другу не писали.
Новый срок на заключение основного договора истек.
Применима ли в данном случае норма п.6 ст.429 ГК РФ?
И можно ли рассматривать покупателя как сторону, уклонившуюся от заключения основного договора?
Спасибо.
Да, указанная статья применима. Можно обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.
Спросить
