Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом до передачи дольщикам в новостройке?

199₽ VIP

1. Вообще то, чтобы вернуть средства маткапитала статья 2 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ (последняя редакция) должно быть согласие Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации на принятие этих средств Вы уверены что у вас согласятся принять эти средства.?

2 Ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому для ее продажи стст 549-551 ГК РФ необходимо получить разрешение банка Вы уверены что банк даст такое разрешение

Думаю, что ваша идея с продажей квартиры не может быть реализована.

Можете.

Схема несложная. И незаконной её назвать нельзя.

Вы не продаете эту квартиру. Вы её, как понимаю, еще и не получили по ДДУ

Вы заключаете с "покупателем" Договор переуступки прав требования (цессия)

3 шага для заключения такого договора:

1.запросить у БАНКА разрешение на продажу ипотечной квартиры;

Подать заявку-запрос на получение такого разрешения можно только после того, как нашелся покупатель (при подаче заявки надо указать фамилию покупателя, приложить его паспорт и указать, как он будет расплачиваться - ипотекой или наличными).

Заявка в банк на получение разрешения подается через интернет-банк в свободной форме, но обязательно с приложением паспорта заемщика (продавца) и паспорта покупателя.

В течение 10 рабочих дней банк рассматривает заявку и там же в личном кабинете интернет-банка присылает текст разрешения на бланке банка БЕЗ ПОДПИСИ и печати. Подписывать будем в день сделки.

2.запросить у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу строящейся квартиры (на переуступку прав и обязанностей);

С застройщиком (с отделом договоров) лучше предварительно переговорить по телефону обо всем этом, чтобы они ждали от вас письмо и запрос. Иначе разрешение век будут подписывать.

3.запросить у ЗАСТРОЙЩИКА акт сверки.

Договор может готовить и нотариус и риэлтор. Как вам угодно

В обоих случаях, проект договора переуступки должен быть согласован с банком прежде чем стороны его заверят у нотариуса или подпишут между собой (через МФЦ).

Если покупатель хочет нотариальную сделку, нотариус (а не риелтор) будет готовить проект договора переуступки прав и обязанностей.

Согласие на уступку от застройщика, как правило, имеет срок годности 14 дней. Если не провести сделку в эти дни, то надо будет брать новое согласие.

Всё это регулируется ГК РФ 3. Уступка требования (цессия) и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Насчет маткапитала.

Также оговориваете в этом договоре, что банк возвращает сумму маткапитала в СФР, так как доли НЕ были выделены детям. То есть обязательство по выделу долей не исполнено. То есть маткапитал не реализован по назначению

Придется побегать.

Банки в нынешней ситуации идут на это, как правило, без проблем. Им нет дела до вашей квартиры. Им главное - получить свое

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

В ипотечной сделке деньги передаются Продавцу в два приема:

Первый взнос (аванс или задаток) Покупатель вносит собственными деньгами

Окончательный расчет происходит кредитными средствами (либо – остатком собственных средств Покупателя плюс кредит)

В данном случае необходимо будет получить согласие банка (ст. 346 ГК РФ). Банки, как правило, такого согласия не дают. Поэтому применяется немного другая схема. Потенциальный покупатель передают часть денег по предварительному договору, которыми Вы рассчитываетесь с банком (покупатель может вместе с Вами внести данные деньги в банк). После чего право освобождается от залога и Вы заключаете основной договор переуступки прав по ДДУ.

ПФ при этом письменно поставьте в известность о сделке. Если потребует вернуть деньги - вернете.

Здравствуйте Виктория!

Эта схема, которую Вы предлагаете, как говорится, не жизнеспособна по ряду обстоятельств

Первое

Ни в Федеральном законе "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ (последняя редакция), ни в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" не указано четких критериев возврата полученных средств материнского капитала

Второе

Однако, судя по прописанным целям направления средств маткапитала можно сделать вывод о том, что вернуть материнский капитал можно в следующих случаях, в зависимости от того, были ли средства материнского капитала переведены на счёт, указанный в заявлении о распоряжении, или нет:

а) Если денежные средства не были направлены на цели, определённые в заявлении о распоряжении материнским капиталом. Но сделать это необходимо в срок не позднее 10 рабочих дней со дня получения уведомления о том, что заявление о распоряжении материнским капиталом и приложенные к нему документы были приняты отделением Социального фонда.

Б) Денежные средства были переведены на счёт, указанный в заявлении о распоряжении, а сделка, на оплату которой был выдан материнский капитал, не состоялась (например, договор строительного подряда был расторгнут, строительство дома прекращено). В этом случае возврат является обязательным, поскольку материнский капитал носит целевой характер, и направление его на удовлетворение иных потребностей семьи, не указанных в законе, запрещено.

В) Во всех других случаях, когда денежные средства поступили на счёт заявителя, а договор, для целей оплаты которого они были направлены, исполнен или, как в случае с договорами купли-продажи недвижимости, переход права собственности на жилое помещение прошёл государственную регистрацию, вернуть материнский капитал нельзя.

Подробнее ➤

Третье

В Вашем случае средства материнского капитала уже были зачислены на счет подрядчика, а квартира, которую Вы строите до тех пор, пока она находится в ипотеке, Вам не принадлежит и находится в залоге у банка, выдавшего Вам ипотечный кредит

Поэтому в этих условиях ни вернуть маткапитал в Соцфонд РФ, ни продать квартиру Вы не сможете до полного погашения кредитных обязательств и обязательств, принятых на себя в соответствии со ст.10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ и Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

Здравствуйте, Виктория! Если мат. капитал уже использован, то нет. Закон не предусматривает в этом случае "возврат мат. капитала", а предусматривает только выделение долей членам семьи.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Так что до момента выделения долей детям совершение сделок с этим объектом запрещено и может быть квалифицировано по статье 159.2 УК РФ. Не рискуйте.