11:31 Добрый день. Собрались покупать квартиру в ипотеку. Собственники продаваемой квартиры муж и жена по 1/2 доли. Квартира у них в собственности с момента постройки дома. Муж и жена в разводе, продают чтобы поделить деньги от продажи. Но...у мужа имеются долги, просрочки по кредитам. На квартиру арест не наложен, банкротство производства нет. У жены все чисто. Банк квартиру к сделке пропустил. Какие риски от покупки если вдруг будет процесс банкротства одного из собственников?
Здравствуйте, Анна! Риски в том, что если цена будет занижена, то на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае подачи заявления о признании должника банкротом финансовый управляющий вправе признать сделку недействительной (ст.166-181 ГК РФ). Это главный риск. Вам же стоит подстраховаться заключением эксперта-оценщика, которое при ипотеке все равно будет иметь место, чтобы в случае чего сослаться на него в обоснование рыночной цены сделки. Это минимизирует риск оспаривания сделки в интересах кредиторов должника. Чем по более рыночным условиям будет сделка, тем лучше для покупателя.
Спросить
Собственно текст самой статьи 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на которую ссылался выше:
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должникаСпросить1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
Мы сделали оценку для ипотеки. Рыночная стоимость на 80000 больше
Спросить
Это не так существенно. Не в 2 и не в 3 раза занижение. С учетом этого низкие риски оспаривания такой сделки на основании ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Спросить
Если это единственное жилье должника, то никаких рисков нет вообще. Оспаривание сделки предполагает необходимость передачи имущества в конкурсную массу. При этом единственное жилье по общему правилу не может быть отобрано у должника, что следует из ст. 446 ГПК РФ, где указано:
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание...
А в в абзаце первом пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023)"О несостоятельности (банкротстве)" указано:
3. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Также указанное разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан".
Соответственно, если в состав конкурсной массы данная квартира, как единственное жилье, входить не должна, то никаких рисков при покупке квартиры быть не может. Оспаривание сделки без цели включения имущества в конкурсную массу незаконно и этим не будет заниматься ни один суд.
При этом настоятельно рекомендую Вам предельно понятно зафиксировать передачу денежных средств, чтобы у кредиторов не было даже мысли предполагать, что договор не оплачен и сделка совершена для вида, чтобы исключить обращение взыскания на имущество.
Спросить
Это единственное жилье, которое они продают и делят между бывшими супругами.
Мы в договоре прописываем сколько каждому супругу платим и на какие реквизиты перечисляем. Вот мужчина просит банковскую ячейку
Спросить
Если оно не в ипотеке, то согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и ст.446 ГПК РФ оно исключается из конкурсной массы и на него не может быть обращено взыскание. Так что здесь риски минимальны. Нет никакого смысла оспаривать сделку, т.к. интерес кредитора на страдает ввиду того, что единственное пригодное жилье, не находящееся в залоге у кредитора, имеет "исполнительский иммунитет".
Спросить
Здравствуйте Анна
Ничего страшного для вас. Поясню:
Согласно п.3 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023) Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 гражданского процессуального кодекса РФ-то есть на единственное жилье.
_________
Постольку поскольку супруги в разводе - то для каждого из них доля в праве собственности-является единственным жильем, следовательно - при банкротстве никаких взысканий не предусмотрено, что дает вам право полагать об отсутствии риска
_________
Не могу согласиться с ответом 1 юриста, который не учел статус единственного жилья
Спросить
Добрый вечер, Анна.
1)Начнем с того, что они в разводе, квартира не в ипотеку и является единственным жильем.
2)У вас оценка касаемо рынка искусственно не занижена серьезно, так что с этим тоже все в порядке.
3)У вас сейчас нету основания для переживания.
4)Вы можете смело покупать данную квартиру, при этом банк уже проверил и пропустил вам ее.
5)Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 гражданского процессуального кодекса РФ-то есть на единственное жилье.
6)ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)"Спросить
Здравствуйте, уважаемая Анна!
В данном случае, проанализировав ситуацию, с правовой точки зрения, нет здесь никаких рисков, поскольку во-первых это единственное жилье долевых А Во-вторых, если допустить что возникнет какой либо в будущем спор (что маловероятно) купленная ваи квартира будет исключена из конкурсной массы на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законом (ст.446 ГПК РФ, и п. 3 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).
И вне зависимости о того, что его супруге Вы будете платить 4.4 по их договорённости и супруг 2.4 млн. и супруге больше, поскольку 2 детей будут проживать с ней, и на какие реквизиты перечисляете-риски отсутствуют.
Поэтому Вы можете использовать разные способы расчета как помощью аккредитива (п. 1 ст. 867 ГК РФ) как безналичная форма расчета покупателя с продавцом) так и банковской ячейки (супругу).
Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки, риски оспаривания такой сделки по большому счету, отсутствуют. В этой связи не вижу оснований для Вашего беспокойства.
Всего доброго Вам!
Рад был помочь, уважаемая Анна!
Спросить
Здравствуйте, Анна. Согласно статьям 61.1, 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также статье 166 Гражданского кодекса Российской сделки проведенные в течение года до сделки могут быть оспорены в судебном порядке арбитражным судом при герввноценнос встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Решать уже дальше Вам покупать ли такую квартиру. Удачи и успехов Вам.
Спросить
Согласно п.3 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023) Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 гражданского процессуального кодекса РФ-то есть на единственное жилье.
Если это единственное жилье должника, то никаких рисков нет вообще
Спросить
На единственное жиль ограничений наложено не может быть и оно выпадает из конкурсной массы
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023)СпроситьСтатья 213.25. Имущество гражданина, подлежащее реализации в случае признания гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина
3. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Определение об исключении имущества гражданина из конкурсной массы или об отказе в таком исключении может быть обжаловано.
Анна, здравствуйте.
Риски имеются, если это НЕ единственное жилье. А вот если единственное жилье, то переживать не о чем. поэтому банк и пропустил этот обьект на сделку
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан" указано, что
Исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника (пункт 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве, абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ
________
Всех благ Вам!
С уважением, Дарья Алексеевна
Спросить
Здравствуйте!
Важно понимать является ли для должника данная квартира единственным жильем, если да, то оспаривать сделку скорее всего не будут, поскольку единственное жилье находится под исполнительским иммунитетом, а значит не реализуется в процедуре банкротства, а если это не единственное жилье, то сделку оспорят только в том случае, если гражданин подаст заявление о признании его банкротом, потому что сделка произошла на момент существования задолженности.
___________
Оспаривание подозрительных сделок должника регулируется ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Спросить
