Продажа квартиры после выкупа доли - обязан ли владелец заплатить налог?

199₽ VIP

В соответствии с нормами налогового законодательства освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физлицами от продажи недвижимости, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса). В большинстве случаев такой срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), однако для некоторых видов недвижимости он сокращен до трех лет. Так, например, к льготным объектам относятся те, которые были приобретены в собственность до 1 января 2016 года.

Минфин России разъяснил особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи имущества, если в течение срока владения менялась доля собственности в нем (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189).

Переход имущества к одному из участников общей долевой собственности не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. И в этом случае как поясняет Минфин России, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является дата первоначальной госрегистрации права собственности,

А значит, если имущество находилось в собственности налогоплательщика более минимального срока владения с даты первоначальной госрегистрации, то доход от ее продажи не подлежит обложению НДФЛ. У Вас именно такая ситуация-отсчет срока владения этим жильем нужно вести с 2005 года. С этого года у вас истек минимальный срок владения три года, а поэтому при продаже квартиры вам не нужно платить налог

Здравствуйте Виталий!

Этот вопрос на сайте многократно обсуждался

Если Вы стали собственником 3/4 долей квартиры в 2005 году, то приращение 1/4 доли в 2023 году не изменяет минимальный срок владения недвижимости Министерство финансов Российской Федерации по основаниям п.17.1 ст. 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) и п.2 ст.217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества Налогового кодекса РФ

Почему?

Подробное разъяснение дано в Письме Департамента налоговой политики Минфина РФ № 03-04-05/115779 от 29.12.2020, более новом чем вам привели в другом ответе

Минфин в этом разъяснении указал, в частности, что п.2 ст. 8.1. Государственная регистрация прав на имущество ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

При этом, в п.1 ст.235 Основания прекращения права собственности ГК РФ указано, что

право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Поэтому и приобщение к 3/4 доли еще 1/4 не повлечет для Вас прекращения права собственности на указанное имущество. Но при этом после сделки ее потребуется перерегистрировать в Росреестре уже на полную площадь квартиры

Что в итоге?

А в итоге то, что если первоначальная доля в квартире находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, исчисляемого с даты возникновения права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, то приращение доли и не влияет на минимальный срок владения.

Поэтому полученный от продажи всей квартиры доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

Для вашего сведения

https://www.klerk.ru/doc/509548/

Не подлежит налогообложению. П. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса

Здравствуйте, Виталий!

Однозначно - нет.

Т.к. есть соответствующая практика, даже на уровне налоговых органов.

Произошло просто перераспределение долей.

А момент возникновения собственности на всю квартиру считается с даты получения Вами первой доли.

Ст. 235 ГК РФ, ст. 217 НК РФ.

Виталий, добрый день.

Вы не должны платить налог.

Поясню

Это называется у Вас произошло приращение доли.

Дело в том, что приращение доли к уже имеющимся долям в целях налогообложения не изменяет течение срока владения объектом недвижимости поэтому полученный от продажи доход налогом также не облагается.

Правовое регулирование

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Исходя из изложенного изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

С учетом изложенного, моментом возникновения права собственности на жилые дома является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на указанное имущество, в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на жилые дома, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимого имущества.

_____

См Письмо Минфина России от 16.05.2018 г. N 03-04-05/32819

Всех благ Вам

С уважением, Дарья Алексеевна

Согласно пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Здравствуйте, Виталий! Нет, не должны, т.к. прошло 3 года владения, а изменения размера доли на течение изначального срока не влияет. В Вашем случае считается, что право собственности возникло при первоначальном приобретении доли в объекте недвижимого имущества. И т.к. прошло 3 года (т.к. право собственности возникло до 1 января 2016 года) с приобретения права собственности на этот объект, то согласно п.17.1 ст.217 НК РФ налог не платится.

Разъяснил этот момент МинФин. В соответствии с Письмом Минфина России от 09.06.2011 N 03-04-05/5-415

моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности, в связи с чем квартира, рассматриваемая Письмом Минфина России от 09.06.2011 N 03-04-05/5-415, признавалась находящейся в собственности более трех лет, а доходы от продажи этой квартиры - не подлежащими налогообложению НДФЛ.

Аналогичная позиция изложена в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. N 03-04-05/88189 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры.

А прошло 3 либо 5 лет или нет с момента приобретения права собственности другой доли не важно.

Здравствуйте, Виталий.

Вы имели в собственности 3/4 доли в квартире на протяжении 8 лет. Затем, в 2023 году, приобрели 1/4 доли в этой же квартире. Таким образом, Вы непрерывно владели недвижимостью на протяжении многих лет, изменился только размер Вашей доли - с 3/4 до одной целой.

Поэтому общий срок владения недвижимостью составляет более 5 лет: включая срок владения Вами 3/4 доли в квартире и включая срок владения всей квартирой, что освобождает Вас от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) после продажи квартиры и освобождает Вас от предоставления налоговой декларации.

Об этом имеются многочисленные разъяснения ФНС и Минфина.

Так, разъяснения содержатся и в Письме ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ "О направлении письма Минфина России", где указано об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимости для целей освобождения от уплаты НДФЛ в случае его приобретения в собственность долями по разным основаниям. В случае приобретения объекта недвижимости долями, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности.

Еще одно разъяснение на официальном сайте ФНС России: "При приобретении недвижимого имущества в долевую собственность срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации на него права долевой собственности. При этом дата перехода доли в таком имуществе в собственность одного из участников долевой собственности от других участников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не изменяет описанный порядок (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации)". Последний абзац: www.nalog.gov.ru

Таким образом, срок нахождения недвижимости в собственности исчисляется с даты первоначальной госрегистрации права на долю в этой недвижимости.

Вы владели недвижимостью с момента приобретения 3/4 доли в квартире, поэтому Вы освобождены от уплаты НДФЛ после продажи указанной квартиры. Также Вы освобождены от необходимости подавать налоговую декларацию.

С уважением, Татьяна Николаевна.