Необходимо ли отразить в договоре купли-продажи помещения факт аренды помещения юридическим лицом (ОАО) у ООО №1?

В соответствии со ст.617 ч.1 ГК РФ переход права собственности...на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

1. Отражать факт заключения договора аренды не обязательно .

2,3.Вам необходимо заключить дополнительное соглашение с участием старого и нового владельца(можно с участием нового и арендатора),а также арендатора в котором говорилось бы о том,что все права и обязанности по договору аренды переходят к новому владельцу,так как первоначальный арендодатель обязан быть заменен новым приобретателем вещного права. Изменять что-либо никто не имеет права (см.вышеуказанную статью ГК) если иное не предусмотрено законодательством(например арендная плата раз в год может меняться по соглашению сторон).

4. Если договор аренды зарегистрирован в установленном порядке - все дополнительные соглашения вступают в силу после их регистрации.

Да, то что помещение сдано в аренду отразить обязательно нужно (ст. 460 ГК РФ). Во всём остальном (аренда) остаётся не изменой и все условия договора тоже. Ст. 617 ГК РФ гласит - Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Перерегистрировать договор аренды не надо. В общем всё остаётся как есть, только меняется собственник помещения.