Налог при продаже нежилого помещения - что должно знать частное лицо-собственник и индивидуальный предприниматель?

398₽ VIP

Наталья.

Для ИП, применяющего УСН, доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, является доходом от предпринимательской деятельности. Указанный доход учитывается в составе налоговой базы по УСН и облагается по ставке 6% независимо от того, что соответствующий код ОКВЭД при регистрации ИП (или позже) не заявлен.

Обоснование вывода:

Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.

Однако имущество индивидуального предпринимателя (далее - ИП) и физического лица юридически не разграничено. В этой связи позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).

В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.

Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.

Причем в наиболее поздних из них финансовое ведомство выражает мнение, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должны выполняться 2 условия:

1. При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" и "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);

2. Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.

Открытым остается вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно. Однако в данном случае следует иметь в виду, что главы 23 и 26.2 НК РФ не ставят в зависимость порядок налогообложения доходов от видов деятельности, зарегистрированных или осуществляемых индивидуальным предпринимателем.

В то же время в более ранних письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ. Правда, суды в тот период высказывали и иное мнение. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 07.02.2008 N Ф04-792/2008 согласился с мнением налоговой инспекции в том, что, несмотря на приобретение ИП помещения в качестве физического лица, он систематически использовал его для сдачи в аренду и получал доход, облагаемый УСН, то есть площади использовались им в предпринимательской деятельности, поэтому доход от продажи помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и должен облагаться налогом по УСН.

Из анализа арбитражной практики следует, что суды приходят к выводу, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 судом отменены постановления судов первой и кассационной инстанций, при этом оставлено в силе постановление апелляционной (второй судебной) инстанции. Высший арбитраж признал, что доход от реализации непроизводственного помещения, ранее использовавшийся в предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД (розничная торговля), является также доходом от предпринимательской деятельности, не подлежащим обложению НДФЛ, и, как следствие, было признано необоснованным применение ИП имущественного вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. В частности, не был принят во внимание довод о том, что указанная сделка носила разовый характер и не соответствовала ранее осуществлявшемуся виду предпринимательской деятельности (розничная торговля).

Позднее в определении ВАС от 11.10.2011 N ВАС-12756/11 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" была подтверждена позиция по этому вопросу.

В постановлении ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5057/11 по делу N А65-35273/2009 указано: "доход, полученный от продажи имущества, которое систематически использовалось в предпринимательской деятельности, имело целевое назначение для ведения предпринимательской деятельности, когда налогоплательщик имел статус предпринимателя, относится к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности". Иными словами, указанный доход не облагается НДФЛ, и нормы главы 23 НК РФ к нему не применяются.

Из вышеизложенного следует, что суды, вынося свои решения, не связывают квалификацию полученных ИП доходов для целей налогообложения с заявленным видом предпринимательской деятельности, а также с тем, что сделка носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение дохода.

Кроме того, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в которой поименованы доходы, освобождаемые от НДФЛ, указано, что в налоговую базу не включаются доходы, получаемые физическими лицами при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в абзаце втором указанного пункта говорится о том, что это положение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.

То есть к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673). Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.

Учитывая позицию Президиума ВАС по данному вопросу, ее активное использование при принятии решений окружными судами, а также мнение Минфина России, выраженное в последних письмах от 2011, 2012 годов, считаем, что доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, для ИП, применяющего УСН, является доходом от предпринимательской деятельности и учитывается в составе налоговой базы по УСН, облагаемой по ставке 6%.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Лазарева Ирина

Если вы продаете нежилое помещение как предприниматель, отчитайтесь об этом в местном отделении налоговой службы. Вы оплатите УСН-налог в размере 6 процентов от суммы полученного дохода.

Если вы решили продать нежилое помещение, которым вы владели три года и более как физическое лицо, то есть, не в рамках предпринимательской деятельности, вы не должны платить налог. Если вы как физическое лицо продаете нежилое помещение, которым владели менее трех лет, предоставьте документы о сделке налоговикам. Вы заплатите налог на доходы физических лиц. Однако вы можете платить налог не со всего полученного дохода.

Здравствуйте, Наталья!

Прежде всего, следует отме­тить, что индивидуальными пред­принимателями, согласно статье 11 НК РФ, являются физические ли­ца, зарегистрированные в уста­новленном порядке и осуществ­ляющие предпринимательскую деятельность без образования юри­дического лица. Следовательно, предприниматель, как физическое лицо, может покупать и продавать свое имущество. Другое дело, яв­ляется ли это имущество средством получения прибыли или же оно используется для личных нужд физического лица. Вот ключевые моменты, на которые следует обра­тить внимание в данном вопросе.

Согласно п. 1 ст. 207.НК РФ Налогоплательщики .

1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 N 166-ФЗ, от 27.07.2006 N 137-ФЗ)

В соответствии с п. 17.1 ст. 217. НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

(п. 17.1 введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009))

Таким образом, можно заклю­чить, что законодательно установ­лен следующий механизм нало­гообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. В одном слу­чае, это его собственность, исполь­зуемая в личных целях, например, квартира, в которой он живет. Тог­да при ее продаже предпринима­тель поступает как любое другое физическое лицо – уплачивает со­ответствующую сумму НДФЛ ли­бо применяет имущественный вы­чет, разумеется, при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

Совсем другой случай, если имущество приобреталось и затем систематически использовалось в бизнесе или же покупалось с на­мерением такого использования. Продав его, предприниматель дол­жен будет включить сумму, полу­ченную от такой реализации, в на­логовую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с примене­нием УСН,

Следовательно, если предприниматель продает нежилое помещение как ИП применяющий УСН то необходимо оплатить от дохода, полученного от реализации нежилого помещения по ставке 6%.

В заключении для информации:

налогообложение дохо­дов от продажи такого имущества, как собственная недвижимость ИП, – это вопрос, остающийся пока спорным и имеющий широ­кое распространение в судебной практике. Налоговые органы, как правило, склонны настаи­вать на уплате единого налога при УСН. Возможность уплаты НДФЛ и применения имущественного налогового вычета в таком случае налогоплательщикам приходится отстаивать в суде.

Удачи.

Вы обязаны платить НЛДФЛ как физическое лицо полностью.13% при продаже.

Здравствуйте, Наталья.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 февраля 2012 г. N 03-04-05/3-124

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с этим сообщаем следующее.

Из письма следует, что в 2011 г. налогоплательщиком было продано помещение, образованное в этом же году в результате объединения в один объект двух помещений, которые использовались в рамках осуществления предпринимательской деятельности. При этом на момент продажи имущества предпринимательская деятельность физическим лицом не осуществлялась.

В ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) поименованы доходы, освобождаемые от обложения налогом на доходы физических лиц.

Положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса, предусматривающего освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи имущества, не распространяются на имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее трех лет, а также непосредственно используемое в предпринимательской деятельности.

Таким образом, доход, полученный от продажи имущества, которое использовалось в рамках осуществления предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению.

Вместе с этим в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При этом согласно абз. 4 данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

То есть определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, не предоставляется.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

07.02.2012

Юридическая Компания "ЛЕКС".