Почему квартиры можно сдавать в аренду, а комнаты в доме нет? Как быть в данной ситуации?

199₽ VIP

В соответствии с действующим законодательством, разница между сдачей в аренду квартир/апартаментов и сдачей комнат в частном доме заключается в следующем:

1. Сдача квартир/апартаментов в аренду:

- Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, к договору аренды жилого помещения (в том числе квартир и апартаментов) применяются положения, предусмотренные для найма жилого помещения.

- Сдача квартир/апартаментов в аренду является законной предпринимательской деятельностью.

2. Сдача комнат в частном доме:

- Если земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то использование дома или его части для осуществления предпринимательской деятельности (например, сдача комнат в аренду) может быть расценено как нецелевое использование земли.

- Согласно п. 1 ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Поэтому в вашей ситуации администрация имеет основания для подачи в суд, так как сдача комнат в частном доме, находящемся на земле, предоставленной для ИЖС, может рассматриваться как нарушение целевого использования земельного участка.

Для решения данной проблемы вам можно рекомендовать следующее:

1. Закрыть ИП и перейти на статус самозанятого. Согласно Федеральному закону от 27.11.2018 № 422-ФЗ, самозанятые граждане могут оказывать услуги по сдаче в аренду жилых помещений.

2. Перевести земельный участок и дом в категорию, разрешающую предпринимательскую деятельность (например, земли населенных пунктов с видом разрешенного использования "Для размещения гостиниц").

Здравствуйте, Елена!

Оформите ведение деятельности как самозанятая в соответствии с Федеральным законом "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ст. 5) и у вас не будет проблем. Будете платить минимальный налог и спокойно сдавать ваши комнаты летом в ранду, т.к. понятно любому, что это не от хорошей жизни, а от маленькой пенсии.

Желаю вам успешного решения вашего вопроса!

Кто Вам сказал такую глупость ,что квартиры можно сдавать в аренду, а комнаты в доме нет. Можно сдавать и комнаты в аренду. Если Вы собственник, то вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по усмотрению, в том числе путем сдачи в аренду. ст.209,606 ГК РФ. Оформляйтесь самозанятой и будет Вам счастье. Будете платить небольшой налог. На иск администрации пишите мотивированные возражения,ст.149 ГПК РФ. Менять целевое назначение с ИЖС не нужно, если Вы не будете предпринимательской деятельностью заниматься. А то,что Вы будете самозанятой и сдавать комнаты в аренду ничего страшного

Да именно так и сделайте потому как вы имеете право сдавать комнаты как физлицо извлекая доход и не обязана при этом быть ИП.

А можете стать просто самозанятой чтобы платить меньше налог.

Если вы ИП, то тогда земельный

участок не может быть ИЖС ,а

просто физ лицо может сдавать

свои комнаты не меняя

назначение земельного участка.

Таковы реалии

Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Но всегда можно применить хитрый ход

Да именно так и сделайте потому как вы имеете право сдавать комнаты как физлицо извлекая доход и не обязана при этом быть ИП.

А можете стать просто самозанятой чтобы платить меньше налог.

Если вы ИП, то тогда земельный

участок не может быть ИЖС ,а

просто физ лицо может сдавать

свои комнаты не меняя

назначение земельного участка руководствуясь статьей 606 ГК РФ 209 ГК РФ

Таковы реалии.

Собственнику согласно статьи 209 ГК РФ принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право пользования как раз подразумевает право на сдачу в аренду ( в найм) квартир и апартаментов.

На вас подали не потому что вы имеете статус ИП, а потому что согласно нижеуказанного Приказа на землях ИЖС допускается только

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек

Как видите за землях ИЖС не допускается деятельность по сдаче комнат в аренду.

В этой связи совет первого юриста -Закрыть ИП и перейти на статус самозанятого ничего не изменит .

Решение вашей проблемы заключается не в Закрыть ИП и стать самозанятой, а в изменении вида разрешенного использования земли .

Тогда Вам не потребуется закрывать ИП

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПРИКАЗ от 10 ноября 2020 года N П/0412 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков (с изменениями на 23 июня 2022 года)

Перевести земельный участок и дом в категорию, разрешающую предпринимательскую деятельность (например, земли населенных пунктов с видом разрешенного использования "Для размещения гостиниц"). Мы не может, так как долевая собственность. И сосед разрешение не даст

Смотрите, комнаты тоже можете сдавать, но если общедолевая собственность, необходимо согласие других собственников.

Оформите статус самозанятого, далее по договору найму или без него можете сдавать комнаты.

На иск же пишите возражение.

- см. ст. 671 ГК РФ, ст. 35, 149 ГПК РФ, ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"

Здравствуйте Елена!

Судебных перспектив, на мой взгляд, рассмотрение Вашего дела иметь не будет, так как никакого отношения, в смысле совсем, сдача комнат в аренду в собственном доме от вида разрешенного использования земельного участка не имеет.

ВРИ "Для индивидуального жилищного строительства Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 указывает только на

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)...

Вы имеете полное право осуществлять сдачу в найм свои жилые помещения на основании ст.209 Содержание права собственности ГК РФ, которое дает собственнику право пользования, владения и распоряжения

Кроме того Вы можете, будучи зарегистрированным ИП вести предпринимательскую деятельность при условии заключения договора, подачи ежегодной декларации ф.3-НДФЛ и уплаты налогов.

Рекомендую Вам перейти на ПСН и ни о чем плохом не думать, так как Патентную систему налогообложения можно применять в отношении деятельности по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности в соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 346.43. Общие положения НК РФ

2. Патентная система налогообложения применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, перечень которых устанавливается законами субъектов Российской Федерации, за исключением видов деятельности, установленных пунктом 6 настоящей статьи. В частности, патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:

19) сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков;

Здравствуйте, Елена! Потому что в случае с комнатой ест общая долевая собственность на места общего пользования, что дает применение статьи 247 ГК РФ, требующей общего согласия других участников общей долевой собственности. Если администрация подала в суд, то подавать возражения на заявленные исковые требования. Если уже открыто ИП, то нет смысла переходит на самозанятость, т.к. апартаменты формально нежилые помещения и под НПД не подходят согласно требованиям Федерального закона от 27 ноября 2018 г. N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход".

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Добрый день, Елена.

1)Уже была такая ситуация у клиента...

2)Если право собственности на данный дом будет за Вами зарегистрировано, то никаких проблем у Вас возникнуть не должно. Вы как собственник будете иметь полное право пользоваться своим имуществом (в данном случае извлекать выгоду из имущества).

3)Но, поскольку Вы будете заниматься систематической деятельностью по извлечению прибыли, то Вам необходимо будет закрегистрироваться в качестве ИП или юрлица.(а вы уже являетесь ИП)

4)Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

5)тут мало административной ответственности, может грозить и уголовная...

6)п. 2 ст. 49 ГрК РФ:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

7)п. 3 ст. 16 ЖК РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

8)Отсюда мы видим, что такое квартира, многоквартирный дом и объект ИЖС.

9)Если уже открыто ИП, то нет смысла переходит на самозанятость, т.к. апартаменты формально нежилые помещения и под НПД не подходят

1)Налог будет в любом случае от сдачи, так что по факту со стороны администрации верно предъявлены требования.

В соответствии с п.1 ст.673 ЖК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Поэтому вы вправе сдавать комнаты в наём (говорите и пишете правильно- именно в наём), а не в найм, как пишет Логак (нет такого слова), и не в аренду

В соответствии с п.5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, жилым помещение признается комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Следует учитывать, что согласно п.12 того же Положения, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Поэтому не всякая комната в жилом доме может быть объектом договора найма.

Пригодность зависит от доступа к коммуникациям, который бы не требовал согласия вашего соседа. Поэтому необходимы уточнения.

Сдавать помещения внаём возможно как при наличии статуса ИП, так и без такого статуса, при условии краткосрочного проживания гостей и использования налогового режима НПД.

Вид использования земельного участка ИЖС не противоречит сдаче комнат внаём.

Смотрите, комнаты тоже можете сдавать, но если общедолевая собственность, необходимо согласие других собственников.

Оформите статус самозанятого, далее по договору найму или без него можете сдавать комнаты.

На иск же пишите возражение.

- см. ст. 671 ГК РФ, ст. 35, 149 ГПК РФ, ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"

Здравствуйте Елена

- Для целей Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) не признаются объектом налогообложения доходы:

от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) - ч.2 п.3 ст. 6

То есть вы вправе оформиться как самозанятая и сдавать комнаты в аренду как физлицо

в качестве собственника жилья.

__

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Собственник жилого помещения имеет право сдавать его в аренду другим лицам. Это относится как к квартирам, так и к апартаментам. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем и сдаёте комнаты в своём доме, который находится на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то это может быть расценено как нарушение законодательства.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земли под ИЖС предназначены для строительства жилых домов и ведения личного подсобного хозяйства. Использование таких земель для коммерческой деятельности, включая сдачу жилья в аренду, может быть запрещено или ограничено местными властями.

Если администрация подала на вас в суд за ведение предпринимательской деятельности на земле под ИЖС, то вам следует обратиться к юристу для консультации и защиты своих прав. Возможно, потребуется изменить статус вашего дома или земельного участка, чтобы соответствовать требованиям закона.

Если вы решите закрыть ИП и стать самозанятой, то это не гарантирует, что вы сможете продолжать сдавать комнаты в своём доме без нарушения законодательства. В любом случае, перед принятием решения необходимо тщательно изучить все аспекты вашей ситуации и получить профессиональную юридическую консультацию.

ст. 671 ГК РФ, ст. 35, 149 ГПК РФ

Здравствуйте уважаемая Елена!

В данном случае, с правовой точки зрения если Вы собственник, то вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по усмотрению, в том числе путем сдачи в аренду (ст.209, 606 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения закрыть ИП и перейти на статус самозанятого (ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ), самозанятые граждане могут оказывать услуги по сдаче в аренду жилых помещений.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Уважаемая Елена, добрый день!

Согласно п.1 ст. 673 ЖК РФ

объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Это означает, что Вы имеете право сдавать комнаты в вашем доме в найм, если они соответствуют этим требованиям.

———————

В России существует специальный налоговый режим для самозанятых граждан, который позволяет физическим лицам легально получать доход от сдачи жилья в аренду без регистрации ИП. Если Вы станете самозанятым, это может решить вашу проблему с администрацией, так как Вы будете легально получать доход от найма жилых помещений.

✅Ознакомьтесь с содержанием искового заявления администрации. Важно понять, какие конкретно претензии к вам предъявляются.

✅Составьте мотивированный отзыв на исковое заявление в соответствии со ст. 149 ГПК РФ. В отзыве укажите, что вы сдаете комнаты в соответствии с п.1 ст. 673 ЖК РФ, и что эти помещения являются изолированными и пригодными для постоянного проживания.

✅Укажите, что Вы готовы перейти на режим самозанятости

В целом:

Если Вы решите прекратить ИП и стать самозанятым, это может быть хорошим решением. Самозанятые граждане платят налог на профессиональный доход (НПД) по сниженной ставке и не обязаны вести бухгалтерский учет, что значительно упрощает процесс.

С уважением, Дарья Алексеевна