Как правильно оформить договор найма квартиры с хозяйкой, не проживающей в ней уже 5 лет и имеющей долги?

Как составить договор найма (аренды) жилого помещения (квартиры, комнаты) между физическими лицами?

На основании договора найма собственник жилого помещения (наймодатель) вправе предоставить его за плату во владение и пользование физическому лицу (нанимателю) для проживания (ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе квартира или изолированная комната в квартире (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Чтобы составить договор найма квартиры или комнаты, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Проверьте документы наймодателя

Право собственности наймодателя может подтверждаться, например, договорами купли-продажи, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство и пр. (ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на объект недвижимости удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП) либо свидетельством о государственной регистрации, выданным до 15.07.2016 (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Рекомендуем запросить у наймодателя выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником квартиры (комнаты), на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма. Указанная выписка может быть проверена вами посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе объекта недвижимости с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (ч. 7, 8.1, п. 1 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Выписка из ЕГРН также может быть получена вами самостоятельно в ППК "Роскадастр" или МФЦ, за плату. Однако следует учесть, что сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7, 7.1, 10 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).

В некоторых случаях, например при наличии договора между вами и собственником квартиры (комнаты) о ее передаче вам во владение и (или) пользование либо по вашему письменному совместному заявлению с собственником, сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости могут быть предоставлены нотариусом (ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, п. 1 ч. 2, ч. 3, 5 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Кроме того, на официальном сайте Росреестра размещены общедоступные сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе сведения о форме собственности, а также о дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения и виде такого права (ограничения, обременения). Просмотр этих сведений в режиме онлайн доступен неограниченному кругу лиц без подачи запросов и взимания платы. Исключение составляют сведения об объектах недвижимости, доступ к которым ограничен законодательством РФ, а также сведения о правообладателях объектов недвижимости, в том числе об их персональных данных (ч. 1.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 2, 6, 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 N П/0375).

Если квартира находится в долевой собственности, то сдать внаем квартиру, а также комнату в ней можно только при наличии согласия других сособственников квартиры (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Если обязанность по внесению платы за коммунальные услуги будет нести наниматель, рекомендуем также запросить у наймодателя документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг (ст. 678 ГК РФ).

Шаг 2. Согласуйте условия договора найма

В договоре необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать квартиру (комнату): адрес, площадь, кадастровый номер. При отсутствии этих сведений договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Также следует указать размер платы за квартиру (комнату), порядок и сроки ее внесения. Не допускается одностороннее изменение размера платы, если это не предусмотрено в договоре (ст. 682 ГК РФ).

Определите в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру (комнату). Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

В договоре необходимо также указать срок найма, который не может составлять более пяти лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В случае заключения договора на срок более года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если квартира (комната) передается внаем с мебелью и (или) иным имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой), рекомендуем также указать в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (ст. ст. 676, 678 ГК РФ).

Целесообразно включить в договор найма условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается нанимателю или засчитывается за последний месяц найма (п. 1 ст. 307.1, п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Также можно включить в договор условие об обеспечении наймодателю свободного доступа в жилое помещение для проверки его надлежащего использования нанимателем и оговорить периодичность такого контроля.

Кроме того, в договоре можно прописать условие об отсутствии фактов ареста и иных ограничений в отношении объекта недвижимости; предусмотреть, кто и за чей счет осуществляет текущий и капитальный ремонт помещения, а также установить ответственность за нарушение условий договора (п. п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Шаг 3. Заключите договор найма

Договор найма квартиры (комнаты) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан обеими сторонами (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Подписать договор может лицо, действующие от имени наймодателя или нанимателя, при наличии доверенности, содержащей необходимые полномочия. По нашему мнению, при заключении договора найма на любой срок доверенность на подписание договора найма от лица наймодателя следует нотариально удостоверить, так как передача жилого помещения в наем является распоряжением правом собственности (то есть зарегистрированным в государственном реестре правом). Вместе с тем существует точка зрения, согласно которой нотариально удостоверять доверенность на заключение договора найма на срок до года не требуется. Обе точки зрения находят подтверждение в судебных актах. Также доверенности могут быть нотариально удостоверены по соглашению сторон (п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 12.08.2015 по делу N 33-28630/2015, от 22.05.2017 по делу N 33-19450/2017).

Выполнение наймодателем обязательства по передаче квартиры (комнаты) нанимателю может подтверждаться актом приема-передачи, в котором, как правило, отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков и т.д. (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Если договор найма заключен на срок не менее года, переходите к следующему шагу.

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр

В случае заключения договора найма квартиры (комнаты) на срок не менее года возникшее ограничение (обременение) подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Заявление о государственной регистрации и необходимые документы следует представить в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 3.1, ч. 4, 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Обратите внимание! Доход от сдачи квартиры (комнаты) внаем облагается НДФЛ или при определенных условиях налогом на профессиональный доход (п. 8 ст. 1, пп. 6 п. 2 ст. 18, пп. 4 п. 1, пп. 4 п. 3 ст. 208, ст. 209 НК РФ; ч. 1 ст. 1, ч. 1, 7, 8 ст. 2, ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ).