Заключение договора аренды на новый срок.

199₽ VIP

Добрый вечер, Николай.

1)Смотрите, вы все верно понимаете, то есть, в данном случае арендатор, который сейчас владеет частью имеет право на приоритет продление аренды, однако, вы ему должны письменно направить уведомление, если он не примет лично и не поставит подпись на втором экземпляре, о предоставлении аренды на все помещение, то вы спокойно имеете право предоставить право выбора второму гражданину.

2)Но вы обязательно в уведомление должны обозначить срок, допустим 30 дней.

3)если ответ не поступил, либо поступил с отказом, то никакого преимущественного права нарушена не будет.

4)Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок согласно ст.621 ГК РФ, касается того помещения или его части, которое уже сдано в аренду.

5)Вы же имеете право сейчас предоставить право выбора два варианта, если никакой не устроит, то взыскать ущерб,так как он не исполнил обязательства по перепланировки, это уже грубое нарушение договора, что уже дает основание для его расторжения.

6)заключать или не заключать договор аренды на всё помещение - следствие обоюдного волеизъявления сторон, ибо граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ). В данном случае изменится объект аренды (была часть помещения - станет всё помещение), поэтому потребуется новый договор аренды.

Здравствуйте, Николай! Прежде всего предложить ту часть, которую арендует арендатор в настоящий момент, т.к. в отношении этой части у него есть преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК РФ). Также в том же уведомление укажите, что предлагаете арендовать все помещение целиком. В противном случае оставшаяся часть может быть сдана другому арендатору.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вопрос о предложении арендатору вариантов заключения договора на новый срок и соблюдении его преимущественного права регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а именно нормами о договоре аренды. Основной нормой, определяющей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является статья 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если арендатор добросовестно исполнял свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по сравнению с третьими лицами. При этом арендодатель обязан до истечения срока действующего договора предложить арендатору заключить договор аренды на тех же условиях и на тот же срок, которые он намерен предложить третьим лицам. Арендатор должен дать ответ в срок, указанный в предложении, либо, если этот срок не указан, – в разумный срок. Если арендатор откажется либо не даст ответа, арендодатель вправе заключить договор с третьим лицом на указанных условиях (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Важно, что, в соответствии с пунктом 3 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом на более выгодных для арендатора условиях, чем те, что были предложены арендатору, арендатор вправе в течение года требовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору либо возмещения убытков.

Таким образом, при желании предложить арендатору несколько вариантов договора аренды, в том числе договор долгосрочной аренды на всё помещение или, наоборот, продление аренды на меньшую площадь, но по повышенной ставке, арендодатель должен соблюсти следующие требования:

1. Исходя из статьи 621 ГК РФ, предложить все условия арендатору до того, как они будут предложены третьим лицам. Иными словами, если планируется в будущем предоставить более выгодные условия третьему лицу, сначала эти же условия должны быть предложены действующему арендатору.

2. Предложить условия в письменной форме, чётко указав срок для ответа (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

3. Если арендатор откажется или не ответит в установленный срок, арендодатель вправе заключить договор с третьим лицом на тех же условиях. Если же условия для третьего лица впоследствии окажутся выгоднее, чем предложенные арендатору, то арендатор сможет требовать перевода прав и обязанностей по этому договору или возмещения убытков (пункт 3 статьи 621 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель имеет право предлагать действующему арендатору различные варианты аренды (например, весь объект в долгосрочную аренду или меньшую площадь по другой ставке), но должен сделать это до заключения договора с третьим лицом и на тех же условиях, которые он намерен предложить в будущем. В противном случае будет иметь место нарушение преимущественного права арендатора, что повлечёт последствия, предусмотренные статьёй 621 ГК РФ.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть изменена только при наличии обоюдного согласия сторон, если другое не предусмотрено договором. В данной ситуации, если в договоре написано, что арендная плата может повышаться если арендателем произведена перепланировка, которую он не узаконил ,то стоимость аренды может быть повышена в одностороннем порядке арендодателем.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ), преимущественное право арендатора регламентируется следующими нормами:

- Статья 621 ГК РФ: "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды". Арендатор имеет право на заключение нового договора аренды на тех же условиях, если вы намерены сдать арендуемое помещение третьему лицу. Если вы планируете предлагать помещение в аренду другим лицам, то должны уведомить арендатора и предложить те же условия, которые предлагаете третьим лицам.

Если вы хотите предложить два варианта:

1. Все помещение в долгосрочную аренду.

2. Часть помещения с более высокой арендной платой.

Вы можете это сделать, однако важно учитывать возможность нарушения прав арендатора:

Если аренда всего помещения будет предложена на более выгодных условиях (например, по нижней ставке по сравнению с текущей арендной платой), то это может нарушить преимущественное право арендатора, если он не был должным образом уведомлен и не получил возможность рассмотреть данное предложение в первую очередь.

Чтобы предложить оба варианта и не нарушить права арендатора, выполните следующие шаги:

- Оформите официальное уведомление арендатора о наличии намерений по сдаче помещения в аренду, а также о предложении обоих вариантов договора. Укажите условия, на которых вы готовы это сделать.

- Дайте арендатору разумный срок для ответа на ваше предложение. Если он не воспользуется своим правом в течение 30 дней (рекомендуемый срок), вы можете предложить условия третьим лицам.

Зафиксируйте всё в письменной форме: Любые изменения, предложения и уведомления должны быть зафиксированы письменно, чтобы в будущем избежать недопонимания и возможных споров.

Здравствуйте Николай

Давайте обратимся к закону для ответа на ваш вопрос:

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора

Условия договора аренды заключенного на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.

___

Как видите из вышеизложенного, то имеет значение " надлежаще ли исполняются обязательства Арендатором по уже заключенному договору аренды"

Вы указали, что Арендатор произвел перепланировку: с вашего согласия или нет? Если перепланировка совершена с согласия Арендодателя, то есть вас, то при направлении предложения Арендатору вы можете конечно предложить условия продления договора аренды на новый срок, другое дело не возникнет ли спора по оплате , так как решается это по соглашению сторон.

___

Если Арендатор произвел перепланировку без согласия Арендодателя, только в этом случае ваше предложение актуально и не нарушит право Арендатора на преимущественное продление договора аренды.

___

Учитывая, что условия договора толкуются буквально, то желательно конечно посмотреть полный текст договора аренды, чтобы дать юридическую оценку перспективе развития отношений по договору и последствия в соответствии с Постановлением Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»

___

С уважением

Согласно статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Преимущественное право арендатора: Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок.

2. Уведомление: Вы должны уведомить арендатора о предложении заключения договора на новый срок и указать условия, на которые вы его предлагаете.

3. Изменение условий: Условия нового договора могут отличаться от предыдущих, но это должно согласовываться с арендатором.

Варианты предложения

Вы можете предложить два варианта аренды:

1. Долгосрочная аренда всего помещения: Это соответствует вашему намерению сдавать всё помещение в аренду.

2. Аренда части помещения с повышенной арендной платой: Это также возможно, при условии, что вы будете действовать в рамках закона по поводу преимущественного права арендатора.

Как не нарушить преимущественное право

1. Уведомление арендатора: В уведомлении следует четко указать, что вы предлагаете арендатору продление договора на ту часть помещения, которую он арендует в данный момент. Напомните, что у него есть право на заключение нового договора на этой части.

2. Предложение второго варианта: Укажите, что вы также рассматриваете возможность сдачи всего помещения в аренду, при этом подчеркивая, что наличие другого предложения не должно повлиять на его право на аренду части.

3. Условия нового договора: Разработайте различные условия аренды (например, срок, вещевое содержание, размер арендной платы) для каждого варианта и уточните это в уведомлении.

Принятие вашего уведомления арендатором может быть оформлено письменно; это поможет избежать недопонимания и закрепит ваши намерения.

Пример уведомления

---

Уведомление о предложении заключения договора аренды

От: [Ваше Ф.И.О. или название вашей организации]

Кому: [Ф.И.О. арендатора или название его организации]

Дата: [число, месяц, год]

Уважаемый(ая) [Ф.И.О. арендатора],

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомляем вас о том, что срок действия вашего текущего договора аренды части помещения [указать адрес] истекает [дата окончания], и предлагаем вам на новых условиях продлить аренду.

Мы готовы предложить следующие варианты:

1. Срок аренды: [Указать условия, например, срок аренды, размер арендной платы и так далее] — на текущую арендуемую вами часть помещения.

2. Срок аренды всего помещения: Мы также предлагаем вам возможность арендовать всё помещение в долгосрочную аренду на следующих условиях: [уточнить условия].

В случае, если вы не примете решение до [указать срок], оставшаяся часть помещения может быть сдана другим арендаторам.

Пожалуйста, сообщите нам о вашем решении до [конечный срок для ответа].

С уважением,

[Ваше Ф.И.О.]

[Ваша подпись]

[Контактная информация]

Преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды регулируется статьей 621 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока договора аренды и арендодатель не возражает, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В таком случае арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тот же объект недвижимости.

Если арендодатель намерен сдавать помещение другому лицу, он обязан уведомить текущего арендатора о своем намерении и предложить ему заключить новый договор на тех же условиях, что и с новым арендатором. Если арендодатель заключает договор с другим лицом, не предложив текущему арендатору продлить аренду, последний имеет право потребовать возмещения убытков, причиненных таким нарушением.

Перепланировка помещений требует согласования с соответствующими государственными органами. Если арендатор провел перепланировку без соответствующего согласования, он несет ответственность за нарушение требований законодательства. В некоторых случаях такие изменения могут привести к невозможности дальнейшей эксплуатации помещения без приведения его в соответствие с требованиями законодательства.

Предлагая арендатору два варианта договора, вы действуете в рамках своих полномочий как арендодателя. Главное условие — чтобы оба предложения были равноправны и соответствовали требованиям законодательства. Например, предложение заключить договор на весь объект по одной ставке и на часть объекта по другой ставке вполне допустимо, если обе ставки обоснованы и соответствуют рыночным условиям.

Чтобы избежать нарушения преимущественного права арендатора, вам необходимо соблюсти следующие условия:

1. Уведомление арендатора: Вам следует официально уведомить арендатора о своем намерении прекратить текущий договор аренды и предложить ему варианты новых условий аренды.

2. Предоставление выбора: Арендатор должен иметь возможность выбрать наиболее подходящий вариант из предложенных вами.

3. Соблюдение сроков: Все уведомления должны быть направлены в установленные договором сроки, чтобы у арендатора было достаточно времени для принятия решения.

Если вы нарушите преимущественное право арендатора, он может потребовать возмещения убытков. Размер таких убытков определяется исходя из реального ущерба, который понес арендатор вследствие невозможности продолжить использование помещения на прежних условиях.

Резюме

1. Да, вы имеете право предлагать арендатору два варианта договора аренды.

2. Чтобы не нарушить преимущественное право, вам необходимо официально уведомить арендатора о своем намерении прекратить текущий договор и предложить ему новые условия аренды.

3. Важно соблюдать сроки и процедуры, предусмотренные законодательством и вашим договором аренды.

Здравствуйте Николай!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

Ваш арендатор в силу ч.1 ст. 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок ГК РФ утратил право на преимущественное право аренды

Как определено в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу N А56-70302/2014 перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя является существенным нарушением договора

Поэтому Вы можете предложить арендатору как предлагаемые Вами варианты, так и расторгнуть с ним договор аренды занимаемого им помещения

Николай, здравствуйте.

Нет нарушений преимущественного права аренды в данном случае (ст. 621 ГК РФ).

Ведь Вы предлагаете арендатору при прочих равных условиях заключить договор аренды на арендуемую им часть помещения на новый срок. То есть объект аренды не изменяется.

Что касается второго варианта, то вы вправе предложить второй вариант. Законом это не запрещено.

Уважаемый Николай, добрый день!

В вашей ситуации важно учитывать положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), которая регулирует преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Давайте разберем, как вы можете действовать, чтобы не нарушить это право арендатора.

______

Согласно статье 621 ГК РФ, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это право распространяется на ту часть помещения, которую арендатор уже арендует.

______

Вы можете предложить арендатору два варианта:

✅Заключить договор аренды на ту часть помещения, которую он уже арендует, с возможностью изменения условий по соглашению сторон.

✅Заключить договор аренды на все помещение, если арендатор заинтересован в этом.

_______

Важно письменно уведомить арендатора о вашем намерении сдать помещение в аренду и предложить ему заключить новый договор. В уведомлении укажите оба варианта аренды, чтобы арендатор мог выбрать наиболее подходящий для него.

______

Помните, что условия нового договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это означает, что вы можете предложить арендатору более высокую арендную плату за часть помещения, но это должно быть согласовано с ним.

_______

Если арендатор откажется от предложенных вариантов, вы имеете право сдать помещение другому арендатору. Однако, если вы заключите договор с другим лицом в течение года после отказа, арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по этому договору или возмещения убытков.

_______

Таким образом, вы имеете право предложить арендатору два варианта аренды, но должны соблюдать его преимущественное право на заключение договора на новый срок. Убедитесь, что все действия документированы и соответствуют условиям текущего договора аренды и законодательству.

______

С уважением, Дарья Алексеевна

В силу свободы договора по правилам ст.420-422 ГК вы можете заключить договор с такими условиями.

Если откажется, то можете взыскать сам арендаторы все убытки, которые придётся понести, в плоть до демонтажа помещение (ст.15 , ст.1064 ГК - общие нормы о возмещении убытков и вреда)