Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ), основные требования к договору купли-продажи недвижимости установлены в статьях 549–557 ГК РФ. В частности, согласно статье 554 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является определение имущества, подлежащего передаче. Также в соответствии со статьёй 555 ГК РФ, цена недвижимости является существенным условием. Дополнительные условия, не являющиеся существенными для перехода права собственности, могут быть включены сторонами в договор по взаимному согласию.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не устанавливает запретов на включение в договор дополнительных условий, не относящихся к самому переходу права собственности, таких как обязательства сторон по выполнению определённых работ (например, установка забора после регистрации перехода права).
Таким образом, с точки зрения законодательства:
1. Статьи 549–557 ГК РФ регламентируют куплю-продажу недвижимости и требования к договору. Ничто в данных нормах не запрещает включать дополнительные обязательства, не влияющие на определённость предмета и цены.
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует порядок регистрации перехода права собственности. Регистратор при осуществлении государственной регистрации проверяет наличие существенных условий в договоре и соответствие сделки требованиям закона. Указание в договоре дополнительных обязательств (например, по установке забора в определённый срок) не препятствует регистрации, так как не влияет на правовую определённость предмета сделки и не противоречит требованиям закона.
Если стороны желают, они могут оформить данные обязательства либо в самом основном договоре купли-продажи, либо в дополнительном соглашении к нему, заключаемом одновременно или после государственной регистрации права. В обоих случаях нормы ГК РФ не препятствуют сторонам предусмотреть такие условия. Главное, чтобы были соблюдены обязательные (существенные) условия для перехода права собственности на недвижимость.
Данные правовые акты не запрещают включать в договор условия об обязательствах одной из сторон выполнить определённые работы после перехода права собственности.
Спросить
Вы ошибаетесь. Забор не является объектом недвижимого имущества, так же как его высота, материал и прочее. Дом является объектом недвижимости. Банку все равно - есть там забор или нет. Банку важны другие критерии. А забор это часть интерьера
Спросить
Покупатель правильно настаивает на заключении договора подряда (глава 37 ГК РФ). Ведь банк переводит деньги за готовые объекты недвижимости. Установка забора - это не готовый объект.
Спросить
Здравствуйте, Руслан!
Указание в основном договоре купли-продажи жилого дома обязанности одной из сторон договора выполнить какие-либо работы, включая срок их выполнения, не будет противоречить гражданскому законодательству.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ:
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поэтому у Росреестра не будет оснований отказать в государственной регистрации перехода права собственности по такой сделке.
Спросить
Спасибо за ответ. Коротко - я как Продавец получаю всю сумму денег с учетом будущего забора, а Покупатель хочет себя застраховать - забор не установлен. Забор входит в общую стоимость дома по условиям ПДКП. У покупателя горят сроки по ипотеке - связано с возрастом детей, поэтому мы в пожарном режиме заключаем основной договор. Но по погодным условиям установить забор весьма сложно, надо ждать весну. Покупатель хочет видеть договор подряда - но оплата уже будет произведена в полном объеме по основному ДКП. Извините возможно не очень понятно подал информацию в своем вопросе
Спросить
Чтобы учесть интересы обеих сторон, логично прописать обязательства по установке забора в основном ДКП. Укажите, что забор входит в общую стоимость дома, а продавец обязуется установить его в определенные сроки (например до весны). Это не нарушает требований к регистрации в Росреестре, т.к. дополнительные условия не затрагивают переход права собственности.
Если покупатель настаивает на договоре подряда, вы можете оформить его как отдельный документ, но без оплаты, указав, что стоимость работ уже включена в цену дома. В таком случае важно зафиксировать все условия (сроки, материалы, ответственность за выполнение). Однако для экономии времени и минимизации рисков проще включить условия о заборе прямо в текст основного ДКП.
Спросить
Здравствуйте, Руслан! Это 2 разных договора. Зачем там мешать и ДКП (ст.549 ГК РФ) и подряд (ст.702 ГК РФ)?! Да и предметом предварительного ДКП является купля-продажа недвижимости, а не стройка забора или чего-то еще. Если же стороны хотят заключить договор на возведение забора, то лучше это сделать отдельным договором. А вообще с какой стати Вы должны возводить для покупателя забор?! Хочет, пусть сам возводит. Вас стоит уточнить вопрос, зачем нужен такой глубокий замысел...
Спросить
Непонятно, на каком договоре подряда настаивает покупатель недвижимости? Это как вообще связано между собой? Два разных договора -
ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
и
ГК РФ Статья 702. Договор подряда
Хотите комбинированный договор сочинить? А зачем?
Рекомендую отдельно заключить договор подряда. Если это реально необходимо обеим сторонам.
Спросить
Разделение договорных отношений
Договор купли-продажи (ДКП) и договор подряда (ДП) представляют собой два разных типа обязательств, и в большинстве случаев их следует отдельными документами:
- ДКП регулируется статьей 549 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и подразумевает передачу права собственности на имущество.
- Договор подряда регулируется статьей 702 ГК РФ, и связан с выполнением работ по созданию или изменению объекта недвижимости.
Что делать с забором и выполнением работ
Если покупатель настаивает на возведении забора, стоит поступить следующим образом:
- Заключить отдельный договор подряда на выполнение работ по строительству забора. Это лучший вариант, поскольку позволяет четко разграничить ответственность сторон и предметы договоров.
- Обсудить с покупателем, кто будет выполнять работы. Если это будет обязанность покупателя, то вы вправе отказаться от выполнения таких работ и предложить ему самостоятельно построить забор.
Указание работ в основном договоре
- В основном договоре купли-продажи (ДКП) можно указать, что забор будет возведен в определенные сроки, но это не должно быть основным предметом договора. Если вам все же решено это сделать, важно, чтобы такие условия не мешали основному предмету – переходу права собственности на недвижимость.
Регистрация сделки в Росреестре
- Регистрация купли-продажи будет проводиться в Росреестре только на основании основного ДКП. Условия по дополнительным работам (например, строительство забора), если они прописаны в главном ДКП, могут быть учтены, но не будут являться основанием для регистрации права собственности.
- Дополнительное соглашение к основному ДКП по поводу работ (если оно все же нужно) является не обязательным, но может использоваться для уточнения взаимных обязательств сторон.
Практические рекомендации
- Советуйтесь с юристом. Если у вас возникают сомнения по поводу условий договоров и ваших прав и обязанностей, рекомендуется проконсультироваться с юристом. Он сможет помочь в формулировках и обеспечении правовой чистоты сделки.
- Составьте договора четко. Убедитесь, что все условия, включая сроки выполнения работ и ответственность, прописаны четко и однозначно, чтобы избежать недопонимания в будущем.
Спросить
Здравствуйте Руслан!
Включение условий о выполнении работ по установке забора в текст основного ДКП допустимо, но нужно учитывать нюансы. По статье 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону и вы можете прописать в основном ДКП обязательства продавца по выполнению работ, указав конкретные виды работ, сроки их выполнения и иные необходимые детали. Это не препятствует регистрации договора в Росреестре, так как подобные условия не затрагивают переход права собственности, который является основным для регистрации.
Такие условия не являются существенными для ДКП и могут быть рассмотрены как дополнительные обязательства. Их невыполнение после регистрации перехода права собственности не влияет на саму сделку, но может стать основанием для предъявления требований о выполнении обязательств в судебном порядке.
Если же вы хотите оформить это в отдельном документе, возможно заключение дополнительного соглашения к основному ДКП, регулирующего выполнение указанных работ. Допсоглашение может быть подписано одновременно с ДКП или позже, но в этом случае убедитесь, что его условия четко соответствуют интересам сторон.
Выбор между включением условий в текст основного договора или оформлением допсоглашения зависит от согласования с покупателем и условий семейной ипотеки. Однако включение этих условий прямо в основной договор более прозрачный и удобный способ, если банк не возражает.
Спросить
Добрый вечер, Руслан.
1)Начнем с того, что это совершенно два разных договора, а значит включать их в один точно не стоит.
2)У вас имеется ДКП и имеется договор подряда, точнее так должно быть.
3)Вам необходимо в любом случае отдельно сделать договор, а не включать в один, вы поймите, два разных предмета договора.
4)Так что требование покупателя незаконны и не стоит соглашаться с данным аспектом.
5)Думаю что Росреестр не проведет данный договор, так как у вас должен быть ДКП на покупку недвижимости, а не стройку забора.
6)Не нужно никакое доп соглашение, а нужно именно отдельный договор.
ст.549,702 ГК РФСпросить
Заключение предварительного договора означает, что стороны обязуются заключить основной договор в будущем. В вашем случае, предварительный договор прекращает свое действие после подписания основного договора купли-продажи жилого дома.
Основной договор купли-продажи является документом, фиксирующим переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. В нем обычно указывается объект сделки, цена, условия передачи денег и другие существенные условия.
Да, в основном договоре купли-продажи можно указать дополнительные условия, в том числе обязательства продавца по выполнению определенных видов работ и срокам их исполнения. Это допускается законодательством, и такие условия могут быть включены в сам договор, если обе стороны согласны.
Однако стоит учесть, что включение дополнительных обязательств в основной договор купли-продажи может усложнить процесс регистрации перехода права собственности в Росреестре. Росреестр регистрирует переход права собственности на основании самого факта покупки-продажи недвижимости, а не на основании обязательств сторон по выполнению работ.
Оплата по основному договору купли-продажи будет произведена банком, так как покупатель использует семейную ипотеку. Это стандартная процедура, и банк перечислит деньги продавцу после регистрации перехода права собственности.
ст.ст. 549–557 ГК РФ
Спросить
Покупатель предлагает заключить договор подряда для установки забора. Это отдельный договор, который не связан непосредственно с договором купли-продажи. Такой договор заключается отдельно и содержит свои условия, сроки и порядок оплаты.
Допсоглашение к основному договору купли-продажи также может быть использовано для фиксации обязательств по установке забора. Оно оформляется как дополнение к основному договору и должно быть подписано обеими сторонами.
Росреестр проводит регистрацию перехода права собственности на основании основного договора купли-продажи. Дополнительные соглашения и договоры подряда не влияют на этот процесс, если они не связаны с изменением существенных условий сделки.
ст.ст. 549–557 ГК РФ
Спросить
Руслан, здравствуйте.
Не надо ничего усложнять. Забор не является объектом капитального строительства. Поэтому делайте два договора: 1)ДКП на дом и 2) договор подряда (ст. 702 ГК РФ) на забор.
Что касается денег за забор, которые будут перечислены банком, то этот вопрос можно решить в частном порядке.
Спросить
Уважаемый Руслан, добрый вечер.
Нет, не надо так делать, у Росреестр могут возникнуть вопросы
Купля продажа это один договор, а подряд это другой договор
_____
Несмотря на то, что согласно статьи 421 ГК РФ
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), Росреестр может отказать.
Отказ Вы можете оспорить в судебном порядке (ну если вдруг)
______
Сделайте просто два договора.
С уважением, Дарья Алексеевна
Спросить
Здравствуйте Руслан!
В данном случае, с правовой точки зрения забор не является объектом недвижимого имущества (ст.209 ГК РФ), так же как его высота, материал.
*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").
Всего доброго Вам!
Рад был помочь!
Спросить
В силу ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
И у Росреестра не будет оснований отказать в государственной регистрации перехода права собственности.
Спросить
Здравствуйте, Руслан!
Да, конечно.
Закон не запрещает делать смешанные договоры.
Т.е. у Вас будет договор с элементами подряда.
Регистрация пройдет. Т.к. Росреестр регистрирует переход права собственности, а не сам договор (ст. 8.1., 554 ГК РФ).
Поэтому спокойно указывайте виды работ, сроки , стоимость.
Допсоглашение делать не обязательно.
Спросить
Стороны сами определяют условия заключаемого договора в соответствии со ст.421 ГК РФ.
Стороны вправе заключить договор с элементами смешанного договора, т.е. договор будет содержать положения и договора купли продажи и договора подряда (установка забора). Или просто указать, что забор должен быть по договору купли-продажи.
Можно заключить и договор подряда отдельно (ст.702 ГК РФ) без оплаты, указать, что оплата была по договору купли-продажи, в это случае регистрации не нужно.
Спросить
Здравствуйте, Руслан! В соответствии со ст. 421 ГК РФ: "3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)".
Таким образом, вам, конечно же никто не запрещает в основном договоре указать вид работ и сроки выполнения. это будет смешанный договор. На регистрацию сделки в Росреестре это никак не повлияет.
Но зачем вам это нужно? Заключите отдельный договор подряда, а в порядке оплаты услуг по договору укажите, что стоимость подрядных работ оплачена в рамках договора купли-продажи, или увеличьте стоимость дома на величину подрядных работ.
Спросить
