Соглашение регистрируется в регпалате.

349₽ VIP

Однозначно да

Даже не читая договор - это целевой договор

Считаю что прав департамент, если иного не указано в договоре аренды.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

Если договор может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Аренда земельного участка была получена на основании торгов, что подразумевает особую процедуру предоставления земли, регулируемую статьей 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно этой статье, победителем аукциона признается участник, предложивший наибольший размер арендной платы или выкупную цену. Договор аренды, заключенный таким способом, имеет особенности, касающиеся передачи прав и обязанностей третьим лицам.

Статья 22 Земельного кодекса РФ допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, однако такая передача возможна только с согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды. В данном случае договор аренды был заключен на торгах, и условия аукциона могли содержать запрет на передачу прав аренды без согласования с собственником.

Регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей в Росреестре сама по себе не означает законность сделки, если она противоречит условиям договора аренды или законодательству. Департамент, как собственник земельного участка, вправе оспаривать сделку, если она нарушает его интересы.

Поскольку департамент является стороной договора аренды и участником аукциона, он имеет право защищать свои интересы в суде. В частности, статья 168 Гражданского кодекса РФ позволяет признавать сделки недействительными, если они противоречат закону или иным нормативным актам.

Это спорные правоотношения, и на данный момент разнится судебная практика по данным вопросам. Так согласно Росреестра от 19.11.2019 N 14-11261-ГЕ/19 (вместе с Росреестра от 14.10.2019 N 14-10057-ГЕ/19, Минэкономразвития России от 14.11.2019 N Д23и-39422 О применении положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации). на основании пункта 9 статьи 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления; И в то же время суды выносят противоположные решения., и обосновывают этот тем что "диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению на торгах и фактически заключенному на них". Поэтому вышеуказанным письмом, рекомендовано при решении данного вопроса, применять статью 22 ЗК во взаимосвязи со статьей 448 ГК. А это означает, что Департамент. не прав! Всего хорошего.

Нужно смотреть договор и вид разрешенного использования земельного участка.

Если уведомили департамент, то по общему правилу оснований для обжалования регистрации соглашения нет.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В данном случае департамент, скорее всего, прав, и суд признает соглашение о передаче прав и обязанностей недействительным.

Правовое обоснование:

Статья 448 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Организация и порядок проведения торгов:

Пункт 7: Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Анализ ситуации и вывод:

Договор аренды заключен на торгах: Договор аренды земельного участка между департаментом имущества и фирмой был заключен по результатам торгов (аукциона).

Ограничение на уступку прав: В силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, победитель торгов (фирма) не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Соглашение о передаче прав и обязанностей: Соглашение между фирмой и физическим лицом о передаче прав и обязанностей по договору аренды является по сути уступкой права требования и переводом долга.

Нарушение ГК РФ: Такая уступка прав и перевод долга противоречит пункту 7 статьи 448 ГК РФ и, следовательно, является недействительной сделкой.

Дополнительные аргументы в пользу департамента:

Целевое назначение участка: Договор аренды был заключен для строительства здания. Передача прав и обязанностей лицу, не имеющему опыта и возможностей для завершения строительства, может нарушить целевое назначение участка и привести к невыполнению обязательств по договору.

Риски для бюджета: Неисполнение договора строительства может повлечь за собой риски для бюджета, связанные с незавершенным строительством и возможным изъятием участка.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

При этом нужно обратить внимание, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В основном суды признают такое соглашение недействительным.

Но в некоторых случаях ссылаются на письмо Минэкономразвития, в котором высказывается предположение о том, что земельное законодательство имеет приоритет, как специальное:

Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 «О

рассмотрении обращения»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее:

В отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются, в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Департамент не прав, и необоснованно обратился в суд, если покупатель передал свои права и обязанности по сделке с уведомлением департамента, и при условии, что другие требования законы нарушены не были.

Как установлено п.7 ст.448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное

имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по

договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК,

другим законом или иными правовыми актами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на

чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на

использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,

сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в

том же объеме, что и прежний их собственник.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем

проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и

осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного

на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть

исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

При этом договор аренды был заключен для строительства здания. Передача прав и

обязанностей лицу, не имеющему опыта и возможностей для завершения

строительства, может нарушить целевое назначение участка и привести к

невыполнению обязательств по договору.

На иск Департамента следует подать возражение в порядке ст. 35, 149 ГПК РФ.

- см. ст. 448, 552, 615 ГК РФ