Оформление купли-продажи дачного участка

698₽ VIP

В договоре купли-продажи от 2008 года указано "участок со строениями", так же есть свидетельство о праве собственности, в котором указано "участок со строениями".

Здравствуйте Владимир, в Вашем случае при продаже участка, договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами, должен обязательно содержать фразу об отсутствии на отчуждаемом участке строений и сооружений. А у вас они на участке уже зарегистрированы! Поэтому Вам придётся оформлять дом как недострой, и только потом его продавать. а это обоснование ответа. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса. Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу. Всего Вам хорошего.

Здравствуйте, при продаже Вам нечего вам регистрировать не надо, хватит того, что у вас есть, договор купли-продажи, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.

Хозпостройки (они же вспомогательные постройки) — это сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые. Сюда же относятся любые другие сооружения, которые не являются жилыми и используются для иных целей, поясняет Росреестр.

Регистрировать нужно лишь капитальные хозпостройки — только они считаются объектами недвижимости.

К хозяйственным постройкам на дачном участке относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые, а также иные сооружения, не являющиеся жилыми. Иными словами, это строения, которые имеют связь с основным зданием и выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию.

Для того, чтобы зарегистрировать права на постройку, необходимо осуществить её постановку на кадастровый учёт. Это одновременная процедура. Проводится она специалистами Росреестра. Можно подать документы либо непосредственно в Росреестр, либо в МФЦ. При этом не все сооружения (вспомогательные постройки) являются «недвижимостью», то есть объектами, в отношении которых осуществляется кадастровый учет и на которые регистрируются права.

Регистрировать права нужно, если у строения есть два основных признака. Во-первых, есть фундамент, прочная связь с землей, перемещение такого объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Во-вторых, оно сделано из цельного материала, а не из сборных частей.

Так, например, сооружение из бетона нельзя разобрать на части и сложить заново, такую постройку нужно регистрировать. Если же это сборная конструкция, к примеру, теплица, то она регистрации не подлежит.

Чаще всего вместе с жилым домом граждане регистрируют права на капитальные гаражи, бани и различные пристройки для животных.

Разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно ставить на своём участке без постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них.

При этом нужно обращать внимание на то, какой вид разрешенного использования у вашего участка. Если участок предназначен для ведения огородничества, то возводить объекты капитального строительства на нём нельзя. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, не являющиеся объектами недвижимости. А на садовом участке размещать капитальные вспомогательные постройки, прочно связанные с землей, можно.

Специалисты Росреестра всю ситуацию с регистрацией хозпостроек буквально разложили по полочкам. Вот эти полочки и их содержимое.

Весной 2025 вступил в силу не один, а два федеральных закона:

— №307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

— №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вы может продать только участок , а по второму договору всякое иное имущество на нём . Второй договор не надо никуда нести. Переход пара на участок зарегистрируете -

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 13. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости

Второй вариант Вы ставите на кадастровый учет постройки и т.д. и их продадите вкупе с участком - но это и затратно и долго.

Здравствуйте уважаемый Владимир!

В рассматриваемом случае с учётом того что в собственности (ст.209 ГК РФ) имеется дачный участок и в договоре купли-продажи (ст.454 ГК РФ) прямо указано "участок со строениями", и свидетельствоюе о праве собственности, то проблем не должно возникнуть.

Поскольку у Вас права зарегистрированы в установленном порядке в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, с юридической точки зрения, при продаже будет достаточно предоставить договор купли - продажи, по которому Вы купили участок и кадастровый паспорт.

Всего доброго Вам!

Сегодня право собственности на объект недвижимости подтверждает только выписка из ЕГРН.

Вы можете в данном случае продать только сам участок, без учета строений.\

Никто Вас не может обязать легализовать строения.

Но покупателю будет проблематично это сделать, так как речь идёт о самострое (ст. 222 ГК РФ).

Либо до продажи участка занимаетесь легализацией строений в законном порядке.

- см. ст. 209, 421, 454, 549 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Здравствуйте, уважаемый Владимир!

В данной ситуации покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой на нем, предварительно не оформленной на имя продавца. Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски покупателя, а именно:

1. Строения не будут являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вюпркупателю после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.

2. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

3. Как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

4. Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица (например, супруги продавца).

При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания построек, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.

5. Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами, должен обязательно содержать фразу об отсутствии на отчуждаемом участке строений и сооружений. Данная информация может не совпадать с информацией, содержащейся в Росреестре, и являться основанием приостановки, а в дальнейшем и отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Информация о строениях и сооружениях на земельных участках собирается органами власти с привлечением аэрофотосъемки территорий и отражается на публичной кадастровой карте.

Здравствуйте Владимир

У вас зарегистрирован земельный участок и получен правоустанавливающий документ на земельный участок, что является основанием права на отчуждение земельного участка по дкп в соответствии со ст.209 ГК РФ

Строения на вашем земельном участке носят вспомогательный характер , их не нужно регистрировать в соответствии со ст.51 п.17 Гр К

Можете оформить сделку по ДКП через МФЦ ( Росреестр)

___

Никакой справки не понадобится

С уважением

Добрый день, Владимир!

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, для отчуждения (продажи) земельного участка, находящегося в Вашей собственности, достаточно наличия зарегистрированного права собственности на данный участок. Основанием для распоряжения земельным участком, в том числе его продажи, является наличие правоустанавливающего документа, подтверждающего Ваше право собственности, что прямо предусмотрено статьёй 209 Гражданского кодекса РФ.

----------

Что касается строений, расположенных на участке, если они носят вспомогательный характер (например, хозяйственный блок, навес и иные некапитальные постройки), их государственная регистрация не требуется. Данное положение закреплено в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому не подлежат государственной регистрации вспомогательные строения, не являющиеся объектами капитального строительства.

При продаже земельного участка Вы вправе предоставить покупателю нотариальный договор купли-продажи, на основании которого участок был приобретён, а также кадастровый паспорт, в котором отражены сведения о земельном участке и наличии на нём вспомогательных строений. Если в кадастровом паспорте указано, что незарегистрированных строений на участке не имеется, дополнительная справка о наличии или отсутствии незарегистрированных строений не требуется.

Оформление сделки купли-продажи возможно через МФЦ или непосредственно в Росреестре. Для регистрации перехода права собственности на земельный участок потребуется предоставить договор купли-продажи, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и иные документы, предусмотренные статьёй 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, регистрация вспомогательных строений на участке не требуется, и Вы вправе осуществить продажу земельного участка с имеющимися у Вас документами.

С уважением, Д.А.Разина

В договоре купли-продажи и свидетельстве о праве собственности указано "участок со строениями". Это означает, что при покупке вы приобрели не только земельный участок, но и все строения, которые на нем находились на момент сделки.

Приписка в кадастровом паспорте "на участке хоз блок с навесом" подтверждает наличие строения на участке.

Тот факт, что при покупке вам сказали о "недострое" и отсутствии регистрации строения, не меняет того факта, что строения (в том виде, в котором они были на момент покупки) стали вашей собственностью.

В настоящее время (после 1 января 2017 года) для регистрации права собственности на построенный объект недвижимости необходимо руководствоваться положениями Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Необходимые документы для продажи:

- Договор купли-продажи вашего участка (нотариальный).

- Свидетельство о праве собственности .

- Кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН) на земельный участок.

В вашем случае, поскольку вы приобрели участок со строениями, но они не были зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости, Росреестр может потребовать зарегистрировать право собственности на эти строения (хозблок с навесом) перед продажей.

Такая справка, скорее всего, не потребуется, поскольку в кадастровом паспорте уже указано, что "не зарегистрированных строений на участке не имеется". Это относится к тем объектам, которые должны быть учтены в ЕГРН, но не были поставлены на кадастровый учет.

С уважением.

Дачных участков в настоящее время не существует, так как они переименованы в садовые участки.

В соответствии с п.7 ст.54 закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 01.01.2019г) для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.

Вам не требуется демонстрировать договор купли-продажи садового участка и кадастровый паспорт, так как эти документы не являются доказательством существования у вас прав на реализуемое имущество в настоящее время.

На основании п.5 ст.1 закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поэтому для заключения договора с продавцом вам необходимо и достаточно предъявить ему актуальную выписку из ЕГРН в отношении садового участка, а также актуальный по времени кадастровый паспорт, в котором отсутствуют сведения о строениях на садовом участке.

В случае вопросов покупателя относительно строений на садовом участке вы вправе пояснить, что они относятся к объектам вспомогательного использования и не являются капитальными.

Как указано в письме Росреестра от 16.06.2023 N 14-5293-ТГ/23 "Об объектах вспомогательного использования" в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ правообладатель садового земельного участка имеет право возведения на таком земельном участке хозяйственных построек, к примеру, теплиц, навесов, погребов, колодцев и других сооружений и построек, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, при этом данные постройки и сооружения могут быть также и временными.

Такие строения и сооружения вспомогательного использования могут не являться объектами капитального строительства и объектами недвижимости (навесы и иные некапитальные (включая временные) строения и сооружения, расположенные в том числе на земельных участках, предоставленных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд), что подразумевает невозможность осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации прав на них (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

И только в случае, если сооружения отвечают признакам капитальных и имеют прочную связь с землей, тогда они отвечают критериям, определенным в статье 130 ГК РФ, являются объектами недвижимости и, соответственно, объектами государственного кадастрового учета и регистрируемых вещных прав. В последнем случае покупатель вправе потребовать от вас зарегистрировать строения на садовом участке, включить их в договор купли-продажи в качестве объектов недвижимости.

Все зависит какие строение на Вашем садовом участке.

Можно продать просто как участок и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

(Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости").

Но если сооружения отвечают признакам капитальных и имеют прочную связь с землей, тогда они отвечают критериям, определенным в статье 130 ГК РФ, являются объектами недвижимости и соответственно, объектами являются государственного кадастрового учета и регистрируемых вещных прав.Тогда строения надо ставить на кадастровый учет и продавать как недвижимость по второму договору

Ответ отключен модератором

- Статья 130 ГК РФ: Согласно данной статье, к объектам гражданских прав относятся земельные участки, а также объекты незавершенного строительства. Она определяет, что такие объекты являются самостоятельными и не составляют единую имущественную комплекс с земельным участком.

- Статья 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ): В соответствии с этой статьей, запрещается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих одному лицу. Это означает, что любые строения, которые находятся на участке, также должны входить в сделку, если они принадлежат продавцу.

Ваши документы

Договор купли-продажи от 2008 года: Если в данном договоре указано, что вы приобрели «участок со строениями», это подтверждает, что на момент покупки у вас были нежилые строения на участке. Несмотря на то, что эти строения не были зарегистрированы, они все равно являются частью сделки.

Кадастровый паспорт: Если в кадастровом паспорте указано, что «на участке хоз. блок с навесом», это также подтверждает, что у вас есть строения на участке (даже если они не зарегистрированы).

При продаже земельного участка вместе со строениями основным документом, подтверждающим вашу собственность, выступает выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которую желательно обновить непосредственно перед сделкой, так как именно она наиболее точно отражает актуальные сведения обо всех объектах недвижимости на участке.

Регистрация зданий и сооружений необходима, если речь идет о капитальных постройках, возведенных с соблюдением строительных норм и правил, имеющих прочную связь с землей и предназначенных для длительного использования. Регистрация позволяет установить точные характеристики строения (материал стен, площадь, назначение и другие данные), что существенно облегчает процесс последующей продажи и гарантирует прозрачность сделки.

Хозяйственный блок с навесом может относиться к объектам вспомогательного назначения, которые иногда рассматриваются как объекты незавершенного строительства или временные постройки. Обычно регистрация таких построек носит рекомендательный характер, однако рекомендуется подтвердить статус строения официальным способом, особенно если оно находится на земельном участке, предназначенном для личного подсобного хозяйства или садоводства.

По состоянию на сегодняшний день оформление справок о наличии или отсутствии зарегистрированных строений на земельных участках утратило свою актуальность. Вместо этого используются выписки из ЕГРН, содержащие полную информацию обо всех объектах недвижимости, расположенных на конкретном участке.

Росреестр осуществляет ведение кадастра недвижимости централизованно, что значительно упрощает проверку наличия зарегистрированных объектов на участке.

При заключении договора купли-продажи участка со строениями необходимы следующие документы:

-Договор купли-продажи, удостоверяющий передачу права собственности на земельный участок и расположенные на нем строения.

-Выписка из ЕГРН, содержащая актуальные сведения о земельном участке и зарегистрированных на нем объектах недвижимости.

-Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

-Акты приема-передачи участка и строений (при необходимости).

Дополнительные документы, такие как технические паспорта, межевые планы и другие бумаги, предоставляются по требованию покупателя или в зависимости от особенностей конкретного случая.

Чтобы избежать возможных сложностей и вопросов со стороны покупателей, целесообразно пройти процедуру постановки на учет хозяйственного блока с навесом, если такое сооружение существует на участке. Даже если постройка относится к временным сооружениям, официальная регистрация повысит привлекательность объекта и снизит риски юридических споров в будущем.

Добрый день, Владимир!

Договор купли- продажи и кадастровый паспорт, по большому счету, не нужны. Тут важнее выписка из ЕГРН.

Если на участке хозяйственные постройки, которые не являются капитальными строениями, то государственной регистрации такие постройки не подлежат ст. 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости". Капитальные и некапитальные строения определяются пп. 10 и 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Никто от Вас требовать регистрации таких строений не будет.

Справка о том, что на участке нет зарегистрированных строений не требуется. Вся информация содержится в ЕГРН, в том числе о строениях. Дополнительных документов для сделки не требуется.

Как объект недвижимости продаете только земельный участок. Строения ваши объектом недвижимости не являются. Но в договоре их можете обозначить/перечислить, если есть желание. Это не запрещено.