Риски в договоре купли-продажи недвижимости: как мне грамотно прописать пункт о расчете

698₽ VIP

В вашей ситуации, когда 2/3 доли в квартире уже принадлежат свекрови, а вы хотите безвозмездно передать ей оставшуюся 1/3 долю, но договор дарения нежелателен из-за возможного налогообложения (13% НДФЛ у свекрови), альтернативой является договор купли-продажи доли.

Как грамотно прописать пункт о способе расчёта в договоре купли-продажи:

Указать цену договора — цена должна быть реальной, но можно договориться о минимальной сумме, например, символической либо равной оценочной стоимости доли (но не менее её кадастровой стоимости). Важно, чтобы цена была указана в договоре и отражала фактическое соглашение сторон.

Фиксация фактической передачи денежных средств — чтобы избежать впоследствии иска о возврате денег (когда вы, фактически, деньги не получали), в договоре необходимо прописать, что продавец получил от покупателя указанную сумму полностью и претензий не имеет. Если деньги не передавались или передаваемые суммы были символическими, это должно быть отражено в договоре в виде доверенности или прочих подтверждений.

Рекомендация по расчёту: например, можно указать, что цена покупки — символическая (например, 1 рубль), по факту стороны денежные средства не передают, что стороны освобождают друг друга от взаимных претензий по сделке.

Оформление и подписание договора — договор должен быть составлен в простой письменной форме и удостоверен нотариусом (при продаже доли в квартире требуется нотариальное удостоверение договора по п.1.1 ст.42 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»).

Риски для продавца:

Возможное предъявление претензий на основании якобы ненадлежащего исполнения договора (например, требования возврата денежных средств, если реально они не передавались, но в договоре не прописан соответствующий отказ от претензий).

Суд может признать сделку притворной или заключённой с целью ухода от налогообложения, если цена слишком занижена и затрагиваются права третьих лиц (например, налоговых органов).

Если сделка будет признана недействительной, доля останется у вас или появятся налоговые обязанности.

Возможен спор с другими членами семьи, которые могут оспаривать сделку (например, дочь свекрови в вашем случае), особенно если не отражено добросовестное согласие и отсутствие нарушений их прав.

Статья 421, 422 ГК РФ — свобода договора и установление его условий;

Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 — обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли в квартире;

Нотариус пропишет.

Налоговые риски, если они есть.

А так без разницы, нельзя просто так расторгнуть договор купли - продажи доли, в квартире в которой у тебя есть доля, то есть ты ее прекрасно знаешь.

У нее мало того не будет оснований, но и фактического интереса, деньги то возвращать придется

Здравствуйте уважаемая Ольга!

В рассматриваемом случае Вы можете составить договор купли-продажи доли (ст.454 ГК РФ) с существенными условиями (ст.421 ГК РФ) и заверить у нотариуса.

Рад был Вам помочь!

В данной ситуации вам необходимо оформить договор купли-продажи доли (согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ), включив в него все обязательные условия (в соответствии со статьей 421 ГК РФ), и удостоверить его у нотариуса.

Здравствуйте!

Вы совершенно правильно ставите вопрос о защите себя в сделке по передаче недвижимости родственнику таким способом, чтобы минимизировать налоговые обязательства и защитить свои имущественные интересы.

Поскольку передача доли в порядке дарения невозможна ввиду налоговой нагрузки для вашей свекрови, единственным доступным вариантом остаётся оформление договора купли-продажи.

Но тут сразу встаёт важный вопрос: кто реально оплачивал сделку и как это отразить в договоре? Ведь деньги вы друг другу передавать не планируете.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в будущем, рекомендую включить следующие положения в договор купли-продажи:

-Нужно чётко зафиксировать отсутствие передачи денежных средств в реальности, но соблюсти требования закона. Для этого целесообразно сформулировать условие следующим образом:

> «Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора путем зачета встречных требований сторон».

Эта фраза означает, что стороны пришли к соглашению считать обязательство покупателя исполненным без фактической передачи наличных средств или безналичных платежей.

-Дополнительное подтверждение отсутствия претензий: Дополнительно рекомендуем включить фразу:

> «Продавец подтверждает получение полной суммы стоимости продаваемого имущества и не имеет финансовых претензий к покупателю».

Это позволит подтвердить фактическое исполнение обязательства покупателем, защитив вас от возможных последующих притязаний.

Важнейшими статьями являются статья 549 ГК РФ, устанавливающая общие правила продажи недвижимого имущества, и статья 558 ГК РФ, регулирующая особенности продажи жилого помещения.

Налоговый кодекс РФ. Здесь значимы положения статьи 220 НК РФ, касающиеся налогового вычета при продаже недвижимости, и статья 217.1 НК РФ, определяющую налогообложение доходов физических лиц при реализации жилых помещений.

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регулирует порядок подачи документов на регистрацию права собственности и саму процедуру госрегистрации.

Здравствуйте, способ расчета может быть:

При оплате наличными есть два варианта: банковская ячейка или простая передача денег из рук в руки (под расписку). При этом в обязательном порядке способ оплаты фиксируется в договоре купли-продажи.

Для безналичных расчётов можно воспользоваться одним из способов:

Счёт эскроу

Денежный перевод

Вы можете составить договор купли-продажи доли (ст.454 ГК РФ) с существенными условиями (ст.421 ГК РФ) и заверить у нотариуса.

При купле-продаже Вы вправе устанавливать любую цену.

можете указать любую сумму, если будете продавать, но если имущество в собственности менее 3 лет, укажите до 1 миллиона рублей, налог платить не придется - ст. 220 НК.

Договор должен соответствовать 153,160,420-422 ГК РФ и трактуется по правилам 431 ГК РФ. Как напишите так и будет.

Продажа доли с соблюдением 250 ГК РФ

Ст 330 ГК РФ в помощь

Доброго дня, Ольга!

Передать безвозмездно - это и есть дарение. Даже если вы назовете договор "купля-продажа", по смыслу это будет дарение (572 ГК РФ).

Вам придется заключать договор купли-продажи (ст 454 ГК РФ) с указание какой-то минимальной суммы. Но тут тоже нужно быть осторожной и придерживаться хоты бы кадастровой стоимости доли. Иначе налоговая доначислит налог.

Чтобы себя более менее обезопасить, можно

- подписать расписку о полном взаиморасчете, которая будет приложением к договору.

- отследите момент со стоимостью, чтобы сделка не была признана мнимой.

А через мужа нельзя все это организовать? Вы дарите мужу, он дарит матери? Или муж умер и вы унаследовали долю?

Риск возникает, если на отчуждаемое имущество наложены обременения, а продавец является недееспособным и не получил согласие на продажу от второго супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ).

В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере.

Пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме при определении соответствия цены товаров, работ или услуг рыночным условиям, цена признается соответствующей рыночным условиям, если ее отклонение составляет не более 20 процентов от рыночной цены аналогичных (идентичных) товаров, работ или услуг.

Но это риск не свекрови, а продавца.

В договоре написать, что денежные расчеты между сторонами произведены до заключения договора.

Пункт договора об оплате до сделки сработает как расписка и расторгнуть договор и взыскать обратно расчет не получится.

Доводы Гришанова И.Г., ссылавшегося на то, что до удостоверения

договора нотариусом он передал продавцу денежные средства, в сумме,

указанной в договоре, о чем свидетельствуют пункты 4 договоров, подписанных

сторонами в присутствии нотариуса, признаны судом несостоятельными в

отсутствие иных доказательств, подтверждающих оплату долей как предмета

сделок. При этом суд посчитал, что передавая денежные средства, в любой

ситуации ответчик должен был озаботиться о наличии финансового документа,

подтверждающего передачу им денежных средств (расписки, платежного

поручения и т.д.).

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение

прекращает обязательство.

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом

установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника

удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута.

При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и,

соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24

постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 33, Пленума

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 04.12.2000 «О

некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением

векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного

Суда Российской Федерации от 11.11.2014 № 5-КГ14-99, от 17.11.2015 № 5-КГ5-

135, от 22.05.2018 № 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания пунктов 4 договоров, сторонами

констатировано, что оплата долей произведена покупателями полностью и до

удостоверения настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1

статьи 486 ГК РФ); претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.

Таким образом, условие договоров от 27.12.2018 и от 12.02.2019 об оплате

покупателями приобретаемых долей уставного капитала общества в полном

объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного

подтверждения иным (-и) документом (-ами).

Это практика Верховного суда № 305-ЭС21-8014.

Применяется и к продаже долей в квартире.

Добрый вечер, Ольга.

1)Ситуация, когда дарение не подходит из-за налогов, а купля-продажа может быть оспорена, требует очень внимательного подхода к составлению договора. Ваша цель – передать долю свекрови, минимизировать риски оспаривания сделки и избежать претензий со стороны дочери свекрови в будущем, если я все верно понял, то у вас несколько вариантов развития событий.

2)“Оплата произведена полностью до подписания договора”

К сожалению это самый рискованный вариант, но зато самый простой.

3) “Безналичный расчет. Оплата произведена полностью до подписания договора”

Но, он требует фактическое перечисление денежных средств. Если дочь свекрови запросит выписку по вашему счету и не увидит поступления средств, это может быть аргументом в суде.

4)“Оплата произведена полностью до подписания договора путем передачи наличных денежных средств. Расписка не составляется по взаимному согласию сторон”

-Отсутствие расписки может вызвать подозрения у суда.

5)“Оплата произведена полностью до подписания договора путем внесения денежных средств на аккредитив”

-Наиболее безопасный вариант. Деньги фактически размещаются на аккредитивном счете в банке и выплачиваются вам только после регистрации сделки.

6) Самый надежный способ подтвердить факт оплаты. Дочь свекрови не сможет оспорить сделку, так как будет документальное подтверждение движения денежных средств. Несмотря на расходы, это наиболее безопасный вариант.

7)Формально, если деньги не будут передаваться фактически, то любую сделку можно будет оспорить....

ст. 421, 454 ГК РФ

Лучший способ избежать проблем – это сделать сделку максимально прозрачной и законной. Используйте аккредитив, нотариальное удостоверение договора и другие меры предосторожности, чтобы защитить свои интересы.

Добрый день, Ольга. Свекровь как сособственник квартиры имеет преимущественное право покупки доли согласно статье 250 ГК РФ. Уведомление можно направить ей через нотариуса, а также и саму сделку можно оформить через нотариуса. Цену договора лучше указать не менее кадастровой. Так будет меньше рисков

Уважаемая Ольга, здравствуйте!

В Вашей ситуации для передачи 1/3 доли квартиры свекрови без возникновения налоговых последствий целесообразно заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру (ст. 454 ГК РФ). В договоре необходимо четко определить предмет сделки, цену и порядок расчетов (ст. 421 ГК РФ).

------

Рекомендую указать, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, например:

«Продавец подтверждает получение от Покупателя полной суммы за отчуждаемую долю до подписания настоящего договора, претензий по расчетам не имеет».

Такой формулировкой Вы подтверждаете отсутствие задолженности, что минимизирует риск предъявления в будущем требований о выплате денежных средств.

-------

Договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Нотариус разъяснит сторонам последствия сделки и удостоверит факт расчетов, что дополнительно снизит риск оспаривания сделки по мотиву мнимости или притворности (ст. 170 ГК РФ).

---------

Риски для продавца могут возникнуть в случае, если сделка будет признана мнимой или притворной, либо если будет доказано, что фактически расчет не производился, а договор заключен с целью безвозмездной передачи имущества. Для минимизации рисков рекомендую обеспечить документальное подтверждение расчетов (например, расписка, банковская выписка), даже если расчет формально не производился.

---------

Обращаю внимание, что при продаже доли по заниженной цене существует риск оспаривания сделки заинтересованными лицами (например, наследниками) как притворной или совершенной с целью обхода закона. Однако нотариальное удостоверение сделки и надлежащее оформление расчетов существенно снижают вероятность успешного оспаривания.

С уважением, Д.А.Разина

По договору купли-продажи продавец обязан передать имущество, а покупатель — оплатить его в оговоренном размере. Если деньги не передаются, или передаются не полностью, возможны следующие риски:

- Признание сделки мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ).

- Оспаривание сделки третьими лицами (например, дочерью свекрови, если она считает, что сделка нарушает её права).

- Требования возврата денег (если в договоре указана сумма, а деньги фактически не переданы).

- Налоговые риски — если сделка будет признана мнимой, налоговая может применить санкции.

В договоре должна быть указана реальная цена, по которой вы продаёте долю. Если фактически денег не передаёте, можно указать, что оплата произведена в натуре или зачтена с другой сделки (например, встречное предоставление). Возможен вариант с задатком или авансом, если это отражает реальную экономическую суть.

Можно оформить договор с рассрочкой платежа, где стоимость доли фиксируется, но покупатель обязуется оплатить её в будущем. В договоре указывается, что продавец не имеет претензий к покупателю до момента полной оплаты.

Как избежать претензий дочери свекрови (третьих лиц)

- Сделка должна быть добросовестной и реальной.

- Нельзя занижать цену сделки, если это может повлечь налоговые или иные последствия.

- Если цена ниже рыночной, сделка может быть оспорена как притворная (ст. 170 ГК РФ).

- Желательно зафиксировать факт оплаты (даже если деньги передаются символически).

- Можно привлечь нотариуса для удостоверения сделки — это снижает риски судебного оспаривания.

С уважением.

Передать безвозмездно значит подарить (заключить договор дарения по ст.572 ГК РФ).

Чтобы не заключать договор дарения, чтобы избежать налогообложения (свекровь не является близким родственником) стороны могут оформить куплю-продажу доли в соответствии со ст.454 , 549 ГК РФ.

По оплате укажите условие о рассрочке, отсрочке платежей (например на много лет), не прописывайте, не указывайте, что деньги получены. иначе в случае чего, Вам придется возвращать деньги (фактически неполученные).

Также соблюсти ст.250 ГК РФ право преимущественной покупки, Продавец доли должен уведомить другого собственника о предстоящей продаже по указанной цене.