Объекты разных собственников на одном ЗУ

1396₽ VIP

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 39.2 ЗК РФ, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Собственник объекта недвижимости может обратиться в администрацию с просьбой о выделении ему части земельного участка под своим объектом. Обычно это делается через процедуру межевания, после чего часть участка может быть предоставлена в аренду или собственность.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Если собственник объекта желает получить территорию большего размера, с заявлением обращается в администрацию, по идее он имеет право на заключение договора аренда в бессрочном порядке.

Если администрация отказывает, в таком случае следует вопрос решать в судебном порядке.

Также есть вариант установления сервитута на участке - по соглашению сторон либо опять через суд.

Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

При этом по общим правилам объект недвижимости и участок земли взаимосвязаны и неотделимы друг от друга, это говорит о том, что собственник объекта безусловно имеет все права на предоставления ему ЗУ.

- см. ст. 11.4, 23, 39.14 ЗК РФ, ст. ст. 8.1, 209, 247, 274 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Для обслуживания + проезд.

Схема - как утвердит администрация

В соответствии с ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, ч.3 той же статьи установлено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п.6 той же статьи).

Поэтому другой собственник здания на вашем участке вправе претендовать на передачу ему в аренду или в собственность (в зависимости от прав прежнего владельца здания) части участка, занятой зданием и необходимой для его обслуживания.

Администрация местного самоуправления не обязано выделять дополнительную площадь сверх необходимой. Никакой суд не может её понудить к этому.

Для передачи части участка его необходимо разделить на два самостоятельных, после чего перезаключить договор аренды с вашей организацией.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (Определение от 28 августа 2015 г. N 305-КГ15-9974).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

То есть, администрация может отказать в предоставлении земельного участка по причине «несоразмерности».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве аренды, заинтересованному лицу надо подать в органы власти заявление об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

В течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица данного заявления органы власти обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

В результате раздела земельного участка (по-простому, после размежевания) будут образованы новые земельные участки, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекратит свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).

Здравствуйте, Оксана!

Раздел земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 11.9 ЗК РФ.

Что касается размера (площади) земельного участка, то в Вашем случае никаких нормативов в этой части не существует. Главное - должно соблюдаться требование, изложенное в ч. 1 ст. 35 ЗК РФ: размер земельного участка должен соответствовать целям размещения и использования здания (сооружения).

Таким образом, если Вы желаете получить “кусок побольше”, то должны обосновать, что это необходимо исключительно в целях использования здания.

Для более детальной консультации рекомендую пригласить кадастрового инженера. Он выедет на место и поможет Вам принять наиболее оптимальное решение.

Вариант №1: Договор аренды предусматривает возможность раздела ЗУ

Проверяем договор аренды между администрацией и организацией, арендовавшей участок. Если в договоре предусмотрена возможность выделения доли земельного участка под объектами другого собственника — такая процедура возможна и осуществляется на основании положений договора аренды и норм гражданского законодательства.

Статья 617 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 гласит, что переход права собственности на здание, сооружение или помещение влечет передачу прав пользования земельным участком новому владельцу здания/помещения.

Уважаемая Оксана, здравствуйте!

--------

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на приобретение в собственность или аренду части земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для его использования.

----------

А если на одном земельном участке расположены здания, принадлежащие разным лицам, каждое из них вправе требовать предоставления в аренду или в собственность части участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его обслуживания.

-----------

Предельные размеры такой части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности, либо в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Таким образом, собственник здания вправе претендовать только на ту часть земельного участка, которая занята его объектом и необходима для его эксплуатации, а не на большую территорию.

Требование о предоставлении большей площади возможно только при наличии соответствующих правовых оснований, подтвержденных нормативными актами или проектной документацией.

С уважением, Д.А.Разина

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

- Земельный кодекс РФ (статьи 20, 39, 42, 56)

- Гражданский кодекс РФ (статья 218 – право собственности)

- Градостроительный кодекс РФ — требования к землеустройству и планировке территории

1. Право собственности на объекты недвижимости не влечет автоматически право собственности на земельный участок. Земельный участок может находиться в аренде у организации (арендатора), а объект недвижимости принадлежать другому лицу (собственнику здания).

2. Для выдела части земельного участка собственнику объекта недвижимости необходима процедура раздела земельного участка или предоставление земельного участка в собственность или аренду.

3. Раздел земельного участка или выдел части возможен, если это допускается в соответствии с градостроительными нормами, планировкой территории, и при наличии согласия собственника ЗУ — администрацией.

4. Собственник объекта недвижимости не имеет права требовать выделение части земельного участка сверх тех, которые необходимы и подтверждены использованием объекта.

Возможные способы:

- Переговоры с администрацией о заключении договора аренды или договора купли-продажи части земельного участка.

- Обращение в суд с требованием о признании права аренды или иной формы пользования определенной частью ЗУ, если имеются основания, например, нарушение прав собственности.

- Процедура межевания и разработки проекта межевания для раздела земельного участка.

Таким образом, собственник объекта недвижимости может претендовать на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта, но не более, чем это предусмотрено договором или законом. Для получения выделенной части необходимо согласие администрации или решение суда при наличии законных оснований.

С уважением.

Здравствуйте Оксана !

В данном случае, в целом в силу п.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

И любой владелец сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п.6 ЗК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, другой собственник здания на вашем участке вправе претендовать на передачу ему в аренду или в собственность части участка, занятой зданием и необходимой для его обслуживания.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Собственник объекта недвижимости имеет право на оформление земельного участка под своим объектом в аренду или собственность. Обычно это участок, непосредственно занимаемый зданием и необходимый для его эксплуатации (например, для обеспечения доступа, обслуживания и т.д.).

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Собственник объекта недвижимости может претендовать на большую часть земельного участка, если это необходимо для эксплуатации здания. Это может включать в себя прилегающую территорию, необходимую для подъездных путей, парковки, инженерных коммуникаций и т.д.

Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может "урезать" используемый земельный участок.

В данном случае собственник может обратиться в суд или в органы местного самоуправления с обоснованием необходимости выделения большей территории.

Если договориться с администрацией не удается, собственник может подать иск в суд. Суд будет рассматривать дело с учетом всех обстоятельств, включая действующие нормы законодательства, необходимость использования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости и другие факторы.

В некоторых случаях возможно проведение межевания и раздела земельного участка на несколько частей, чтобы каждая из них могла быть оформлена в собственность или аренду разным лицам. Для этого требуется согласования с администрацией и соблюдения градостроительных норм.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), участник долевой собственности на земельный участок имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если стороны не могут договориться, выдел доли может быть произведен по решению суда.

Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, может потребовать выдел своей доли земли, необходимой для эксплуатации здания, при условии, что это допустимо без причинения несоразмерного ущерба остальному участку.

Обращаем внимание на статью 273 ГК РФ, которая предусматривает, что при переходе права собственности на здание, принадлежащего собственнику земельного участка, право на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, также переходит приобретателю здания, если иное не предусмотрено законом.

Обязательность выдела части земельного участка под зданием

Собственник здания имеет преимущественное право на получение земельного участка, занятого зданием, и часть такого участка, необходимую для эксплуатации здания (статья 35 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, собственник объекта может требовать выдела земельной доли не только прямой площади под своим зданием, но и части земельного участка, которая необходима для его нормального использования (например, подъезды и иные необходимые территории).

Порядок действий

Для выдела части ЗУ собственнику объекта недвижимости целесообразно сначала попытаться достичь соглашения с арендатором ЗУ (организацией, арендующей землю у администрации).

Если согласие не достигнуто, выдел доли земельного участка возможен через судебное разбирательство на основании статьи 252 ГК РФ.

При этом суд будет учитывать интересы всех собственников объектов на участке, размер и необходимость выделяемой территории.

Особенности договора аренды

Договор аренды ЗУ заключается с арендатором земли – организацией (ЮЛ 1). Другие собственники зданий формально не являются арендаторами земли, если с ними не заключено отдельное соглашение о множестве лиц.

В целях получения разрешения на реконструкцию и других действий с объектами недвижимости чрезвычайно важно иметь правоустанавливающий документ на право пользования земельным участком. Обычно это договор аренды земельного участка, причем право пользования землей у собственника объекта возникает через договор аренды или иные законные основания.

Получить от арендатора ЗУ (ЮЛ 1) – если это возможно – согласие на выдел части земельного участка под зданием.

Обратить внимание, что высказанная позиция является общей и может отличаться в зависимости от конкретных обстоятельств.

Следует понимать, что другое здание, принадлежащее другому лицу, не являющемуся арендатором земельного участка, не является самовольным строением в соответствии со ст.222 ГК РФ.

Т.е. построено с ведома, разрешения арендодателя - собственника земли.

В соответствии со ст. 271, 287.3 ГК РФ собственник этого здания имеет право пользование чужой землей под зданием собственника здания.

И всё. Далее по договоренности с собственником земли.

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

ГК РФ Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком

1. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

2. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).