Замена радиаторов отопления в приватизированной квартире

349₽ VIP

В вашем случае ключевым моментом является определение, относится ли батарея отопления к общему имуществу многоквартирного дома или является собственностью вашей квартиры.

Согласно жилищному законодательству, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся внутридомовые инженерные системы отопления, включая стояки, ответвления от стояков до первого запорного устройства (отсекающего крана), а также оборудование, расположенное на этих сетях и обслуживающее более одного помещения. Если на батарее отсутствуют запорные устройства (отсекающие краны) на ответвлениях от стояков, то такая батарея считается частью общедомового имущества, и ответственность за ее содержание и замену лежит на управляющей компании.

Если же батарея оснащена запорными устройствами, она обслуживает только вашу квартиру и не входит в состав общего имущества, то замена и ремонт такой батареи являются вашей обязанностью как собственника.

В вашем случае, если на батарее действительно отсутствуют запорные устройства, управляющая компания обязана за свой счет заменить батарею, поскольку она относится к общедомовому имуществу. При этом управляющая компания не вправе ссылаться на договор с собственниками, если в нем незаконно изменены зоны ответственности, например, если муфта ошибочно приравнена к запорному устройству. Запорным устройством является именно кран или вентиль, позволяющий отключить отопление в квартире без нарушения работы всей системы.

Для разрешения конфликта рекомендуется:

Зафиксировать отсутствие запорных устройств на батарее (например, с помощью фото и акта осмотра).

Направить управляющей компании письменное требование о замене батареи за счет УК на основании того, что батарея является общедомовым имуществом.

В случае отказа — обратиться с жалобой в жилищную инспекцию и/или суд, приложив доказательства отсутствия запорных устройств и ссылку на нормы жилищного законодательства.

Обратите внимание, что управляющая компания вправе устанавливать запорные устройства на ответвлениях от стояков для минимизации рисков протечек, однако такие действия должны согласовываться с собственниками помещений, а не использоваться для перекладывания ответственности на собственников без законных оснований

Я не поняла, законно ли УК в договоре указала, что муфта является границей общедомового и моего имущества?

Пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Следовательно, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения.

Таким образом, в случае повреждения (разрыва) радиатора, имеющего отключающие устройства, расположенного в квартире (нежилом помещении), ответственность несет собственник квартиры (нежилого помещения).

За свой счет меняете.

Увы,,, ст 210 ГК РФ не отменена!

До батареи это общее имущество а батарея находится в вашей квартире, а кроме этого есть и решение общего собрания, которое никто не оспаривал.

И то что она течёт может привести к ущербу Вашего имущества и других лиц и 15,1064 ГК РФ не отменены - придётся возмещать.

Но поменять Вам батарею должны по прайс-лист

Здравствуйте!

Условная граница разделения общедомовой собственности и имущества, принадлежащего жителю - по крану, перекрывающему подачу теплоносителя от стояка к радиаторам. Если таких вентилей не предусмотрено проектом, радиаторы отопления считаются общедомовым имуществом, их обслуживает УО, ТСЖ.

При определении границ эксплуатационной ответственности руководствуются, в частности, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 03.08.2006 №491.

Уважаемая Вера, добрый день!

Дело в том, что внутриквартирные радиаторы отопления, находящиеся в границах квартиры, не относящиеся к общедомовому имуществу, подлежат содержанию и ремонту за счет собственника помещения. Исключение составляют случаи, когда на радиаторе отсутствуют отсекающие устройства, и он является частью стояка

_____

Однако, если в Вашем случае радиатор подключён к стояку через муфту, а не через отсекающее устройство (кран), то граница ответственности проходит по первому соединительному элементу от стояка, и радиатор, как правило, считается частью индивидуального имущества.

Вместе с тем, если общим собранием собственников принято решение о передаче ответственности за замену радиаторов на собственников квартир, и данное решение не оспорено в установленном порядке (ст. 44, 46 ЖК РФ), оно является обязательным для исполнения. При этом, в случае протечки радиатора и причинения ущерба имуществу третьих лиц, ответственность за возмещение вреда возлагается на собственника квартиры (ст. 15, 1064 ГК РФ).

Таким образом, замена радиатора отопления в Вашей квартире производится за Ваш счет, если иное не предусмотрено договором управления или решением общего собрания. При этом управляющая организация обязана произвести замену по утвержденному прайс-листу, а Вы — оплатить стоимость работ и материалов (ст. 210 ГК РФ).

С уважением, Д.А.Разина

Здравствуйте, Вера!

Муфта соединяет трубы, но не является отсекающим устройством, то есть не перекрывает поток воды.

Поэтому Ваша батарея является общим имуществом и обязанность по ее замене лежит на УК.

При этом указанные в договоре границы эксплуатационной ответственности противоречат п. 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.09.2024).

Обращаю внимание, что в соответствии с п. 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Пишите жалобу в Жилищную инспекцию.

Я собственница, потекла батарея отопления

Начнём с главного. вы собственник, и никто вашу собственность бесплатно ремонтировать , НЕ ОБЯЗАН! Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества (действующая редакция)Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества

Насколько мне известно, если на батарее нет отсекающих устройств, это общедомовое имущество и менять его должна УК за свой счет.

Это ваше имущество а никак не общедомовое, оно установлено у вас в вашей квартире!

Законно ли указание в договоре границ общедомового и имущества собственника? Как это оспорить? Уверена, что собственники ведены в заблуждение.

Никто вас в заблуждение не вводит! Однако, в судебной практике нет единого подхода к вопросу, чья собственность батарея (радиатор) в многоквартирном доме. Статус радиатора зависит от наличия или отсутствия отключающих устройств. см. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2024 по делу №2-3867/2022. Суд решил, что батарея внутри квартиры не может быть общим имуществом, поскольку предназначена для отопления только одного помещения. Это связано с тем, что на радиаторе установлены отключающие устройства. см. Письмо Минстроя России от 11.10.2024 №59724-ДН/04. В документе разъяснено, что радиаторы, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства, не включаются в состав общего имущества. Границей эксплуатационной ответственности в таком случае является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору. Всего вам хорошего.

Уаважаемая Вера!

Жаль, что при ответе на Ваш вопрос юристы не обратили внимание на специальное Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 1 апреля 2016 г. N 9506-АЧ/04, как раз разъясняющее порядок отнесения радиаторов отопления к общему имуществу

Специалисты Минстроя в этом Письме указывают на два ключевых момента (обратите внимание!) www.garant.ru

а) В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.

б) Но... согласно подпункта "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 www.consultant.ru в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома.

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества

в) Из этого, как считает Минстрой следует, что состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является, согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем, собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом, путем составления соответствующего приложения к договору, могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию.

я считаю, незаконно оговорены моменты, введя тем самым в заблуждение собственников. С каких пор муфта вместо соединительного элемента трубопровода стала отсекающим? Жду ответа, чтобы грамотно апеллировать законом.

Если договор управления Вашего дома включил в себя то, что Вы оспариваете, то вопрос о законности/незаконности стоять не может. От слова совсем, так как этот договор управления был заключен на основании решения общего собрания собственников Вашего дома в соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ, указанной мною

Доброго дня, уважаемая Вера!

Ваш вопрос всегда вызывает массу споров и разногласий.

В связи с чем Минстроем даются дополнительные разъяснения.

Согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 1 апреля 2016 г. N 9506-АЧ/04 "Об отнесении обогревающих элементов (радиаторов) системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов":

"Вопрос отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) неоднократно рассматривался судами Российской Федерации. Так, согласно позиции, представленной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Исходя из системного толкования пункта 6 Правил содержания общего имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 ) во взаимосвязи с подпунктом "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества, а также исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в вышеуказанном решении, по мнению Минстроя России в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.

При этом полагаем, что обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

Дополнительно, согласно подпункта "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома."

Таким образом, учитывая Разъяснения Минстроя, судебную практику, можно сделать вывод о том, что Ваши радиаторы не относятся к общедомовому имуществу и подлежат ремонту за Ваш счет, не потому что там нет отключающих устройств, а потому, что эти радиаторы обслуживают одно жилое помещение - вашу квартиру (пп д п. 2 постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

По поводу условий договора, они, конечно, не совсем корректы. Но даже несовершенство в условиях договора не обяжут УК делать замену радиаторов, потому что в силу закона УК это делать не должна, к сожалению.

УК не права, в данном случае радиатор давно относится к общедомовому имуществу.

То есть, все работы по замене радиатора осуществляются за счет УК, но никак не собственника жилья.

К общему имуществу относится оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения (квартиры).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Также, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию.

В данном случае следует направить претензию в УК по вопросу замены радиатора.

Если ответ неудовлетворительный, жалобы в прокуратуру и в ГЖИ.

Далее вопрос решается в судебном порядке.

- пп. «д» п. 2, п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, ст. 20, 36, 162 ЖК РФ, ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ", ст. 56, 131-132 ГПК РФ

УК не права, в данном случае радиатор давно относится к общедомовому имуществу.

То есть, все работы по замене радиатора осуществляются за счет УК, но никак не собственника жилья.

К общему имуществу относится оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения (квартиры).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Также, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию.

В данном случае следует направить претензию в УК по вопросу замены радиатора.

Если ответ неудовлетворительный, жалобы в прокуратуру и в ГЖИ.

Далее вопрос решается в судебном порядке.

- пп. «д» п. 2, п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, ст. 20, 36, 162 ЖК РФ, ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ", ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Добрый вечер, Вера.

1)Вы абсолютно правы, ситуация требует грамотного подхода, и вам нужно опираться на закон, чтобы отстоять свои права.

2)К общедомовому имуществу (ОДИ) относится инженерное оборудование, которое обслуживает более одного помещения в доме. Это включает в себя:

-Системы отопления, в том числе стояки, радиаторы (батареи), разводящие трубы (до первого запорного устройства, то есть крана или вентиля).

3)Граница ответственности между собственником квартиры и управляющей компанией (УК) проходит по первым запорным устройствам (кранам, вентилям) на радиаторах.

-У вас батарея, установленная в 1983 году, то есть она является частью системы отопления, которая, скорее всего, является общедомовым имуществом. Если на батарее нет запорных устройств (кранов или вентилей), то, по общему правилу, ответственность за ее обслуживание и ремонт лежит на УК.

-Важно внимательно изучить договор с УК. УК может попытаться переложить ответственность на собственников, но это не всегда законно.

4)Правовая норма:

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, ст. 36,161 ЖК РФ

5): Если на вашей батарее отсутствуют запорные устройства (краны, вентили), то, согласно ЖК РФ и Постановлению N 354, она является частью общедомового имущества, и УК обязана ее обслуживать и ремонтировать за свой счет.

-собственниках, несмотря на отсутствие запорных устройств, то вы можете оспорить это условие, ссылаясь на его противоречие законодательству.

-Укажите, что данное условие является недействительным, так как нарушает ваши права как собственника жилого помещения.

-Укажите, что УК ввела вас в заблуждение, используя термин “муфта” вместо “отсекающее устройство”.

6)Если реакции после претензии нету, то тогда жалобу в ГЖИ, Прокуратуру, ну и последнее останется суд.

7)В вашей ситуации, с большой долей вероятности, ответственность за ремонт (замену) батареи лежит на управляющей компании. Вам необходимо грамотно составить претензию, ссылаясь на нормы права, и, в случае необходимости, обращаться в контролирующие органы и суд. Не позволяйте УК вводить вас в заблуждение и перекладывать ответственность, которую они несут по закону.

Вы утверждаете, что в договоре указаны неправомерные условия, вводящие собственников в заблуждение. Чтобы оценить обоснованность ваших претензий, нам важно понимать содержание конкретных пунктов договора. Поскольку фотографии договора вы приложили, мы можем рассмотреть ключевые аспекты подробнее.

Обычно в таких ситуациях управляющая компания аргументирует свою позицию тем, что батареи являются индивидуальным имуществом владельца квартиры, если установлены индивидуальные отсекающие устройства. Важно определить, соответствует ли такая позиция действительности и законодательству.

По правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (Постановление Правительства РФ № 491):

- Отопительные приборы, входящие в состав внутридомовых инженерных систем, относятся к общему имуществу дома, если отсутствуют отсекающие устройства.

- Под отсекающими устройствами понимаются краны, вентили и другие элементы, позволяющие отключать конкретный прибор от общей сети.

При отсутствии указанных элементов замена батарей становится обязанностью управляющей компании.

Однако многие договоры содержат пункты, расширяющие зону ответственности владельцев квартир. Необходимо проверить, соответствуют ли такие условия требованиям жилищного законодательства.

Необходимо проанализировать пункт договора, в котором указано, что батарея подлежит замене владельцем. Возможно, там содержится ссылка на понятие "муфта", которую управляющая компания пытается представить как отсекающий элемент. Но, строго говоря, муфта служит исключительно для соединения трубопроводов и не позволяет отключить отопление конкретной квартиры индивидуально.

Следовательно, утверждение УК о наличии отсекающего устройства посредством установки муфт противоречит нормам Правил содержания общего имущества.

Если установлено, что договором нарушаются ваши права, и данные батареи действительно входят в общее имущество, вы можете предпринять следующие шаги:

1. Направьте письменное обращение в управляющую компанию с требованием разъяснить основания для отказа заменить батарею за счёт компании.

2. Потребуйте разъяснения относительно критериев отнесения приборов отопления к индивидуальному или общему имуществу.

3. Если отказ сохраняется, обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой на нарушение правил содержания общего имущества.

4. Рассмотрите возможность обращения в суд с иском о понуждении управляющей компании исполнить обязанность по ремонту общего имущества.

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ):

- Статья 36 ЖК РФ: Определяет состав общего имущества в МКД.

- Статья 154 ЖК РФ: Устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, включая плату за содержание и ремонт общего имущества.

- Статья 161 ЖК РФ: Определяет обязанности управляющей организации по управлению общим имуществом в МКД.

Если на вашей батарее отсутствуют отключающие устройства (краны, позволяющие перекрыть подачу теплоносителя только на вашу батарею, не затрагивая других жильцов), то радиатор отопления считается частью общей системы отопления МКД и, следовательно, является общим имуществом. Это подтверждается пунктом 6 Правил № 491.

УК обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, в том числе отопления (статья 161 ЖК РФ). Это включает в себя ремонт и замену элементов системы отопления, относящихся к общему имуществу.

Направьте в УК письменную претензию (заказным письмом с уведомлением о вручении или лично с отметкой о принятии на вашем экземпляре).

Сошлитесь на статьи 36, 154, 161 ЖК РФ, пункт 6 Правил № 491, и укажите, что договор управления не может противоречить действующему законодательству.

Если УК отказывается удовлетворить вашу претензию, обратитесь с жалобой в ГЖИ вашего региона. Если ГЖИ не помогла или УК не выполняет предписание, вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении УК выполнить ремонт или замену батареи и взыскании убытков (если они возникли в связи с протечкой).

С уважением.

Здравствуйте уважаемая Вера!

В данном случае, действия Управляющей компании являются незаконными.

Так как "радиатор" подключён к стояку через муфту, а не через отсекающее устройство то граница балансовой ответственности проходит по первому соединительному элементу от стояка, и радиатор, и считается частью "индивидуального" имущества.

Тем более, если общим собранием собственников принято решение о передаче ответственности за замену радиаторов на собственников квартир, и данное решение не оспорено в силу ст. 44, 46 ЖК РФ), оно является обязательным для исполнения.

И если договор управления был заключен на основании решения общего собрания собственников Вашего дома в соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ.

Таким образом, с юридической точки зрения, управляющая компания обязана произвести замену, а Вы оплатить стоимость работ.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!