Подайте жалобу в прокуратуру на бездействие ГЖИ
Согласно пункту 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47, не допускается размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни, за исключением квартир, расположенных в двух уровнях.
Исходя требований п. 9.22 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и п. 3.8 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", согласно которым не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.
Также проще проложить водоснабжение и водоотведение посредством трубопроводов, расположенных под полом коридора, именно поэтому студии располагаются на первых этажах чаще, чем на иных, но законна ли такая перепланировки и какие риски есть при покупке таких студий.
Что свидетельствует о том, что перепланировка была проведена без согласования, риски покупателя студии
В продаже красивая студия, имеющая свой туалет, душ, кухонную зону, распланированную комнату, однако при ознакомлении с документами, чаще всего, мы видим, что продаётся не отдельное жилое помещения, а доля в праве общей долевой собственности на квартиру.
Сама по себе продажа долей в квартире законна и покупка такая риска не несет, особенно если между собственниками достигнута договорённость, кто какой комнатой пользуется в соответствии и пропорционально своему праву собственности.
Конечно, хорошо иметь отдельную кухню, санузел, но в данном случае, если студия не имеет отдельного кадастрового номера, продаётся, как доля, то значит перепланировка выполнена без соблюдения требований закона и администрация района, может подать исковое заявление о признании незаконной перепланировки, обязании привести квартиру в первоначальное состояние, существовавшее до выполнения перепланировки, взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда и бремя таких расходов будет возложено в силу закона именно на собственников долей, не бывших и не тех, кто продал и сделал перепланировку, а именно на действующих, так говорит закон.
Пожаловаться в администрацию на незаконную перепланировку вправе управляющая организация, соседи, председатель дома, после чего администрацией района направит предписания о необходимости в течение 30 дней выполнить работы по приведению квартиры в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ.
Конечно, у собственников будет право подать встречный иск и просить сохранить спорную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.
Почему перепланировка квартиры в отдельные студии может быть незаконна
Можно будет предоставить техническое заключение, что выполненная перепланировка и переустройство спорной квартиры не снижают несущей способности здания в целом, не нарушают права и законные интересы других граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью, не противоречат нормам эксплуатации жилых зданий и могут быть признаны допустимыми, что перепланировка и переустройство исследуемого жилого помещения не привели к ухудшению технического состояния квартиры и общего имущества многоквартирного дома, что с момента перепланировки и переустройства квартиры пришло более 8 лет, каких-либо проблем, связанных с осуществленными в квартире изменениями, не было и права и законные интересы иных граждан произведенными перепланировкой и переустройством квартиры не нарушены.
Однако все это не всегда может помочь, так как в результате проведенных работ будет произведено изменение технических характеристик квартиры, которое предполагает использование образованных изолированных друг от друга помещений в качестве самостоятельных объектов, используемых отдельно друг от друга, что противоречит требованиям закона, поскольку законом предусмотрена возможность перепланировки и переустройства жилого помещения, но не создания на его основе нескольких самостоятельных жилых помещений.
В результате произведенной реконструкции будут созданы новые объекты, которые в силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самовольными постройками, так как не было разрешения на реконструкцию жилого помещения.
Пунктом 1.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 предусмотрено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Во вновь образованных жилых помещениях отсутствуют вспомогательные помещения – кухни (это не всегда так, допустимы кухни-ниши площадью 5 кв. м, что соответствует требованиям п. 5.7 СП 54.13330.2016), то есть они не обладают признаками ни квартиры, ни комнаты, понятие которых дано в ст. 16 ЖК РФ, то есть созданные жилые помещения - квартиры, не соответствует требованиям предъявляемым законом к жилым помещениям.
Образованных в результате перепланировки и переустройства отдельных жилых помещений будет отсутствовать прямой доступ к местам общего пользования в многоквартирном доме, т.е. образованные помещения, опять же, не обладают установленными законом признаками квартиры.
Из содержания ст. 36, 40 ЖК РФ следует, что дополнительное подключение к общедомовым инженерным коммуникациям возможно, только при условии принятия соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где находится спорная квартира.
В данном случае будет затронуто и общее имущество дома, на что требуется согласие всех собственников помещений в доме, так как потребуется вторая труба для системы канализации, водопровод в каждую студию и это всё будет подключено к общедомовым стоякам, что влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то есть организация в каждой комнате самостоятельного санузла является незаконной.
В соответствии с п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Разделом II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В соответствии с абз. 2 п. 6 Положения, не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Кухня является помещением вспомогательного использования, предназначена для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, в связи с чем ее переустройство в квартире фактически в жилую комнату приводит к расположению кухни, расположенной на 2 этаже над спорной квартирой, над жилой комнатой квартиры на первом этаже. Расположение кухонь и санузлов над и под этими помещениями действующим законодательством не предусмотрено.
Квартира была введена в гражданский оборот как самостоятельное жилое помещение - с одним санузлом, изменение его характеристик возможно только в установленном законом порядке, соблюдение которого не предполагает размещение отдельных санузлов в жилых комнатах и помещениях вспомогательного назначения, прокладку сетей водоснабжения и водоотведения по жилым комнатам, такого проекта не было в принципе.
Какой раздел допустим
Раздел квартиры в натуре (выдела доли в натуре) допускается при совокупности следующих условий:
наличие технической возможности выдела изолированных квартир с отдельными входами, обособленных в многоквартирном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, в том числе путем превращения ее в таковые в результате осуществления предлагаемых переоборудований в целях изоляции;
отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению здания и разделяемого объекта недвижимости;
возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения.
При том раздел квартиры в натуре не должен приводить к неосновательному умалению прав разделяемых сособственников на сохранения аналогичного уровня обеспеченности жилого помещения инженерными системами и удобствами.
Вновь образованные помещения, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного жилого помещения, должны соответствовать предельным минимальным размерам соответствующих помещений.
Спросить
