Обязан ли я по закону первым предложить покупку комнаты соседям по коммуналке или можно сразу выставлять на продажу?

349₽ VIP

Если у вас в выписке из ЕГРН указана именно комната, как жилое помещение, а не доля в праве собственности, то вправе продать кому угодно без предложения выкупить другим собственникам.

Можете выставить на продажу (дабы не терять время - возможно, у соседей просто не окажется средств на выкуп). Но, дабы соблюсти все требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки - придётся отправлять соседям уведомления (лучше всего через нотариуса), с указанием выкупной цены. Если в течение месяца со дня получения уведомлений соседи (один из них) не выкупят Вашу комнату - Вы будете вправе продать её кому угодно. Единственное условие - продать по цене не ниже, чем та, что была указана в уведомлении о продаже. Такие дела.

Всоответствии с ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ

"6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации."

Таким образом, собственник КОМНАТЫ в коммунальной квартире обязан выполнить условия ст. 250 ГК РФ.

Извещение собственников соседних комнат (соседей) является обязательным во всех случаях при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу, так как они имеют право преимущественной покупки. В случае продажи комнаты одному из соседей, извещать собственников остальных комнат не требуется.

Извещение должно быть составлено в письменном виде, так как его копия представляется в Росреестр при регистрации сделки.

Так требует законодательство, в частности , в соответствии со статьей 42 ЖК РФ :

при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Здравствуйте! По закону Вы вправе самостоятельно распоряжаться своей комнатой в коммунальной квартире как собственник отдельного помещения.

Обязанность преимущественного права покупки возникает только у сособственников в долевой собственности (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Поскольку у Вас не доля, а именно отдельная комната — Ваше право на продажу не зависит от согласия других жильцов.

Если коммунальная квартира не разделена технически на отдельные квартиры, а именно на комнаты с общими помещениями, то продажа вашей комнаты считается отчуждением отдельного объекта недвижимости.

Согласно статье 250 ГК РФ: «При продаже или ином отчуждении доли в праве общей собственности она преимущественно должна быть предложена другим сособственникам».

Поскольку Вы собственник комнаты (отдельного помещения), а не доли, то это требование не распространяется.

Резюме: Вы можете сразу выставлять комнату на продажу без обязательного предложения соседям.

С уважением.

Дмитрий, уважаемый!

Давайте еще раз уточним статус Вашей комнаты.

Если она в составе коммунальной квартиры, то к ней в полной мере применяются правила продажи, установленные ст.250 Преимущественное право покупки ГК РФ

Поэтому, по разъяснению Росреестра rosreestr.gov.ru извещение собственников соседних комнат (соседей) является обязательным во всех случаях при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу, так как они имеют право преимущественной покупки. В случае продажи комнаты одному из соседей, извещать собственников остальных комнат не требуется.

Другая ситуация при продаже комнаты в составе секции коммунального общежития.

В этом случае, если Ваша комната изолирована, т.е. не является частью коммунальной квартиры или доли в ней, то в этом случае применение уведомления соседей о преимущественном праве уже не потребуется

Здравствуйте. Прямо предусмотрено ст. 42 ЖК РФ, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. В свою очередь, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Соответственно, если эта комната часть коммунальной квартиры, предварительное уведомление о продаже собственников других комнат необходимо. Предварительного уведомления не нужно в том случае, если Вы продаете свою комнату одному из соседей этой коммунальной квартиры.

Соблюдение ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ является обязательным.

Однако Вам ничто не мешает сразу выставить комнату на продажу, а, когда найдется покупатель, либо раньше направить соответствующие уведомления соседям.

Для удостоверения сделки обратитесь к нотариусу, который составит текст уведомлений в соответствии с требованиями закона.

Право преимущественной покупки распространяется на собственников долей в общем имуществе, а не на владельцев отдельных помещений (комнат). Именно эта норма закреплена в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Но в вашем случае вы владеете отдельным объектом недвижимости — комнатой в коммунальной квартире. То есть фактически речь идёт о продаже отдельной вещи, а не общей долевой собственности. Следовательно, правило о праве преимущественной покупки соседей не применяется автоматически.

Верховный Суд РФ разъяснил в ряде решений, что собственники других комнат в коммунальной квартире имеют приоритет перед третьими лицами в приобретении соседних жилых помещений. Но реализовать такое преимущество можно лишь путём направления официального письменного предложения о покупке другим жильцам-коммунальным соседям, аналогично порядку продажи доли (см., например, Определение ВС РФ № 4-КГ16-51).

Несмотря на отсутствие прямого законодательного требования предлагать комнату соседям по коммуналке, добросовестный продавец чаще всего делает это добровольно, дабы избежать возможных судебных споров.

Уважаемый Дмитрий, здравствуйте!

-------

В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире обладают преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия реализации этого права регулируются ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

--------

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, продавец комнаты обязан в письменной форме уведомить соседей-собственников о намерении продать комнату с указанием цены и других существенных условий договора. Соседи имеют 30 дней с момента получения уведомления для принятия решения о покупке. В случае их отказа или отсутствия ответа в установленный срок продавец вправе продать комнату третьему лицу.

--------

Продажа комнаты без соблюдения преимущественного права покупки дает соседям право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя через суд (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

---------

Таким образом, Вы не можете сразу выставить комнату на свободную продажу, не предложив ее соседям. Нарушение данного порядка может повлечь признание сделки недействительной.

Мои советы

1. Направьте соседям заказное письмо с уведомлением о продаже с четким указанием цены и условий.

2. Дождитесь истечения 30-дневного срока или получите письменные отказы.

3. При отсутствии реакции соседей сохраните доказательства отправки уведомления (опись вложения, уведомление о вручении).

С уважением,

Д.А.Разина

Здравствуйте уважаемый Дмитрий!

В рассматриваемом случае, в соответствии со статьей 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

А в силу ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены.

Таким образом если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, на законных основаниях.

Удачи вам!