Или сначала нужно дать долю в старой, только потом имеем право продать

349₽ VIP

Так нельзя, нужно именно в той квартире что купили долю выделить

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, уважаемая, Таисия.

Для продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

При этом продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли.

В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Если доли детям не были выделены, это несёт серьёзные риски при дальнейших сделках с жильём. Если родителям, не выделившим доли своим детям, всё же удастся продать квартиру в обход закона, они рискуют в дальнейшем получить повестку в суд от собственных подросших детей.

Выделение доли ребенку обязательно в той квартире, куда был вложен материнский капитал. Это требование закона, и его нарушение может привести к признанию сделки недействительной или к требованию вернуть средства маткапитала.

Доли должны быть выделены всем членам семьи (родителям и детям) в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры (то есть после полного погашения ипотеки).

Продать квартиру без выделения доли ребенку нельзя. Для продажи потребуется разрешение органов опеки, и они не дадут согласие, если права ребенка не соблюдены, то есть если доля не выделена.

Сначала необходимо выделить долю ребенку в однокомнатной квартире, затем получить разрешение опеки на продажу, и только после этого совершать сделку по покупке новой квартиры, где ребенку также будет выделена доля. Продать квартиру без выделения доли ребенку нельзя — это нарушение Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

www.consultant.ru

По закону, после использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, вы обязаны выделить доли всем членам семьи, включая детей, в приобретенном жилье (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

В идеале, да, сначала нужно выделить долю ребенку в старой квартире, а потом продавать ее.

Продажа недвижимости, где собственником является несовершеннолетний, требует обязательного согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Органы опеки будут оценивать, не нарушаются ли права ребенка при продаже. Они должны убедиться, что ребенок получит равноценное или лучшее жилье взамен.

Вам нужно обратиться в органы опеки по месту жительства и объяснить ситуацию. Предоставьте им документы на старую и (если есть) на предполагаемую новую квартиру.

После получения разрешения органов опеки, можно продавать старую квартиру. В договоре купли-продажи обязательно указывается, что сделка совершается с разрешения органов опеки.

После оформления новой квартиры в собственность, выделяете долю ребенку (оформляете договор дарения или соглашение об определении долей). Размер доли должен быть не меньше, чем он получил бы в старой квартире (пропорционально сумме материнского капитала, вложенного в старую квартиру).

Продажа квартиры с материнским капиталом и "перенос" обязательства по выделению доли на новую квартиру – это возможно, но требует внимательного подхода и согласования с органами опеки. Начинайте с обращения в органы опеки, чтобы узнать их требования и получить предварительное разрешение.

С уважением.

Это прямо противоречит положению, установленном ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" из которого следует, что доли в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала должны быть выделены и надлежащим образом оформлены обоим супругам и детям. Однако, уже после оформления соответствующих долей, можно продать указанное жилье, но с некоторыми ограничениями.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Аналогичные положения содержатся в п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утверждены постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, далее - Правила).

Таким образом, положение ч. 4 ст. 10 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" не предусматривает альтернативы в виде выделения долей в квартире отличной от той, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала.

Для совершения сделок с принадлежащим детям имуществом установлен специальный порядок, направленный на защиту прав и интересов несовершеннолетних.

Абзацем 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Пунктом 3 ст. 60 СК РФ установлено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Суды под осуществлением родителями правомочий по управлению имуществом ребенка понимают не только совершение ими сделок за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), в соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ, но и дачу ими согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделок в соответствии с п. 1 ст. 26 ГК РФ (решение Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. N ГКПИ07-737). Соответственно, при отчуждении имущества несовершеннолетнего любого возраста необходимо соблюдение требований ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Аналогичные положения содержатся в ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48-ФЗ). Таким образом, законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное чч. 1 и 2 ст. 21 Закона N 48-ФЗ, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Здравствуйте уважаемая Таисия!

По общему правилу сделки по распоряжению имуществом подопечного требуют согласования разрешения в силу ст.21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Так как опека проверяет не ухудшается ли имущественное положение ребёнка.

Таким образом, так нельзя, делать и нужно в той квартире что купили выделить долю (ч.4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте Таисия

Все вы правильно думайте, но, чтобы выделить долю в новом жилье , необходимо выделить вначале в прежнем ,согласно требований части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и чтобы знать какую долю необходимо будет выделить в новом при обращении в орган опеки и попечительства , так как для продажи жилья вам же будет необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства в соответствии со ст.37 ГК РФ

___

Долю в 1 к.кв. выделить ребенку можете, но зарегистрировать ее в Россреестре не сможете , только после погашения ипотеки , так как квартира в ипотеке находится в залоге у банка и для регистрации понадобится разрешение банка , что невозможно до момента погашения ипотеки

Перед вложением материнского капитала в ипотеку вы должны были написать в СФР обязательства выделение доли ребенку.

Все задуманное вами решается через составление нотариального соглашения о выделе всем членам семьи долей в ипотечном жилье и через разрешение банка и органа опеки и попечительства

____

С уважением юрист Марьяна Николаевна А.

По закону выделить долю, потом получить разрешение на продажу, потом продавать и исполнять условия разрешения.

Хотя можно сделать так , как Вы хотите, был бы покупатель, но мало кто так согласиться сделать, надеясь, что Вы выделите долю в новой квартире и рискуя. Я покупать такую квартиру не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у продавца, как обычно уже нет, а продавцу – квартиры, которая никуда не делась.

Суд вправе по иску заинтересованного лица:

применить последствия недействительности данных сделок, прекратив право собственности последнего покупателя на квартиру, восстановить право собственности тех лиц, которые купили квартиру с использованием средств материнского капитала, но не выделили доли детям, взыскав с них денежную сумму, полученную по договору купли-продажи и так по цепочке продавца и покупателя.

Судебная практика

Так, по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.

При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.

Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.

При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.

На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.

Как покупателю защитить себя

1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.

Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.

2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.

Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.

Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса как нарушающая требования закона. В связи с этим покупатель имеет возможность отстоять приобретенную им квартиру.

Закон предусматривает получение ребенком доли - в обязательном порядке, независимо от желания или нежелания родителей.

Другое дело, когда доли отделяют - тогда в собственности останется только доля, а не квартира. Разница в том, что стоимость доли определяют исходя из кадастровой стоимости квартиры, а не рыночной.

Обязательно в старой

Уважаемая Таисия, здравствуйте!

-------

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», обязательство по выделению долей детям и супругу возникает в момент использования материнского капитала на улучшение жилищных условий. Таким образом, Вы должны оформить доли в однокомнатной квартире до ее продажи.

-------

Продажа квартиры без выполнения данного требования является нарушением закона и может повлечь отказ в регистрации сделки Росреестром, а также признание ее недействительной. Кроме того, опека вправе потребовать соблюдения интересов ребенка (ст. 37 ГК РФ).

---------

После надлежащего оформления долей (нотариальное обязательство + регистрация в Росреестре) Вы можете продать квартиру. При покупке двухкомнатной квартиры с использованием средств от продажи, доли детям должны быть выделены сразу после перехода права собственности.

С уважением!

Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ («О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей») устанавливает обязательство родителей выделять доли детям при покупке жилья с использованием средств материнского капитала.

Статьи 28–37 Гражданского кодекса РФ, посвящённые сделкам несовершеннолетних, требуют обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, а также согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа вашей квартиры без предварительного выделения долей вашим детям невозможна, поскольку нарушает требования законодательства.

Для правильного оформления продажи рекомендую:

-Выделите доли своим детям в имеющейся квартире.

-Получите согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры с соблюдением прав ребенка.

-Заключите договор купли-продажи новой двухкомнатной квартиры, предварительно согласовав покупку с органами опеки.

-После приобретения нового жилья обязательно выделите соответствующие доли детям в новой квартире.

Для выделения доли ребенку необходимо составить соглашение о выделении долей. Если квартира находится в ипотеке, то для выделения долей может потребоваться согласие банка. После погашения ипотеки и снятия обременения, вы оформляете соглашение о выделении долей и подаете его на государственную регистрацию.

Продажа с долей ребенка: При продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, потребуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это связано с тем, что сделки по распоряжению имуществом подопечного требуют такого разрешения (статья 37 Гражданского кодекса РФ, статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Органы опеки будут проверять, не ухудшается ли имущественное положение ребенка в результате сделки.

Нет, нельзя.

Вы нарушити такими действиями использование МК.

До продажи должны выделить все доли членам семьи.

И только после этого можно продать ипотеку.

Продать можно путем уведомления банка - там определенная процедура.

Если банк даст согласие - продать надо квартиру в течение 4 мес.

Если продадите - Росреестр снимет залог через ЕГРН.

Здесь еще согласие опеки необходимо.

- см. ст. 37 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»,

Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Здравствуйте, Таисия!

Так сделать нельзя. Вы должны выделить долю ребенку в той квартире, на которую потратили маткапитал.

При том, что она у вас ипотечная - надо сначала погасить ипотеку. Потому что банк, как залогодержатель (ст. 334 ГК РФ) не даст разрешение на выделение доли ребенка.

Поэтому порядок такой:

1. Погашение ипотеки.

2. Выделение доли ребенка.

3. Продажа этой доли с разрешения опеки на условиях приобретения доли в другом жилье, которая будет не хуже чем та что есть в настоящее время.

ст. 37 Гражданского кодекса РФ.