Можно ли повысить тариф без кворума на собрании собственников?

349₽ VIP

Здравствуйте. Управляющая организация (УО) может использовать муниципальный тариф, если на общем собрании собственников (ОСС) не было кворума. Для этого необходимо соблюсти два условия:

Предыдущий размер платы собственники утвердили на ограниченный срок, и он истёк.

ОСС по вопросу изменения тарифа были инициированы, но не состоялись — из-за отсутствия кворума или несогласия участников с предложением УО.

При это не вправе менять размер платы или правила его расчёта в одностороннем порядке: это можно сделать только через ОСС (ч. 7 ст. 156, ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 310, 450–453 ГК РФ).

Принятый собственниками тариф можно индексировать, вынеся вопрос на новое собрание, или по решению суда.

Но в вашем случае не был соблюден кворум.

Если на ОСС не принято решение об установлении или изменении размера тарифа, необходимого для надлежащего содержания и ремонта МКД, компании нужно обратиться в орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Проверив документы, муниципалитет либо утвердит предложенный УО размер платы, либо предложит свой – для домов такого же типа.

Тут стоит учесть практику судов

Жители одного из МКД Новосибирска не меняли размер платы за содержание дома с 2016 года. Управляющая организация несколько раз пыталась предложить новый на внеочередных собраниях собственников, однако, решения приняты не были. И в 2023 году УО начала выставлять счета, используя муниципальный тариф в соответствии с Постановлением городской мэрии от 19.12.2022 № 4624.

Одна из собственниц помещения в МКД обратилась в ГЖИ и заявила о незаконности действий компании. Инспекция провела внеплановую документарную проверку и выдала предписание, обязав УО использовать в расчётах размер платы, утверждённый на ОСС в 2016 году, и сделать жителям перерасчёт. Организация не согласилась с позицией Госжилинспекции и подала иск в суд, чтобы оспорить документ (дело № А45-37402/2023).

Для избежания возможных трудностей вам необходимо:

Провести сезонный осмотр общего имущества многоквартирного дома и составить по его итогам акт (п. 2.1.4 Правил № 170).

Опираясь на него, создать проект перечня работ и услуг на год с учётом ПП РФ № 290 и пожеланий собственников по дополнительным услугам.

Оформить предложение нового размера платы с подробным расчётом и его обоснованием (п. 31 Правил № 491, разд. III Правил № 416).

За 30 дней до ОСС разместить документы на информационных стендах, официальном сайте УО и в домовых чатах, чтобы жители могли с ними ознакомиться (п. 31 Правил № 491).

Организовать общее собрание собственников с включённым в повестку дня вопросом об утверждении нового размера платы.

Если решение не принято, то, как показывает итог дела № А45-37402/2023, УО могут обратиться к органу МСУ, использовать предложенный им тариф и при необходимости отстоять право его применения в суде.

Размер платы за содержание МКД устанавливает общее собрание собственников (ОСС) минимум на год (ч.7 ст.156 ЖК РФ); УК не вправе менять его в одностороннем порядке.

УК может только инициировать ОСС; одностороннее повышение возможно лишь при наличии в договоре управления четкой и конкретной оговорки об индексации.

Муниципальный тариф применяется только если собственники не приняли решение об установлении платы (ч.4 ст.158 ЖК РФ).

Отсутствие кворума на собрании не означает право УК самостоятельно ввести муниципальный тариф — действует ранее установленный собственниками тариф.

Если собственники голосуют против повышения, УК также не вправе применять муниципальный тариф.

При нехватке средств УК должна подготовить обоснование и смету и инициировать ОСС; при отказе собственников возможен судебный иск (например, о признании решения ОСС недействительным).

Договор управления не может противоречить ЖК РФ; тариф, установленный ОСС, действует до его пересмотра на новом ОСС.

Основание для повышения тарифа:

Согласно ч. 7.2 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только по решению общего собрания собственников помещений в МКД (требуется кворум — не менее 50% от общего числа голосов, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Муниципальный тариф (установленный органами МСУ) применяется только в случае, если:

Собственники не провели собрание или не приняли решение о размере платы (ч. 7.1 ст. 156 ЖК РФ).

Однако это действует до первого решения собрания собственников, а не бессрочно.

Нет, повысить тариф без кворума на собрании собственников нельзя. Установление тарифа на содержание общего имущества МКД относится к компетенции собственников помещений (ст. 158 ЖК РФ).

1. Кворум обязателен — для принятия решения о размере тарифа требуется не менее 50% голосов от общего числа собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Если кворум не набран, решение недействительно.

2. Муниципальный тариф применяется только при отсутствии решения собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ), но если ранее тариф уже устанавливался собранием (например, при выборе УК), его изменение возможно исключительно через новое решение собственников.

3. Бессрочность договора с УК не отменяет требований ЖК РФ: тариф не может быть изменён в одностороннем порядке УК или органами МСУ.

Здравствуйте, Марина!

В соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за содержание жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если собственники не приняли решение об установлении размера платы, применяется тариф, установленный органом местного самоуправления (муниципальный тариф).

Однако отсутствие кворума на очно-заочном собрании собственников не предоставляет управляющей организации (УК) права самостоятельно вводить муниципальный тариф. В такой ситуации продолжает действовать ранее установленный собственниками тариф, либо тот, который был определён на основании предыдущего решения собрания. Применение муниципального тарифа возможно только при отсутствии какого-либо решения собственников по вопросу размера платы.

Если собственники на собрании выразили несогласие с повышением тарифа, либо не набрался кворум, УК не вправе применять муниципальный тариф. Повышение тарифа возможно исключительно при наличии соответствующего решения общего собрания собственников, оформленного в установленном порядке.

Таким образом, для повышения тарифа на содержание жилого помещения необходимо соблюдение процедуры, предусмотренной ЖК РФ, и наличие решения собственников. В противном случае действует ранее установленный тариф, а применение муниципального тарифа возможно только при отсутствии решения собственников (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

С уважением

Без кворума повышение тарифа невозможно; необходимо провести повторное собрание либо инициировать принятие нового муниципального нормативного акта об установлении единого тарифа — ст.46 ЖК РФ.

По общему правилу, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, где не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, определяется на ОСС (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Тариф, установленный на ОСС, действует до момента его пересмотра на новом общем собрании собственников. В вашем случае, поскольку тариф был установлен по результатам открытого конкурса органами местного самоуправления (что по сути является аналогом решения собственников, принятого в рамках конкурсной процедуры), этот тариф действует до его изменения.

Если на ОСС не набрался кворум для принятия решения об изменении тарифа, это не дает УК права в одностороннем порядке повысить тариф или применить муниципальный тариф, если ранее собственниками был установлен свой тариф. Судебная практика (например, Определение Верховного Суда РФ от 01.06.2018 N 309-КГ18-6345 по делу N А60-28206/2017, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 N 03АП-7730/22 по делу N А69-3650/2021) указывает, что непринятие решения на ОСС, в том числе из-за отсутствия кворума, не является основанием для применения тарифа, установленного органом местного самоуправления, если ранее собственниками был утвержден размер платы.

Размер платы за жилое помещение устанавливается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Это прямо предусмотрено частью 7 статьи 156 ЖК РФ. То есть именно собственники определяют размер платы за содержание общего имущества.

Если общее собрание собственников МКД не состоялось либо не приняло решение о размере платы, тогда применяется тариф, установленный органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).

Однако важно учитывать следующее обстоятельство:

- Решение органа местного самоуправления устанавливает минимальный обязательный уровень тарифа для случаев отсутствия решения собственников. Оно не заменяет собой добровольное волеизъявление собственников путем проведения собрания.

Исходя из указанных норм права, можно сделать вывод, что повышение тарифа возможно двумя способами:

-Через принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений МКД.

-Применение муниципального тарифа в случаях, когда такое решение не принято собственниками.

Вы выиграли конкурс на управление домом в 2021 году, соответственно, согласно условиям конкурса, ваша управляющая компания взяла обязательства по управлению домами на определенный срок и условия договора. Однако, поскольку договор не содержит конкретного срока действия установленного вами ранее тарифа, то формально его можно считать действующим неопределенно долго, пока не будет принято новое решение.

Поскольку ваше желание повысить тариф связано с необходимостью увеличения расходов на обслуживание домов, вам необходимо инициировать проведение повторного общего собрания собственников помещений вашего МКД.

Если вновь не удастся собрать необходимое количество голосов для принятия решения, то придется применять тариф, утвержденный вашим муниципалитетом. Важно помнить, что установление тарифов местными властями носит характер минимального уровня, который нельзя снижать ниже указанного значения, однако повышать выше него тоже нельзя без согласия собственников.

Юридически правильным решением является повторное проведение общего собрания собственников с целью повышения тарифа. В противном случае вы обязаны будете руководствоваться установленным местным уровнем тарифа.

УК не может повысить тариф в одностороннем порядке.

Для этого проводится Общее собрание собственников.

Пока кворум набран не будет, вопрос не решается, УК может только выйти с просьбой созвать ОСС.

Размер платы за содержание жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если собственники не приняли решение об установлении размера платы, применяется тариф, установленный органом местного самоуправления (муниципальный тариф).

УК никаким образом изменить тариф не вправе.

Муниципальный тариф применяется, когда нет решения собственников С

МКД.

Пока сами жильцы дома вы решат вопрос на ОСС, до этого действует прежний тариф.

Если права жильцов будут нарушены, есть право обращения в прокуратуру и в ГЖИ, также в суд.

- см. ст. 20, 44-46, 156, 158 ЖК РФ

Повышение тарифа возможно исключительно решением общего собрания собственников с соблюдением необходимого кворума согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, отсутствие кворума препятствует изменению размера платы.

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Если в договоре с МСУ не указан срок действия тарифа, это не означает его бессрочность. Договор регулирует отношения между УК и МСУ (например, порядок отчётности, контроля и т.д.), но не заменяет собой решение ОСС об установлении размера платы за содержание. Для принятия решения об установлении или изменении размера платы за содержание жилого помещения необходимо, чтобы на ОСС был кворум (более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД) (ч. 1 ст. 46, ст. 45 ЖК РФ). Если кворум не набран, решение о повышении тарифа ОСС не может быть принято.

"Муниципальный" тариф (т.е. тариф, установленный органом МСУ) может применяться только в том случае, если собственники на ОСС вообще не приняли решение об установлении размера платы за содержание (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Самый надежный способ повысить тариф – это повторно инициировать общее собрание собственников.

Вы можете обратиться в органы МСУ с просьбой провести разъяснительную работу с собственниками о необходимости повышения тарифа. МСУ может помочь организовать собрание или провести информационную кампанию. Теоретически, если вы докажете, что действующий тариф является экономически необоснованным и не позволяет вам надлежащим образом содержать дом, вы можете попытаться оспорить его в судебном порядке.

Простое применение "муниципального" тарифа для повышения в вашей ситуации невозможно, так как вы уже пытались принять решение на ОСС. Вам необходимо повторно инициировать ОСС и добиваться кворума.

С уважением.

Здравствуйте, уважаемая Марина !

В данном случае, сам срок договора управления МКД, заключённого по результатам открытого конкурса не менее 1 года и не более 3 лет в силу ч.5 ст.162 ЖК РФ.

И собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п.4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, для расторжения договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом, проводится общее собрание собственников жилья МКД согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ.

Если на ОСС не принято решение об установлении или изменении размера тарифа, необходимого для надлежащего содержания и ремонта МКД, компании нужно обратиться в орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Рад был помочь!