Нужно разделить помещение пополам (право собственности)

349₽ VIP

Согласно действующему законодательству раздел объекта недвижимости возможен путем заключения соглашения о разделе имущества между собственниками или через оформление купли-продажи доли.

Если оформляется сделка купли-продажи части помещения, то нужно учитывать следующее:

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества подлежат налогообложению у физического лица – продавца по ставке 13% (НДФЛ).

Физическое лицо может воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн рублей при продаже недвижимости согласно ст. 220 НК РФ, если срок владения объектом менее минимального предельного срока (обычно пять лет).

Индивидуальный предприниматель, продающий долю нежилого помещения другому лицу, обязан уплатить налог исходя из применяемой системы налогообложения (например, упрощенная система налогообложения — УСН «доходы» или общая система налогообложения — ОСНО).

Поскольку оплата происходит посредством зачета встречного денежного обязательства по займу, возникают налоговые последствия только при фактическом поступлении денежных средств продавцу, что должно быть учтено сторонами сделки.

Таким образом, принятие проекта договора зависит от правильности его оформления и соответствия требованиям законодательства. Налоговые обязательства возникнут у обоих участников сделки, однако точная сумма налога определяется индивидуально в зависимости от особенностей каждого конкретного случая.

Переход права собственности на долю помещения возможен в результате сделки купли-продажи или дарения. Если планируется возмездная сделка с погашением стоимости недвижимости долгом по договору займа, то, конечно, нужно заключать договор купли-продажи 1/2 доли помещения. Покупатель вместо денег выдаст Продавцу расписку о погашении займа. (ст.410 ГК РФ). Нотариус подготовит договор и может передать его для регистрации в Росреестре перехода права собственности на 1/2 долю. Росреестр не проводит юридическую экспертизу договоров, регистрирует именно права на объект недвижимости. Вы же свободны в определении условий договора (ст.421 ГК РФ). Подготовка договора нотариусом - это гарантия его юридической чистоты. За услуги нотариуса нужно будет заплатить, расценки утверждает Нотариальная палата. Также вам предстоит уплатить госпошлину за нотариальные и регистрационные действия. За удостоверение нотариусом договора взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (п.5 ч.1 ст.333.24 НК РФ) . За регистрацию прав на объект недвижимости (долю), кадастровая стоимость которого не превышает 20 000 000 рублей физические лица уплачивают пошлину в размере 4000 рублей, если превышает, то 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 000 рублей (п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ). В дальнейшем собственники будут уплачивать налог на имущество( ст.400, 401 НК РФ)

Смотрите, Росреестр обычно регистрирует переход права собственности, если документы соответствуют закону. При оформлении ДКП, нотариус сам затем подает документы в Росреестр.

Займ по договору должен быть реальным, то есть, не скрывать например сделку дарения. Иначе такую сделку можно признать через суд притворной (ст. 170 ГК РФ).

К ДКП должен быть приложен договор займа, как приложение к ДКП (ст. 807 ГК РФ).

Налоговые нагрузки следующие:

Для продавца ИП при УСН налоговая база — доход за минусом расходов (ст. 346.15 НК РФ).

Налог на прибыль/доходы: УСН — 6-15%.

Для покупателя физлица, НДФЛ 13% от разницы между доходом и расходами (ст. 208, 217 НК РФ).

НДФЛ 13% от рыночной помещения (ст. 217 НК РФ).

Госпошлина за регистрацию права собственности 4 000 рублей для физлиц; для организаций если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 млн рублей — 44 000 рублей.

Документы по сделке:

Договор купли-продажи, заём, акт приёма-передачи, кадастровый паспорт, оценка стоимости.

Дана общая картина по вопросу.

- см. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 421, 454 ГК РФ

1.Можно ли разделить право собственности, заключив договор купли-продажи с зачётом займа?

Да, это стандартная и полностью законная схема.

Как это выглядит юридически:

- ИП оформил помещение на себя.

- Чтобы передать 1/2 другому лицу (физлицу), оформляется купля-продажа доли (1/2).

- В договоре закрепляется, что оплата доли осуществляется за счёт зачёта обязательств по договору займа (например, “продавцу должно физлицо по договору займа, за счёт этого долга выкупается 1/2 помещения”).

Росреестр принимает такие сделки— это строго соответствует ст. 409 ГК РФ ("исполнение обязательства передачей отступного") и ст. 410 ГК РФ ("прекращение обязательств зачетом").

- Договор купли-продажи и договор займа прикладываются вместе.

- К договору купли-продажи обязательно прилагается справка из налоговой об отсутствии задолженности, согласие супруга (если требуется по ст. 35 СК РФ), выписка из ЕГРН и все документы по займу.

Передача документов нотариусом в Росреестр:

- Если сделка нотариальная, нотариус действительно отправляет пакет напрямую по ЭДО в Росреестр — это обычная практика.

2Возникает ли налоговая нагрузка? На кого и в каком объёме?

Да. Налог возникает у продавца.

-Для ИП: При продаже (отчуждении) доли недвижимости у ИП возникает доход (эта сумма указывается в декларации как доход по УСН 6% или другой системе налогообложения ИП).

- Если ИП на УСН 6% — налог 6% со всей суммы дохода (суммы, указанной в договоре купли-продажи).

- Если был на ОСНО — учитывается как доход по общей системе (с НДС, если ИП плательщик, и НДФЛ/налог на прибыль).

- Льготы для физических лиц (право собственности более 5 лет — без налога) на ИП не распространяются!

Для второго лица (покупателя):Налоговых последствий от приобретения нет (если через несколько лет он будет продавать свою долю — обычный налог с продажи недвижимости).

«Погашение стоимости доли через зачёт займа» по сути — всё равно показ дохода от продажи, а не уменьшение налоговой базы, за исключением случаев, если у ИП по бухгалтерии долговое требование по этому займу было, и оно совпадает с суммой сделки.

Нюансы и риски

-Документы.

- Всё должно быть максимально прозрачно: перерывов в договорах нет, суммы чётко совпадают, зачёт оформлен в отдельном акте или прямо в тексте договора купли-продажи.

В Росреестре примут при наличии:

корректного нотариального договора,

подтверждения уплаты госпошлины (2000 рублей как за регистрацию доли в праве собственности на недвижимость),

- согласия супруга (если требуется),

- четкой формулировки про зачёт займа.

Налоговый орган, при проверке, будет оценивать реальный доход у ИП — по рыночной цене.

Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, право собственности возникает с момента регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (Росреестр).

Сделка должна быть заключена письменно, и её регистрация обязательна согласно ст. 551 ГК РФ.

Статья 807 ГК РФ регулирует правоотношения по займу. Оформляйте заем таким образом, чтобы однозначно было понятно, какая сумма и каким способом передается покупателю продавцу.

Продажа имущества физическим лицом влечет уплату налога по ставке 13% (ст. 224 НК РФ) с разницы между ценой продажи и затратами на приобретение. Для продавца физическое лицо является доходом вся сумма полученного платежа, включая сумму погашения долга по займу.

Если покупатель возвращает долг путем передачи части суммы от покупки, это считается доходом продавца и подлежит налогообложению.

Покупатель сможет уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактически понесенных расходов на покупку недвижимости (ст. 220 НК РФ). Это включает уплаченный займ.

Поскольку имущество приобретено в рамках предпринимательской деятельности, продавец-ИП также обязан уплатить налоги. Обычно применяется упрощенная система налогообложения («доход минус расход») или патентная система. Соответственно, налог составит 6% или 15%, в зависимости от выбранной системы налогообложения.

-Разделите общую цену продажи на две составляющие: непосредственное денежное перечисление и передачу имущественного права по долгу.

-Зафиксируйте подробный расчёт стоимости каждого элемента сделки в договоре.

-Используйте легальные способы минимизации налогов, например, применение налоговых вычетов и освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости, находящейся в собственности более определенного срока (ст. 217.1 НК РФ).

Да, Росреестр, скорее всего, зарегистрирует переход права собственности на половину помещения от физлица к ИП при предоставлении всех необходимых документов: договор купли-продажи доли, договор займа, заявление о регистрации, квитанция об оплате госпошлины, нотариально удостоверенное согласие супруга (если физлицо состоит в браке) и т.д. Формально, все выглядит как законная сделка. Физлицо, продавая половину помещения, получает доход в виде стоимости этой половины (даже если деньги фактически не поступают, а происходит зачет займа). Физлицо обязано задекларировать этот доход и уплатить НДФЛ по ставке 13% (или 15%, если доход за год превысит определенный порог). Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, а уплатить налог до 15 июля. Если физлицо может документально подтвердить свои расходы на покупку этого помещения (половины), то налогооблагаемый доход можно уменьшить на эту сумму. Например, если помещение было куплено на торгах за 1 млн руб., а доля физлица составляла 500 тыс. руб., то можно уменьшить доход на 500 тыс. руб.

Регулирует отношения купли-продажи (глава 30 ГК РФ) и займа (глава 42 ГК РФ). Статья 170 ГК РФ говорит о мнимых и притворных сделках. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной.

С уважением.

153 и 160 и 420-422 ГК РФ в помощь =договор трактуется по правилам ст 431 ГК РФ .

208 п.1 п.п.5 НК РФ не отменена -13% продавец вынужден будет оплатить от цены но цена не может быть ниже кадастровой стоимости.

Будете делить -разделите и коммуникации и коммунальные платежи и мощности по электричеству.

На торгах кто выиграл тот и оформит, дальше все что угодно

Здравствуйте !

В данном случае, переход права собственности на долю помещения возможен в результате сделки купли-продажи (ст.454 ГК РФ). Займ по договору должен быть реальным, то есть, не скрывать например сделку дарения. Иначе такую сделку можно признать через суд притворной (ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, примут такой проект в Росреестре.

Рад был помочь!