Право выкупа арендованной земли при наличии субаренды

698₽ VIP

Ответ отключен модератором

Субаренда не является основанием для отказа в выкупе муниципального земельного участка без торгов по ст. 39.3 ЗК РФ, если вы собственник расположенного на участке здания и соблюдены все условия использования участка и аренды.

Наличие договора субаренды на земельный участок не является препятствием или законным основанием для отказа в его выкупе Вами как собственником расположенного на нем здания в соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса РФ. от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение: "Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган."

Гражданин имеет право выкупить земельный участок без проведения торгов, если соблюдаются условия, регламентированные ст.39.3 ЗК РФ. Причем, это правило применяется и в том случае, если между сторонами заключен договор аренды с последующим правом выкупа.

Условия выкупа земельного участка без торгов, арендатором, имеющим на это право в соответствии с действующим российским законодательством, прописаны в статье 39.14 ЗК РФ.

Подайте заявление о выкупе земельного участка в уполномоченный орган местного самоуправления (администрацию) в соответствии с процедурой, установленной статьями 39.17 и 39.20 ЗК РФ.

Ни каких препятствий

В ст. 39.3 ЗК РФ нет запрета на продажу участка без торгов собственнику недвижимости на этом участке. Поэтому полагаю, что выкуп возможен и договор субаренды не является препятствием. Но тут нужно понимать, что по закону изменение собственника земельного участка влечет изменение личности арендодателя в договоре аренды (ст. 617 ГК РФ).

А если в Вашем случае арендодатель и арендатор будет одним и тем же лицом (Вы), то обязательство прекратиться (ст. 413 ГК РФ), т.е. договор аренды прекратит свое существование.

А если договор аренды прекратиться, то и субаренда, как таковая, прекратит свое существование (ст. 618 ГК РФ), но субарендатор будет вправе требовать заключения с ним договора аренды. Но все это никак не касается возможности выкупа имущества не на торгах.

Ответ отключен модератором

Наличие договора субаренды не является препятствием для продажи вам земельного участка.

На основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Оснований для отказа в выкупе участка по факту субаренды или аренды этого же участка для вашего случая не предусмотрено.

Как указано в пп.2 ч.1 ст.39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Таким образом, если обращается сам арендатор, договор аренды этого же участка не может быть основанием для отказа в его предоставлении.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте Sergey

У вас есть возможность выкупа земельного участка без торгов по основанию ч.2 п.6 ст.39.3 ЗК РФ с учетом ст.39.20 ЗК РФ , но так как

Вы передали в субаренду земельный участок и зарегистрировали в росреестре , это означает , что саму регистрацию право собственности земельного участка в Росреестре на себя вы не сможете провести, пока имеется запись о субаренде участка в соответствии с п.41 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)

Статья 26

41) не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора

Смотрите, Вы желаете приобрести земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, путём заключения договора купли-продажи без проведения торгов на основании ст. 39.3 ЗК РФ.

Согласно ст. 39.3 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют преимущественное право на приобретение земельных участков, находящихся в публичной собственности, если соблюдены следующие условия (указаны ниже).

Наличие зарегистрированного права собственности на объекты капитального строительства, расположенные на таком участке.

Соответствие целевого назначения участка виду разрешенного использования объекта недвижимости.

Отсутствие оснований для изъятия участка для государственных нужд.

Сам факт субаренды не препятствует заключению договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Закон не ограничивает собственника объекта в праве приобрести участок под объектом недвижимости исключительно потому, что участок передан в субаренду третьему лицу.

При этом, договор субаренды должен соответствать условиям договора аренды, и положения такого договора не должны нарушать действующее законодательство РФ

Следует проверить соответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной цене, поскольку несоответствие этих моментов может привести к отказу администрации в заключении договора купли-продажи.

Таким образом, субаренда не является основанием для отказа в приобретении земельного участка без проведения торгов. Главное условие здесь наличие зарегистрированных объектов недвижимости на участке, принадлежащих заявителю на праве собственности.

В данном случае следует обратиться в муниципалитет (орган местного самоуправления) с заявлением о намерении заключить договор купли-продажи земельного участка.

Далее ждать ответ на такое заявление собственно говоря. По общим правилам срок ответа должны предоставить в течение 30 дней.

- см. ст. 39.3, 39.5 ЗК РФ

Доброго Вам дня! Постараюсь ответить так, чтобы сильно не путать Вас в нормах законодательства РФ. Если согласие на субаренду не было получено и вы не уведомили муниципалитет, это может стать серьезным основанием для отказа. В этом случае вам, возможно, придется сначала урегулировать этот вопрос с муниципалитетом (например, получить их согласие задним числом, если это возможно, или расторгнуть договор субаренды, если это не противоречит условиям субаренды и не повлечет для вас иных негативных последствий).

Подготовьте пакет документов:

Договор аренды с муниципалитетом.

Документы, подтверждающие ваше право собственности на гараж (решение суда, свидетельство о регистрации права собственности).

Договор субаренды (зарегистрированный в Росреестре).

Выписку из ЕГРН на земельный участок и на гараж.

Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН на земельный участок.

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по арендной плате.

Обратитесь в муниципалитет с письменным заявлением о выкупе земельного участка. В заявлении укажите основания для выкупа без торгов, ссылаясь на соответствующие статьи ЗК РФ (в первую очередь, статью 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с наличием у вас в собственности гаража).

Будьте готовы к диалогу: Муниципалитет может запросить дополнительные документы или разъяснения.

Поверьте - пока писать куда-то жалобы по этому поводу будет просто бесполезно.

И в заявлении в муниципалитет укажите, что в случае отказа они просто нарушат принцип добросовестности, а это запретил даже Пленум Верховного суда РФ:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Вот такая ситуация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте!

Наличие действующей субаренды — это законное основание для отказа в выкупе. Пока в ЕГРН есть запись о правах третьего лица (Вашего субарендатора), земля считается обремененной.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит закрытый перечень причин, по которым отказ правомерен. Пункт 4 этой статьи прямо запрещает продажу участка, если он обременен правами других лиц. Для администрации неважно, что это Ваш знакомый — для них это третье лицо, чьи права могут быть нарушены продажей.

Как собственник гаража, Вы имеете исключительное право на выкуп этой земли без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ).

Не тратьте время на суды с администрацией при наличии субаренды, суд признает отказ законным, так как формально обременение есть.

Расторгните договор субаренды с знакомым (подпишите соглашение).Сдайте документы в МФЦ/Росреестр, чтобы погасить запись о субаренде в ЕГРН.Только когда получите чистую выписку без обременений, подавайте заявление на выкуп в администрацию. В этом случае у них не останется законных причин для отказа.

Здравствуйте, Сергей!

Наличие договора субаренды не является препятствием для выкупа Вами земельного участка без торгов. Ваше право на выкуп основано на прямом указании закона.

---------

В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется собственникам расположенных на них зданий или сооружений. Поскольку Вы являетесь собственником гаража, стоящего на арендуемом муниципальном участке, у Вас возникает преимущественное право на его выкуп. Сам по себе факт сдачи участка в субаренду не отменяет этого права. В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора аренды, а следовательно, и договора субаренды. Это означает, что при Вашем выкупе земли договор субаренды сохранит свою силу, а Ваш знакомый (субарендатор) продолжит им пользоваться на тех же условиях, но арендодателем по отношению к нему станете Вы.

Таким образом, муниципалитет не вправе отказать Вам в выкупе участка, ссылаясь на наличие субаренды. Ваши дальнейшие действия должны быть следующими: подать в уполномоченный орган местной администрации заявление о приобретении земельного участка в собственность без проведения торгов, приложив к нему документы, подтверждающие Ваше право собственности на гараж. В случае получения необоснованного отказа его следует обжаловать в судебном порядке.

С уважением!

Субаренда сама по себе не препятствует Вам выкупить земельный участок у муниципалитета без торгов, поскольку законодательство не ставит наличие субарендаторов условием для отказа в приватизации земли.

Право выкупа земельного участка предусмотрено подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, где сказано, что продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

Однако важно учитывать следующее:

— Выкуп возможен исключительно при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости (гараж).

— У Вас должно быть действующее соглашение об аренде земельного участка, срок которого превышает три года.

— Муниципальное образование вправе отказать в продаже земельного участка только в случаях, предусмотренных законом, например, если земля изъята из оборота либо ограничена в обороте (статья 39.16 ЗК РФ).

Поэтому наличие договора субаренды никак не влияет на Ваше право приватизировать земельный участок. Главное условие для выкупа — принадлежащий Вам объект недвижимости и действующий договор аренды. Обратитесь в муниципалитет с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, подтверждающих право собственности на здание и аренду земельного участка.

Наличие субаренды не является препятствием для выкупа земельного участка, поскольку приоритет имеют ваши права как основного арендатора и собственника здания на участке.

Здравствуйте, Сергей!

Ваш вопрос затрагивает как земельное, так и гражданское право. Наличие субаренды само по себе не является прямым и безусловным основанием для отказа в выкупе земельного участка. Однако оно создает правовое обременение, которое муниципалитет может использовать как формальный повод для отказа, и усложняет процедуру.

1. Право на выкуп без торгов (ст. 39.3 ЗК РФ)

Ваше право на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, регламентировано пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Согласно этому пункту, вы имеете право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Земельный участок предоставлен вам в аренду.

2. На этом земельном участке расположено здание, сооружение.

3. Указанные здание, сооружение находятся в вашей собственности.

4. Из вашего описания следует, что все эти условия соблюдены: вы арендатор, на участке расположен гараж, который находится в вашей собственности на законных основаниях (решение суда, запись в ЕГРН).

2. Прямого запрета на выкуп арендованного земельного участка, переданного в субаренду, в Земельном кодексе РФ нет.

Однако, ст. 617 Гражданского кодекса РФ "Сохранение договора в силе при изменении сторон". п. 1. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Права арендатора по договору аренды сохраняются в случае перехода права собственности на арендованное имущество.

Это означает, что при выкупе вами земельного участка у муниципалитета, договор субаренды, который вы заключили, сохраняет свою силу. Новым собственником земли становитесь вы, и к вам переходят все права и обязанности прежнего арендодателя (муниципалитета) в отношении субарендатора.

При подаче заявления о выкупе муниципалитет запросит выписку из ЕГРН. В ней будет указано зарегистрированное право субаренды. Участок с обременением переходит к новому собственнику вместе с этим обременением.

Несмотря на отсутствие прямого запрета, муниципалитет может попытаться отказать в выкупе, сославшись на то, что наличие субаренды нарушает условия договора аренды или не позволяет свободно распорядиться участком. Такой отказ, скорее всего, будет неправомерным, но его придется обжаловать в суде.

Вам необходимо срочно и внимательно изучить ваш основной договор аренды с муниципалитетом. В нем может содержаться прямой запрет на отчуждение участка (выкуп) при наличии действующей субаренды или без согласия субарендатора. Если такой пункт есть, это серьезное препятствие.

Субарендатор, чье право зарегистрировано в Росреестре, защищен законом. Он может потребовать от вас (как от нового собственника) исполнения договора субаренды до истечения его срока.

Прекратить договор субаренды досрочно без согласия субарендатора очень сложно, если в самом договоре не предусмотрены соответствующие основания.

Найдите все пункты, касающиеся субаренды и выкупа земельного участка. Отсутствие прямых запретов — хороший знак.

Попытайтесь урегулировать вопрос с субарендатором. Самый чистый и надежный вариант — получить от субарендатора письменное согласие на расторжение договора субаренды до подачи заявления о выкупе. Это сразу снимет все потенциальные проблемы. Вы можете предложить ему компенсацию за досрочное расторжение.

Подготовьте и подайте заявление о выкупе. Если договориться с субарендатором не удалось, вы все равно можете подать заявление в уполномоченный орган местной администрации. К заявлению приложите:

1. Документы, подтверждающие ваше право на выкуп (выписка из ЕГРН на гараж, договор аренды земли).

2. Выписку из ЕГРН на земельный участок (где будет видно обременение субарендой).

3. Будьте готовы к отказу и его обжалованию: Если последует отказ, ссылающийся на субаренду, его можно и нужно обжаловать в суде. Ваша позиция в суде будет сильной, так как вы соответствуете всем условиям ст. 39.3 ЗК РФ, а субаренда не является основанием для отказа по закону. Суды, как правило, встают на сторону добросовестного арендатора, выполнившего все условия для выкупа.

В любом случае, наличие субаренды не является установленным законом основанием для отказа в выкупе земельного участка по п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Однако на практике оно создает значительные риски. Наилучшей стратегией является досудебное урегулирование вопроса с субарендатором. Если это невозможно, следует быть готовым к судебному спору с муниципалитетом, где ваши шансы на победу высоки при правильной правовой позиции.

Лучше всего не заниматься самодеятельностью, обратиться к юристу с опытом и предоставить договор для ознакомления, что бы консультация была цельной и верной с правовой точки зрения.