Покупка квартиры с арестом и долгами продавца

Оля ,риски большие. В любой момент может появиться кредитор,подаст на банкротство и оспорит данную сделку ( продажу квартиры)

Серьезный риск лишиться приобретения.

Здравствуйте! Категорически отказывайтесь от сделки.

​Есть 100% риск, что квартиру отберут при банкротстве.

Если продавец обанкротится в течение 3 лет, суд аннулирует вашу сделку и заберет квартиру, потому что,

​цена занижена (скидка 1 млн) это признак подозрительной сделки.

​Вы знали о проблемах (аресты в открытом доступе) значит, вы недобросовестный покупатель.

​ Схема с задатком это ловушка

Вы погасите текущие долги своими деньгами, но пока будет сниматься арест (до 2 недель), приставы могут наложить новые аресты по другим долгам. В итоге вы подарите деньги должнику, а квартиру купить не сможете.

​

Здравствуйте, Ольга!

1. Невозможность снять арест и очистить квартиру от обременений.

Арест наложен судебными приставами на основании решения суда. Снять его можно только после полного погашения всех долгов, по которым вынесены судебные решения.

Если у продавца несколько кредиторов, вам придется договориться с каждым из них и получить от приставов постановления об отмене ареста. Если хоть один долг останется неоплаченным, арест сохранится, и вы не сможете зарегистрировать право собственности.

Ипотека. Квартира в залоге у банка. Даже если вы заплатите просрочку, основной долг по ипотеке останется. Без полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения в Росреестре сделка невозможна. Банк имеет первоочередное право на квартиру.

2. Риск признания сделки недействительной (ничтожной) в течение 3 лет и более.

Это главная опасность. Согласно ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а также ст. 168, 170 ГК РФ, если продавец в течение 3 лет до признания его банкротом продал имущество по заведомо заниженной цене (а 1 млн дешевле рынка — явный признак), такая сделка может быть оспорена финансовым управляющим в суде.

Суд признает сделку недействительной, вы обязаны будете вернуть квартиру в конкурсную массу банкрота, а вам вернут лишь ту сумму, которую вы заплатили (если деньги еще будут). На практике это означает многолетние суды и потерю жилья.

3. Риск мошенничества со стороны продавца и риелтора.

Схема с «оплатой долгов за счет задатка» — это стопроцентный маркер мошенничества. Вы передаете крупную сумму (задаток) для погашения долгов продавца до заключения основного договора и регистрации. После получения денег продавец (и, возможно, риелтор) могут исчезнуть. У вас на руках останется бесполезная расписка, а долги продавца останутся непогашенными, и квартира так и не будет снята с ареста.

Доверенность на маму. Нужно проверить ее нотариальную подлинность и объем полномочий. Даже если доверенность подлинная, в любой момент до сделки продавец (должник) может ее отозвать. Все ваши предварительные договоренности и затраты обесценятся.

4. Риск скрытых долгов и новых исков.

Вы не можете быть уверены, что знаете о ВСЕХ долгах продавца. В любой момент после покупки могут объявиться новые кредиторы, чьи требования возникли ДО вашей покупки. Они смогут обратить взыскание на эту квартиру как на имущество должника, даже если вы новым собственником.

Что делать, если вы все же решились? Алгоритм максимальной безопасности:

НИКАКИХ ЗАДАТКОВ, ПРЕДОПЛАТ И «ВЗАИМОРАСЧЕТОВ» ДО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ!

Провести ГИГАНТСКУЮ юридическую проверку:

1. Заказать подробную выписку из ЕГРН (не только об основных правах, но и об ограничениях/обременениях). Архивную. Увидеть всех, на кого наложен арест и кто держит ипотеку.

2. Запросить у продавца (через нотариуса) справки из всех банков, где у него есть долги, с точными суммами для погашения.

3. Получить у судебных приставов постановления об аресте и точные реквизиты для погашения.

4. Использовать специальный защитный механизм — аккредитив или банковскую ячейку с особыми условиями.

Аккредитив — лучший вариант. Вы вносите деньги в свой банк. Банк перечислит их только при выполнении строгих условий: предоставлении документов о снятии ВСЕХ арестов и обременений в Росреестре и о переходе права собственности на вас. Никаких выплат продавцу или его кредиторам напрямую от вас!

Ячейка. Доступ к деньгам в сейфе предоставляется продавцу только после предъявления вами зарегистрированной выписки из ЕГРН, где вы — собственник. Вскрытие ячейки при любых других условиях запрещено.

5. Провести сделку строго через нотариуса.

Нотариус обязан проверить чистоту сделки. Он может отказаться удостоверять договор, пока не будут сняты все аресты. Его отказ — это красный сигнал о невозможности сделки.

6. Включить в договор железные гарантии.

Прописать, что продавец гарантирует отсутствие иных долгов и претензий, кроме раскрытых.

Указать огромную неустойку (например, в 2-3 раза больше стоимости квартиры) на случай, если сделка будет оспорена в рамках банкротства или объявятся новые кредиторы.

В 99% случаев — НЕ СТОИТ ПОКУПАТЬ ТАКУЮ КВАРТИРУ!!! Экономия в 1 млн рублей может обернуться потерей всей суммы и квартиры, многолетними судами и стрессом. Такие сделки подходят только для профессиональных инвесторов, которые покупают квартиру на аукционе в рамках процедуры банкротства продавца, что дает законные гарантии от последующих претензий.

Предложите продавцу официально инициировать процедуру банкротства физического лица. Тогда квартиру продадут на торгах, и вы сможете купить ее легально, чистой и без риска оспаривания. Цена на торгах также будет низкой.

Да ни одна она на всём белом свете!

Оля, риски не просто большие - они огромные. В любой момент, продавец подаст на банкротство и банк оспорит данную сделку, по продаже квартиры.

Скорее всего и Риелтор этот мошенник - ничего не сделает и задаток не вернёт. Если, Риелтор, действительно хочет заняться продажей этой квартиры, то он может по письменному договору с продавцом, оплатить эту сумму сам, а уже потом, после снятия залога, продавать.

Категорически отказывайтесь от сделки.

Покупать такую квартиру крайне рискованно. Если продавец будет признан банкротом в течение 3 лет после сделки, квартиру у вас отберут.

Оля,нужна квартира? Рассмотрите вариант покупки с торгов. Вот с торгов можно купить с дисконтом. В личку пишите.

Чем?

не сможете оформить, раз запрет стоит и потеряете деньги.

нужно по видео связи пообщаться с самим собственником, записать всё. Проверить доверенность. Справку из ПНД на продавца получить.

Нужно заключить договор купли-продажи, где прописать , что Вы гасите в счет оплаты............., после снятия обременения сдаёте вместе договор в Росреестр.

Риска нет, если купите по реальной рыночной цене.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным, если совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, только если цена занижена.

Или, если совершена в течении трех лет до заявления о признании должника банкротом, если будет доказано, что другая сторона сделки – Покупатель знала о цели должника причинить вред кредиторам и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

Цель причинения вреда кредиторам предполагается, если Должник к дате сделки (или в результате этой продажи) отвечал признаку недостаточность имущества - превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника;

Или признаку неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное;

Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, а потому все аффилированные лица, родственник близкие, друзья по бизнесу не могут быть покупателями, чтобы не нарваться на неприятности расторжения договора.

Обычная продажа квартиры никак не может быть признана недействительной, если покупатель независимый и купил по реальной цене, при этом имеются доказательства нахождения денег у него на счету в банке перед покупкой.