Признание права собственности на унаследованную квартиру через суд

349₽ VIP

Ответ отключен модератором

Здравствуйте! Срок считается именно с даты смерти отца (октябрь 2022), а не с момента суда или регистрации в ЕГРН. Это ст. 1152 ГК РФ: наследство принадлежит вам с момента открытия, а суд просто подтвердил это право.

​Для наследства минимальный срок владения - 3 года (ст. 217.1 НК РФ), а не 5 лет. Так что уже можно спокойно продавать без налога и деклараций

Алексей, здравствуйте!

Срок владения имуществом для целей освобождения от НДФЛ при продаже в вашем случае исчисляется с момента смерти наследодателя.

Вам необходимо выждать 3 года с этой даты, чтобы не платить налог при продаже квартиры.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 4 ФЗ от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ, для объектов недвижимого имущества, полученных в порядке наследования, срок нахождения в собственности исчисляется со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя).

Судебные процедуры и государственная регистрация права собственности в ЕГРН лишь подтверждают ваше право, но не являются моментом его возникновения. Право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК).

Таким образом, ваше право собственности возникло в октябре 2022 года (месяц смерти отца).

В вашем случае применяется минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, равный 3 годам.

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК, минимальный срок владения составляет 3 года, если право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате:

- наследования или дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

- приватизации;

- передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Квартира получена вами в результате наследования от отца, что подпадает под исключения, для которых установлен 3-летний срок.

Письмо Министерства финансов РФ

№ 03-04-05/107147 от 01.11.2024

О минимальном предельном сроке владения объектом наследованного недвижимого имущества, в том числе признанного решением суда, в целях НДФЛ при его продаже

Вопрос: О минимальном предельном сроке владения объектом наследованного недвижимого имущества, в том числе признанного решением суда, в целях НДФЛ при его продаже.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 02.09.2024 по вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, в том числе не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Так, на основании подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество, в том числе признанное решением суда, возникает со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этих прав.

В этой связи, если со дня открытия наследства до момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от наследника к другому лицу прошло три года и более, полученный от продажи наследованного недвижимого имущества доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц

Здравствуйте Алексей

Начало исчисления 3х летнего срока правообладания квартирой для освобождения от налогооблажения при продаже по ст.217.1 НК РФ, нужно считать с 2023 г., когда вы вступили в наследство и получили свидетельство о праве на наследство .

От уплаты налога вы будете освобождены через 3 года с момента вступления в наследство ( п.3 ст.217.1 НК РФ)

Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Добрый вечер, Алесей.

1)Поскольку отец не успел зарегистрировать право собственности в ЕГРН, право собственности на квартиру возникло у вас только в момент государственной регистрации (Сентябрь 2024 года) на основании решения суда.

2)До регистрации в ЕГРН, у вас было только право требования (цессионное право), которое вы получили по наследству. Вы не были полноправным собственником, зарегистрированным в ЕГРН.

-С момента регистрации, вы стали полноправным собственником, и именно с этого момента начинает течь срок для целей освобождения от НДФЛ.

3)Срок владения для целей НДФЛ исчисляется с сентября 2024 года (дата регистрации права собственности в ЕГРН).

4)В вашем случае, вы получили квартиру в порядке наследования.

Согласно п. 17 ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимым имуществом, полученным в наследство, составляет 3 года, если:

-Это единственное жилое помещение в собственности налогоплательщика на дату продажи.

-Это жилое помещение приобретено до 1 января 2016 года (это не ваш случай).

-Это жилое помещение получено в порядке наследования (ваш случай).

5)Если квартира, которую вы продаете, является единственным жилым помещением в вашей собственности, срок минимального владения составляет 3 года с момента регистрации права собственности (сентябрь 2024 года).

-Если у вас есть другое жилье в собственности, срок минимального владения составляет 5 лет с момента регистрации права собственности (сентябрь 2024 года).

6)Если вы продаете квартиру в 2027 году (прошло 3 года) и она единственная ваша, налог платить не нужно. Если вы продаете ее в 2026 году, и у вас есть другая квартира, налог платить придется.

Тут просто вы не уточнили..

В случае наследования недвижимого имущества, срок владения начинается с момента открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя (в вашем случае с октября 2022 года).

Для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже имущества, полученного по наследству, вы должны владеть имуществом не менее 3 лет. Это правило действует при условии, что вы являетесь близким родственником наследодателя.

Таким образом, для освобождения от уплаты налога при продаже квартиры, вам необходимо дождаться истечения 3-летнего срока с момента смерти отца (октябрь 2022 года). То есть, вы сможете продать квартиру без уплаты налога в октябре 2025 года или позже.

- см. ст. 549, 1152 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ

Коротко и по делу. В вашем случае срок владения для продажи без налога — 5 лет, а не 3, и считать нужно с сентября 2024 года (даты регистрации права в ЕГРН). Почему не 3 года с момента смерти отца (октябрь 2022)? Общее правило «3 года для наследства» действует, если наследодатель был собственником. Ваш отец им не был. Он имел только право требования по ДКП. Вы унаследовали это право, а квартиру как объект оформили в собственность впервые уже на себя через суд и регистрацию. Для таких случаев НК РФ устанавливает общий срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Практический вывод: Чтобы продать БЕЗ налога (13% НДФЛ) — ждите до сентября 2029 года. Продажа раньше этого срока: придется платить налог с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение (рыночной стоимостью права требования на дату смерти отца) или использовать вычет в 1 млн рублей. Сохраните все документы: свидетельство о наследстве на право требования, решение суда, выписку из ЕГРН.

Алексей, здравствуйте!

Непростой вопрос. Ключевой факт в изложенном Вами вопросе, который не заметили некоторые коллеги: в наследство Вы получили не объект недвижимости, а право требования по договору с застройщиком. Вы в вопросе именуете этот договор как "ДКП". Но общеизвестно, что ДКП расшифровывается как договор купли-продажи. Однако, по ДКП обычно сразу регистрируют переход права собственности на покупателя, чего не было сделано в отношении Вашего отца. И договор Ваш отец заключил с застройщиком. В связи с этим очень важно во избежание ошибок в ответе сначала увидеть текст договора с застройщиком и текст решения суда. Почему? Потому что абзац 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ устанавливает:

...в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Значит, только в том случае, если договор, который Вы именовали как "ДКП с застройщиком" является на самом деле договором участия в долевом строительстве (дду), или иным из перечисленных в абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, можно ввести речь о том, что у Вас минимальный срок владения квартирой можно отсчитывать с даты смерти Вашего отца в октябре 2022 года и минимальный срок составит 3 года (подпункт 1 пункта 3 ст. 217.1 НК РФ). Об этом также письмо Минфина от 06.12.2021 № 03-04-07/98708, письмо ФНС от 17.12.2021 № БС-4-11/17781@.

Но если судом в решении при признании за Вами права собственности на квартиру не было это обстоятельство учтено (дата оплаты застройщику по договору), тогда вполне возможен спор между Вами и налоговыми органами по дате начала отсчета трехлетнего срока.

В решении суда в сентябре 2024 г. должно быть указано, что за Вами именно в порядке наследования от Вашего отца (т.е. от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником... в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации) признано именно право собственности на квартиру (а не право требования). Тогда минимальный срок владения именно 3 года (подпункт 1 пункта 3 ст. 217.1 НК РФ) и начался он с даты вступления в законную силу решения суда в 2024 г. (письмо ФНС от 04.07.2014 № БС-4-11/13067).

Если же по решению суда к Вам перешло от отца не право собственности на квартиру, а право требования, к сожалению, подпункт 1 пункта 3 ст. 217.1 НК РФ о трехлетнем минимальном сроке владения не может быть применен, т.к. в нем не предусмотрен переход права требования по договору. В этом случае с даты вступления в законную силу решения суда придется ждать 5 лет, если к Вам не применим иной пункт, например п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, полностью освобождающий от НДФЛ независимо от срока владения.

Здравствуйте Алексей!

В соответствии с ч.2 ст.218 Основания приобретения права собственности ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

При этом в случае получения Вами в порядке наследования квартиры право на нее подлежит государственной регистрации в ЕГРН, которая зафиксирует Ваше право на квартиру.

Согласно ст.1114. Время открытия наследства и ст.1152. Принятие наследства ГК РФ срок нахождения квартиры в собственности определяется со дня смерти наследодателя, независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

При этом в соответствии с п.1 ч.3 ст. 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества НК РФ

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Т.е. продать квартиру без уплаты НДФЛ Вы можете через три года после смерти своего папы

Согласно Налоговому кодексу РФ, статья 217.1, пунктом 1 предусмотрено, что минимальный срок владения недвижимостью исчисляется именно с момента открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя.

В вашем случае срок владения начнется с октября 2022 года.

Для жилых помещений действует следующее правило: если жилье приобретено в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ).

Применительно к вашей ситуации:

- Срок владения вами квартирой начинается с октября 2022 года.

- Минимальный срок, позволяющий избежать уплаты налога при продаже квартиры, составляет три года.

Это значит, что начиная с ноября 2025 года Вы можете продать квартиру без налогообложения доходов от продажи.

Напоминаю, что налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в размере 1 млн рублей от стоимости недвижимости (статья 220 НК РФ), однако при соблюдении минимального срока владение необходимость в таком вычете отсутствует.

Здравствуйте, Алексей.

В Вашей ситуации ключевое – каким был договор с застройщиком и что именно признал суд.

_______

👍Если «ДКП с застройщиком» по сути является договором долевого строительства (ДДУ, инвестирования и т.п., то есть подпадает под абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ), а суд в 2024 г. признал за Вами именно право собственности на квартиру в порядке наследования от отца, минимальный срок владения – 3 года, отсчет с даты смерти отца в октябре 2022 г. (подп. 1 п. 3, абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В этом варианте продать без НДФЛ можно после октября 2025 г.

_______

👍Если суд признал за Вами право собственности на квартиру как за самостоятельным приобретателем (а не указал, что право перешло именно по наследству от отца – физлица, являющегося членом семьи/близким родственником), тогда специальный трехлетний срок по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ не действует. В этом случае применяется общий 5‑летний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), и отсчет идет с даты вступления решения суда в законную силу в 2024 г.; продать без НДФЛ можно будет только по истечении 5 лет.

⚠️

При долевом строительстве минимальный срок владения может считаться с момента, когда наследодатель полностью оплатил объект, а при наследовании – с даты его смерти, но только при соблюдении условий абз. 4 п. 2 и подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

_______

С уважением

1. Несмотря на то, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в Росреестр, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента госрегистрации права наследника на это имущество (статья 1114, и 1152 Гражданского кодекса РФ). Т.е. по отношению к Вам как к наследнику, вступившему в право наследства, право собственности на квартиру возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации Вашего права в Росреестре (в т.ч. для целей последующего налогообложения при последующей продаже).

2. 3 года со дня смерти наследодателя.

Для целей освобождения от уплаты НДФЛ при продаже срок владения унаследованной квартирой, право собственности на которую было признано судом, наиболее вероятно будет исчисляться с сентября 2024 года — даты государственной регистрации вашего права в ЕГРН на основании вступившего в силу решения суда. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, для имущества, полученного по наследству, установлен минимальный срок владения 3 года. Однако в вашем случае, поскольку отец не был зарегистрированным собственником, а вы унаследовали право требования и впервые оформили право собственности на себя через суд, налоговые органы могут применять общий 5-летний срок (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ), так как основанием для возникновения права является судебное решение. Таким образом, чтобы гарантированно избежать налога, рекомендуется ориентироваться на срок 5 лет с сентября 2024 года. Для окончательного уточнения рекомендуется запросить письменное разъяснение в вашей налоговой инспекции.

данном Вашем случае, в соответствии со ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось, и где бы оно ни находилось.

В силу в п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании»: под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п.2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом.

С учетом того, что суд у Вас завершился в сентябре 2024 года и тогда же Вы и зарегистрировали право собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения, считать время, что бы при продаже не платить налог будет именно с момента вынесенного решения суда вступившего в законную силу (ст.209 ГПК РФ).

Здравствуйте, Алексей!

В вашем случае срок владения для целей налогообложения начинается со дня смерти наследодателя (отца) — т.е. с октября 2022 года.

Это прямо следует из пп. 4 п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. В нем указано, что в случае получения имущества по наследству, минимальный предельный срок владения этим имуществом (3 или 5 лет) исчисляется со дня открытия наследства (смерти наследодателя).

Почему не с момента регистрации права в ЕГРН (сентябрь 2024)?

Потому что право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ), независимо от момента государственной регистрации. Регистрация лишь подтверждает уже возникшее право. Судебное решение и последующая регистрация были необходимы как юридический факт, подтверждающий ваше право, но само право у вас возникло в 2022 году.

Решение суда установило (признало) ваше право, которое возникло ранее — в момент принятия наследства. Суд подтвердил ретроспективно ваше право как наследника.

2. В вашем случае применяется минимальный срок владения 3 года.

С 01.01.2021 года в общем случае для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости нужно владеть ею 5 лет (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Однако, из этого правила есть исключения, и ваша ситуация подпадает под одно из них. Согласно пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, 3-летний срок владения применяется, в частности, если право собственности на объект недвижимости получено в порядке наследования.

Поскольку вы получили квартиру по наследству, для освобождения от налога (13% НДФЛ) с доходов от ее продажи вам необходимо владеть ею 3 года, считая с октября 2022 года.

Дата начала срока: Октябрь 2022 года (день смерти отца).

Необходимый минимальный срок владения: 3 года.

Дата, с которой можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ: Октябрь 2025 года (по истечении 3-х полных лет с даты открытия наследства).

Что важно иметь при продаже после октября 2025 года для подтверждения налоговикам:

Свидетельство о праве на наследство (или нотариальную справку, если свидетельство не выдавалось), выданное в 2023 году.

Копию свидетельства о смерти отца (октябрь 2022).

Выписку из ЕГРН, где будет указана дата регистрации вашего права (сентябрь 2024), но это не принципиально для отсчета срока.

При заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ (в случае, если потребуется) вы будете указывать код вычета 906 (имущество, находившееся в собственности 3 года и более) и прикладывать документы, подтверждающие, что право возникло более 3-х лет назад по наследству.

Таким образом, вам не нужно ждать 5 лет с момента регистрации в 2024 году. Уже в октябре 2025 года вы сможете продать квартиру, не платя 13% налога с дохода.

Срок считается с даты оплаты договора ДДУ умершим и составляет 5 лет.

В недавнем Письме от 12 сентября 2023 г. N 03-04-07/87164 О применении положений статьи 217.1 Налогового кодекса РФ Минфин высказался по вопросу определения сроков владения жилым помещением, полученным в порядке наследования прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве:

Для целей налогообложения доходов физических лиц минимальный предельный срок владения жилым помещением, полученным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому перешли в порядке наследования, исчисляется со дня открытия наследства при условии, что наследодателем осуществлена полная оплата стоимости жилого помещения в соответствии с указанным договором участия в долевом строительстве.

Если полная оплата стоимости жилого помещения осуществлена наследником после дня открытия наследства, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением исчисляется в порядке, предусмотренном абзацем 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ – то есть, с момента полной оплату по ДДУ наследником.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 38 НК РФ установлено, что под имуществом в Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав за исключением имущественных прав.

В случае, если полученное наследство не является объектом недвижимого имущества (право по ДДУ не является недвижимым имуществом) положения подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса не применяются - то есть трехлетний срок с момента открытия наследства в случае наследования по ДДУ не применяется.

В этой связи, доход от продажи жилого помещения, приобретенного налогоплательщиком в собственность по договору участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому перешли в порядке наследования, освобождается от налогообложения, если минимальный предельный срок владения таким жилым помещением составляет пять лет и более, за исключением случаев, когда выполняются условия, установленные пунктом 2 (продажа квартиры семьями с двумя детьми) и подпунктом 4 пункта 3 (продажа единственного жилья) статьи 217.1 НК РФ.

В данном Вашем случае, в соответствии со ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось, и где бы оно ни находилось.

В силу в п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании»: под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п.2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом.

С учетом того, что суд у Вас завершился в сентябре 2024 года и тогда же Вы и зарегистрировали право собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения, считать время, что бы при продаже не платить налог будет именно с момента вынесенного решения суда вступившего в законную силу (ст.209 ГПК РФ).

Алексей, добрый вечер.

Вынужден дополнительно Вам ответить, так как до сих пор в связи со сложностью вопроса Вы не получили на него полностью правильный ответ, в том числе и от меня.

Правильный ответ: 1) С даты смерти Вашего отца в октябре 2022 г. надо отсчитывать минимальный срок владения квартирой, чтобы не платить НДФЛ с ее продажи. 2) Ждать надо 5 лет с даты смерти Вашего отца в октябре 2022 г. до соответствующей даты в октябре 2027 г., за исключением случаев, когда выполняются условия, установленные пунктом 2.1 и подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: Письмо Минфина России от 12.09.2023 N 03-04-07/87164.

Пояснения: 1) В день смерти Вашего отца в октябре 2022 в наследство Вы получили не квартиру, а права и обязанности по договору с застройщиком. В этот день, возможно, даже у застройщика не было оформлено в ЕГРН право собственности на квартиру. В таком случае в тот день юридически не существовало такого объекта недвижимости (квартиры, указанной в договоре с застройщиком). И только поэтому (потому что не квартиру Вы унаследовали, а право на ее получение) в отношении указанной квартиры не применяется подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ о 3-хлетнем сроке владения унаследованной недвижимостью. Значит, применяется общий пункт 4 статьи 217.1 НК РФ о сроке владения 5 лет.

2) Почему при принятии Вами в наследство не квартиры, а права по договору все же срок владения не начался с даты вступления в законную силу решения суда? Потому что в законе - в абзаце четвертом пункта 2 статьи 217.1 НК РФ (а не только в письме Минфина) есть исключение относительно договоров, связанных с долевым строительством (надеюсь, Вы с юристом проверите договор отца и он окажется именно таким - связанным с долевым строительством). Для Вашего отца минимальный срок владения начался с даты полной оплаты застройщику по такому договору (полагаю, суд, установил факт полной оплаты, иначе не признал бы право собственности). А для Вас не может срок владения начаться ранее даты открытия наследства (даты смерти Вашего отца). Минфин в указанном письме все эти доводы изложил.

Так как налоговые органы тоже допускают ошибки не в пользу налогоплательщиков, рекомендую перед продажей квартиры с юристом направить запрос в налоговые органы по дате начала, по длительности и дате окончания минимального срока владения указанной квартирой. Чтобы к дате заключения сделки получить ответ. И если это будет ответ, противоречащий указанному Письму Минфина, у Вас будет время на повторный запрос в ИФНС, УФНС, консультацию на приеме в налоговой или иные виды взаимодействия с налоговиками по Вашему вопросу. Можно и без этих запросов продавать квартиру, но тогда есть риск ошибочного начисления НДФЛ, а пока будете разбираться и устранять ошибку, пени могут начислить. В моей практике подобные ошибки налоговиков были. Очень неохотно и долго их исправляют. Проще заранее исключить такие "сюрпризы" до сделки.