Куми хочет продлить договор аренды земли но не знает как это сделать.

1047₽ VIP

Нет оснований для продления. Только через аукцион.

процент готовности объекта 70%,

Нужно видеть изначальный договор аренды, что бы дать консультацию

степень готовности 60-70%

КУМИ может продлить договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства (ОНС), собственность на который оформлена у арендатора, только однократно на срок до 3 лет для завершения строительства, если это соответствует нормам Земельного кодекса РФ (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Продление возможно при условии, что уполномоченный орган (КУМИ) не обратился в суд с иском об изъятии ОНС и продаже его с публичных торгов в течение 6 месяцев после истечения предыдущего договора аренды, либо суд отказал в иске, либо торги не состоялись из-за отсутствия покупателей

КУМИ направляет арендатора на подачу заявления через портал Госуслуг или лично, проверяет отсутствие судебных исков об изъятии и заключает новый договор аренды без торгов.

В случае споров суды подтверждают право на однократное продление, если условия соблюдены (Верховный Суд РФ подчеркивает защиту прав собственника ОНС). Если продление уже было, рекомендуется консультация юриста для проверки альтернатив (преимущественное право по ст. 39.8 ЗК РФ или ГК РФ).

Здравствуйте, ВИКТОР !

В данном Вашем случае, в силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, только в том случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поэтому Куми может продлить договор аренды земли в силу закона.

Рад был помочь!

Можно продлить договор аренды земли через письменное соглашение с собственником земли (органом власти), с учётом норм Земельного кодекса РФ Основание продления — ст. 39.13 ЗК РФ:Договор аренды может быть продлён по соглашению сторон;Если срок аренды истёк, продление оформляется новым договором или дополнительным соглашением.Особенности по объекту незавершённого строительства:Арендатор вправе строить и зарегистрировать право собственности на объект, даже если земля в аренде;Право собственности на объект не прекращается с истечением аренды земли, но необходимо продлить аренду, иначе использование земли станет незаконным.Порядок действий для КУМИ:Подать письменное заявление о продлении аренды в орган, который предоставил землю;Приложить документы: договор аренды, документы на незавершённое строительство;Заключить дополнительное соглашение к договору или новый договор аренды;Оплата арендной платы за новый срок.Если ранее уже было продление — новое продление возможно при согласии органа власти и отсутствия ограничений по ст. 39.13 ЗК РФ.

Виктор, здравствуйте!

ст. 39.6 ЗК «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов»:

п. 3 устанавливает, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, заключается по результатам торгов (как правило).

п. 5 (и его подпункты) регулирует возможность однократного продления договора аренды для завершения строительства объекта при определенных условиях.

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

ст. 3 п. 21 (введен ФЗ № 60 от 05.04.2021) устанавливает особый порядок для случаев, когда строительство не завершено в первоначальный срок аренды. Эта норма позволяет однократно продлить срок аренды на срок до трех лет для завершения строительства, при условии, что право собственности на ОНС зарегистрировано до 1 марта 2015 года или иным образом соответствует условиям закона.

Законодательство часто ограничивает возможность однократного продления договора аренды для завершения строительства.

Если арендатор уже использовал право на однократное продление, дальнейшее продление договора аренды возможно только при условии проведения торгов, за исключением особых, законодательно предусмотренных случаев (например, если есть решение суда).

В случае, если продление "уже было", но оно не соответствовало текущим нормам (например, было сделано до 2021 года), возможно, КУМИ может рассматривать текущую ситуацию иначе, но это требует анализа конкретного договора аренды и правоприменительной практики.

Рекомендации для КУМИ

КУМИ (как орган власти, наделенный полномочиями по управлению земельными ресурсами) обязан самостоятельно руководствоваться действующим законодательством.

Для принятия правильного решения КУМИ необходимо:

1. Проанализировать действующий договор аренды: сроки, условия, основания предыдущих продлений.

2. Изучить правоустанавливающие документы арендатора: дата регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

3. Применить актуальные нормы ЗК РФ и ФЗ-137: определить, подпадает ли конкретный случай под исключения, допускающие продление без торгов.

КУМИ следует обратиться в свой юридический отдел или правовое управление администрации для получения квалифицированного заключения по данному вопросу.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков.

До 01.03.2015 у заинтересованных лиц было преимущественное право заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Однако с введением в действе Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» норма, предусматривающая такое право, утратила силу. Также, данным законом был изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, заключается с собственниками таких объектов без проведения торов однократно для завершения строительства.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с пунктом 21 статьи 3 указанного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на новый срок.

Системное толкование вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о возможности перезаключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сроком на три года при соблюдении следующих условий:

объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

ни одним из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства не реализовано право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в случае если объект незавершенного строительства был предметом договоров купли – продажи).

Основное регулирование - Земельный кодекс РФ (и связанные нормы Гражданского кодекса РФ).

В 2022 году принят Федеральный закон № 58-ФЗ, который дал арендаторам государственных или муниципальных земель возможность продлить договор аренды без торгов.

Чтобы продлить договор: арендатор должен обратиться к арендодателю до истечения срока аренды (и до момента, когда договор уже прекращён).

Закон предусмотрел, что арендодатель не вправе отказать, если: на момент обращения договор ещё не истёк, нет судебных требований о расторжении, и земельный участок подпадает под нормы, позволяющие продление.

Если договор уже продлевался и срок снова заканчивается - всё равно можно попробовать продлить заново: важно, чтобы договор не был расторгнут, не было нарушения условий, и арендатор правильно обратился к арендодателю.

При наличии на участке строения/сооружения, принадлежащего арендатору (или ему переданного в аренду), это усиливает шансы на продление. В ряде случаев договор может быть признан пролонгированным (с новым соглашением) при условии, что арендодатель не возражает, а арендатор соблюдал условия.

Земельное законодательство предусматривает возможность однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства. Это право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства.

Возможные варианты продления:

Если право собственности на ОНС приобретено по результатам публичных торгов: Земельный участок может быть предоставлен в аренду без торгов собственнику ОНС, если право собственности на этот объект было приобретено по результатам публичных торгов по его продаже, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка.

Если уполномоченный орган не предпринял мер по изъятию ОНС: Предоставление в аренду без торгов возможно собственнику ОНС (за исключением случая, указанного выше), если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Важное условие: Предоставление земельного участка в аренду без аукциона по данному основанию допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Это означает, что если ранее уже было однократное продление аренды для завершения строительства, повторное продление по этому основанию невозможно.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления его для завершения строительства объекта незавершенного строительства, заключается на срок до трех лет.

Процедура:

Для продления договора аренды необходимо подать заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

Отказ в продлении:

Арендодатель (КУМИ) может отказать в продлении, если:

Право на однократное предоставление участка для завершения строительства уже было реализовано.

Отсутствуют основания, предусмотренные законодательством, для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Имеются нарушения законодательства РФ при использовании земельного участка, выявленные в рамках государственного земельного надзора, и они не устранены.

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в РФ в 2022-2024 гг., а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы".

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2020 № Ф08-710/20 по делу № А32-19600/2019.

Всей сути дела я не знаю, но я бы подала заявление, получила бы отказ и пошла в суд.

Из личного опыта.

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«20» февраля 2021 г. Дело № А64-9341/2020

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Игнатенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания

Гасановой Д.П., после перерыва помощником судьи Яниной Ю.В.

рассмотрел дело № А64-9341/2020 по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПМК-5»

(ОГРН 1156829006564, ИНН 6829113720), г. Тамбов

к Администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 1056882343352, ИНН

6829015056) г. Тамбов

третьи лица: Управление по государственной охране объектов культурного наследия

Тамбовской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Тамбовской области

о признании незаконным отказа от 23.07.2020 №23-63-18/20, обязании подготовить и

направить проект договора

при участии в судебном заседании

от заявителя: Букатина Ю.В., представитель по доверенности от 12.10.2020г.

от ответчика: Смирнов Д.А., представитель по доверенности от 12.11.2020г. №2-40-

1115/20,

от третьих лиц: от Управления по государственной охране объектов культурного наследия

Тамбовской области: Акашева С.М., представитель по доверенности от 30.10.2020г. №11;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Тамбовской области: не явился, извещен надлежащим образом.

Р Е Ш И Л :

Обязать Администрацию города Тамбова Тамбовской области подготовить и

направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Специализированный

застройщик «ПМК-5» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым

номером 68:29:0101040:30, расположенного по адресу: город Тамбов, улица Советская,

100, площадью 1343 кв.м, в месячный срок с даты вступления решения в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный

застройщик «ПМК-5» (ОГРН 1156829006564, ИНН 6829113720) излишне уплаченную

государственную пошлину в размере 6000 руб. по платежному поручению №1591 от

08.12.2020, выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если

такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной

инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в вос-

становлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы может быть обжаловано

в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в

течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелля-

ционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение. Адрес

для корреспонденции: 392020, г.Тамбов, ул.Пензенская, 67/12. При переписке просьба

ссылаться на номер дела.

Информацию о рассматриваемом деле можно получить на сайте Арбитражного

суда Тамбовской области по адресу: http://tambov.arbitr.ru, в справочной службе по

телефону (4752) 47-70-55 или в информационном киоске, расположенном на первом этаже

здания суда.

Смотрите, согласно действующему законодательству РФ, не предусматрено повторное продление договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, на новый срок.

Дело в том, что договор аренды участка с объектом незавершённого строительства заключается с собственниками таких объектов однократно для завершения строительства.

Исключение:

если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на него зарегистрировано до 01.03.2015 года, собственник имеет право однократно получить участок в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов.

Для этого объект незавершённого строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке и ни одним из предыдущих собственников объекта не реализовано право, предусмотренным законом.

Если право арендатора уже было реализовано ранее, повторное заключение договора аренды земельного участка невозможно.

- см. пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

www.garant.ru

Здравствуйте, Виктор!

Общая норма закона не предусматривает автоматического продления договора аренды публичного земельного участка после его истечения. Однако для собственника объекта незавершенного строительства (ОНС), расположенного на таком участке, законодательство устанавливает специальное, исключительное право. Согласно статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды с собственником ОНС заключается без торгов однократно для завершения строительства на срок три года. Аналогичное право, при соблюдении ряда условий, закреплено в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Это право является именно правом на заключение нового договора (пролонгацию), а не на продление старого, и реализуется оно однократно. Важнейшим условием является то, что данным правом не должен был воспользоваться ни один из предыдущих собственников этого ОНС. В Вашем случае, если право на однократную пролонгацию уже было реализовано предыдущим арендатором при прежнем сроке аренды, уполномоченный орган правомерно отказывает в повторном предоставлении участка без торгов. Тем не менее, существует судебная практика, указывающая на возможность заключения договора, даже если право пролонгации было использовано, но арендодатель пропустил шестимесячный срок для обращения в суд с иском об изъятии объекта.

Таким образом, шанс легально продолжить пользование землей сохраняется только в рамках судебной защиты. Вам необходимо подать иск к публичному арендодателю о понуждении к заключению договора аренды, доказывая либо то, что право на однократную пролонгацию еще не было реализовано, либо что ответчик утратил право на изъятие ОНС, пропустив установленный законом срок. В противном случае земельный участок подлежит предоставлению на общих основаниях через аукцион.

Успехов!

Добрый вечер, Виктор.

1)Арендатор (теперь уже собственник объекта незавершенного строительства) имеет право на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов, если он соответствует требованиям ст. 39.18, 39.6 ЗК РФ.

2)ст. 39.18, 39.6 ЗК РФ устанавливает право арендатора на преимущественное право аренды (продление без торгов) в определенных случаях.

-Наличие права собственности на объект недвижимости

-Наличие ранее заключенного договора аренды

-Соблюдение целевого назначения

-Арендатор не должен иметь грубых, неисполненных обязательств по ранее заключенному договору

-Заявление о продлении должно быть подано в срок, установленный в договоре

3)Арендатор должен направить в КУМИ (или уполномоченный орган местного самоуправления) заявление о продлении договора аренды земельного участка.

В заявлении укажите, что основание для продления без торгов имеется согласно на п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ (преимущественное право на заключение договора аренды).

-Основание наличия прав на участок: ссылка на зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства.

4)Если будут настаивать, что только через торги, то необходимо подавать жалобу в вышестоящие инстанции (если КУМИ подчиняется администрации) или обращаться в Арбитражный суд с иском об обязательстве заключить договор аренды земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18, 39.6 ЗК РФ.

Но, в суде вы будете доказывать, что все условия для безальтернативного продления соблюдены.

ЗК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Виктор, здравствуйте. Попробую ответить на Ваш вопрос так, чтобы сильно не путать в нормах законодательства РФ. Порядок действий КУМИ для продления аренды земли под ОНС:

1. Анализ текущего договора аренды:

Срок действия: Убедиться, что срок действия договора не истек или истекает в ближайшее время.

Условия продления: Проверить, предусмотрены ли в договоре условия для его продления, и если да, то какие.

Целевое назначение: Удостовериться, что целевое назначение земельного участка соответствует фактическому использованию (под ОНС).

Наличие обременений: Проверить наличие обременений, которые могут препятствовать продлению (например, судебные споры, аресты).

2. Оценка статуса объекта незавершенного строительства:

Право собственности: Подтвердить наличие зарегистрированного права собственности арендатора на ОНС. Это ключевой фактор для продления без торгов.

Степень готовности: Хотя законодательство не устанавливает строгих требований к степени готовности для продления, высокая степень готовности может быть аргументом в пользу арендатора.

Срок строительства: Оценить, насколько затянулось строительство. Если сроки значительно превышены, это может стать основанием для отказа в продлении или для применения повышенной арендной платы.

3. Определение оснований для продления без торгов:

Согласно пп. 5 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору, являющемуся собственником расположенных на таком земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если срок аренды такого земельного участка не превышает срок, установленный для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Важно: Если продление уже было, это не является автоматическим препятствием для повторного продления, при условии соблюдения вышеуказанных норм. Однако, каждое последующее продление будет рассматриваться более тщательно.

4. Подготовка и подача заявления арендатором:

Арендатор должен подать в КУМИ (или иной уполномоченный орган) заявление о продлении договора аренды земельного участка. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

Копия паспорта (для физического лица) или учредительных документов (для юридического лица).

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на ОНС.

Копия действующего договора аренды земельного участка.

Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Документы, подтверждающие выполнение условий предыдущего договора аренды (например, отсутствие задолженности по арендной плате).

Документы, подтверждающие продолжение строительства (например, разрешение на строительство, проектная документация, акты выполненных работ, фотофиксация).

Обоснование необходимости продления срока аренды (например, объективные причины задержки строительства).

5. Рассмотрение заявления КУМИ:

КУМИ рассматривает заявление и приложенные документы в установленный срок (обычно 30 дней). В ходе рассмотрения КУМИ:

Проверяет соответствие заявления и документов требованиям законодательства.

Запрашивает необходимые сведения (например, из Росреестра, градостроительных органов).

Оценивает обоснованность продления. Особое внимание уделяется причинам, по которым строительство не было завершено в предыдущие сроки.

Принимает решение о продлении или об отказе в продлении.

6. Принятие решения о продлении

В случае положительного решения КУМИ:

Готовит проект дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока.

Определяет новый срок аренды.

Поверьте - по-иному вопрос просто не решить. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте, Виктор!

Вопрос продления аренды муниципальной земли под объектом, находящимся в частной собственности, регулируется Земельным кодексом РФ и является приоритетным правом арендатора. Разберем по шагам.

1. П. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). В ней прямо указано, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и являющийся собственником здания, сооружения, помещения в них, расположенных на этом участке, имеет исключительное право на заключение нового договора аренды на срок не более чем три года по цене, определенной в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ (т.е. по кадастровой стоимости или по результатам аукциона, за исключением случаев, когда арендная плата устанавливается в фиксированном размере).

Это ваше исключительное право, если соблюдены два условия:

Земля находится в государственной или муниципальной собственности.

Вы (арендатор) являетесь собственником объекта недвижимости (в вашем случае — объекта незавершенного строительства, ОНС), расположенного на этом участке.

2. Порядок действий для продления (алгоритм)

Несмотря на исключительное право, продление не происходит автоматически. Нужно инициировать процедуру.

До окончания срока текущего договора соберите пакет документов. Основные из них:

Заявление о заключении нового договора аренды на имя главы администрации муниципального образования (на чьем балансе земля).

Копия действующего договора аренды.

Выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности на объект незавершенного строительства (ОНС). Это критически важный документ.

Выписка из ЕГРН на земельный участок (чтобы подтвердить кадастровый номер и собственника — муниципалитет).

Копии правоустанавливающих документов на ОНС (договор купли-продажи, решение о вводе в эксплуатацию, если есть, и т.д.).

Копия паспорта (для ИП или физического лица) или выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).

Доверенность, если действуете через представителя.

Этап 2: Подача заявления в уполномоченный орган

Подайте заявление с приложением пакета документов в Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) или в МФЦ (который перенаправит в КУМИ). Сделать это нужно ДО истечения срока действия текущего договора аренды. Желательно за 2-3 месяца.

КУМИ обязан рассмотреть ваше заявление и подготовить проект нового договора.

Муниципалитет НЕ ИМЕЕТ ПРАВА отказать в продлении, кроме случаев, прямо указанных в законе (например, если земля изъята из оборота или резервируется для государственных нужд). Отказ по иным причинам будет незаконным.

Срок нового договора — до 3 лет. Это максимум, на который можно продлить по данному основанию (п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ).

После согласования всех условий (в основном, размера арендной платы) вы подписываете договор. Арендная плата, как правило, рассчитывается как процент от кадастровой стоимости (обычно 0,01% до 2%, но точный коэффициент устанавливается местными нормативными актами).

3. Если срок истёк - ситуация усложняется, но не становится безвыходной. Если договор аренды уже закончился, а новый не заключен, но вы продолжаете пользоваться землей, возникает режим фактического владения.

Немедленно подайте заявление в КУМИ с изложением ситуации и просьбой заключить договор на основании п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

В случае отказа или молчания КУМИ, вашим следующим шагом будет обращение в суд с иском о понуждении администрации заключить договор аренды. Судебная практика в таких случаях почти всегда на стороне добросовестного арендатора-собственника.

4. Норма п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ не устанавливает ограничений по количеству продлений. Вы можете продлевать договор на 3 года неоднократно, если по-прежнему являетесь собственником ОНС. Главное — каждый раз соблюдать процедуру.

Здравствуйте! Основным нормативным актом, регулирующим данные правоотношения, является Земельный кодекс Российской Федерации. Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов допускается, в частности, для завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта. Данное право является однократным. Аналогичное положение содержит пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который предоставляет собственнику ОНС, право на который зарегистрировано до 1 марта 2015 года, право на однократное получение земельного участка в аренду сроком до трех лет для завершения строительства.

Таким образом, если право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства уже было реализовано в рамках предыдущего продления, повторное предоставление того же земельного участка тому же арендатору по тому же основанию без проведения торгов законодательством не предусмотрено. Общее правило, установленное статьей 39.6 ЗК РФ, требует проведения аукциона для предоставления земельных участков в аренду. Следовательно, при исчерпании однократного права Комитет по управлению муниципальным имуществом не имеет правовых оснований для повторного продления договора в безаукционном порядке. В данной ситуации арендатор для дальнейшего использования земельного участка должен будет участвовать в публичных торгах на общих основаниях, если иное не вытекает из специальных норм.

Однако необходимо учитывать исключительные обстоятельства, которые могут изменить правовую оценку ситуации. В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в частности, подпунктом 2), возможность предоставления участка без торгов также существует, если уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии ОНС путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключенного договора аренды. Если после окончания действия последнего продленного договора такой иск не был заявлен в установленный срок, у собственника ОНС может возникнуть новое право требовать заключения договора аренды. Кроме того, в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, суд может отказать в удовлетворении иска об изъятии ОНС, если задержка строительства вызвана действиями (бездействием) публичных органов или организаций, осуществляющих подключение к сетям. Наличие подобных обстоятельств требует доказывания в судебном порядке и может служить основанием для оспаривания отказа в продлении аренды или требования о заключении договора.

Резюмируя, при отсутствии специальных исключительных обстоятельств (пропуска арендодателем шестимесячного срока для обращения в суд об изъятии или его вины в задержке строительства), повторное продление договора аренды земельного участка под ОНС после однократного использования этого права невозможно. Правомерным путем продолжения использования земельного участка является участие в аукционе либо защита своих прав в суде, если имеются основания полагать, что отказ в продлении нарушает законные интересы арендатора-собственника. Для формирования окончательной правовой позиции и выбора стратегии действий необходимо проведение детального анализа всей документации по делу: договоров аренды, документов о праве собственности на ОНС, переписки с уполномоченными органами и доказательств, объясняющих невозможность завершения строительства в ранее установленные сроки.

Виктор, огромное спасибо за выбор ответа. Еще раз искренне желаю Вам и Вашей семье удачи!

прово аренды земельного участка было оформлено через торги

Дополню.

Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регламентировано нормами ст. 239.1 ГК РФ и Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299.

Согласно п. 2, 4-6 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поэтому Куми может продлить договор аренды земли в силу закона.

Тем более процент готовности объекта 70%.

Рад был помочь!

Здравствуйте Виктор!

Странно, что чиновники КУМИ не читают и не знают своих нормативных документов

Вопрос Как и по каким нормам законодательства куми продлить аренду земли под объектом незавершенного строительства на который у арендатора оформлено право собственности если продление уже было? подробно освещен в части 2. Изменение существенных условий договора по предоставлению земельных участков, уступка прав по таким договорам. Заключение на новый срок (пролонгация) договоров аренды земельных участков Письма ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 "О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения" www.consultant.ru

Его основные моменты Вас касающиеся

а) Как установлено п.3 ст.39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов

б) В п.5 этой статьи Земельного кодекса прямо указано на возможность что договор аренды может однократно продлеваться без проведения торгов для завершения строительства при условии соблюдения требований

Кому предоставляется это право?

В письме ФАС этот круг определен

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Добрый день!

В п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Если после истечения договора аренды ОНС прошло 6 месяцев, а КУМИ не начал судебные процедуры по изъятию (или суд отказал/торги не состоялись), арендатор имеет право на продление и заключение нового договора.

За более подробной консультацией можете обратится ко мне:

vo_mironova@bk.ru

89137316248

Добрый день! На ваш вопрос однозначно ответить сложно. Правоприменительная практика разная. В одних случаях суды считают, что если арендатор реализовал ранее право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства ОНС, повторное заключение договора аренды земельного участка на основании п 5 ст 39.6 ЗК РФ не представляется возможным.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как видите в законе написано, что участок предоставляется в аренду однократно.

В других случаях есть такое мнение, например в апелляционном определении СК по административным делам Самарского областного суда от 2 марта 2023 г. по делу N 33а-3067/2023 суд делает вывод, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды мер по изъятию объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не предпринято. В этой связи суд делает выводы, что в таком случае предоставление в аренду новому собственнику объекта допускается.

Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регулируется ст 239.1 ГК РФ

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено

В ст 239.1 ГК РФ закреплено право администрации на отчуждение , а не обязанность, так вот суд считает, что муниципалитет не воспользовался правом, то заключение нового договора возможно.

Хотя по ЗК РФ механизм не предусмотрен, но судебная практика в пользу возможности заключения такого договора еще раз существует. Вам надо опираться на нее.