Признание сделки недействительной и снятие залога

Банк нужно привлекать к участию в деле в качестве третьего лица. Залог снимается после возврата продавцом денег банку.

В данном случае участником разбирательства становится еще и банк. Уведомите банк об изменении условий сделки ввиду обстоятельств непреодолимой силы, приложите иск (может они захотят быть участниками дела).

Здравствуйте, Сергей!

Залог можно снять. Это сложнее, чем просто признать сделку недействительной, но возможно через соглашение с банком или судебное решение, которое учтет интересы всех сторон (бабушки, вас и банка). Если вы — добросовестный покупатель, ваши шансы выше.

1. Суд признает сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ. Что это означает?

Принцип реституции: Вас с бабушкой вернут в исходное положение. Вы должны будете вернуть квартиру, а она — деньги за нее (ст. 167 ГК РФ).

Квартира находится в залоге у банка. Просто вернуть ее бабушке невозможно, так как на ней висит обременение. Банк не снимет залог добровольно, пока не будет погашен кредит.

2. Если вы — добросовестный покупатель (не знали и не могли знать о возможных проблемах с дееспособностью бабушки, сделка оформлялась у нотариуса, цена была рыночной и т.д.), то суд может применить правила ст. 302 ГК РФ. В этом случае квартиру у вас не отнимут, даже если сделку признают недействительной. Тогда залог сохранится, а бабушка получит право лишь на денежную компенсацию. Это наиболее выгодный для вас вариант.

Если вашу добросовестность поставят под сомнение, суд может принять решение об изъятии квартиры у вас и возврате ее бабушке.

3. Снять залог можно через соглашение всех сторон (самый быстрый и надежный). Это идеальный вариант, если бабушка согласна вернуть деньги.

Бабушка (или ее представители) гасит ваш ипотечный кредит в банке. Бабушка вносит в банк сумму, необходимую для полного погашения вашего долга (остаток основного долга + проценты). Банк выдает справку о закрытии кредита и снятии обременения. Вы вместе с банком подаете в Росреестр заявление о снятии залога. После снятия залога вы беспрепятственно возвращаете квартиру бабушке по решению суда.

Лучше всего оформить это трехсторонним мировым соглашением в суде (между вами, бабушкой и банком) или как минимум простым письменным соглашением с последующим утверждением судом.

НЕ удалось договориться? Тогда в суд.

В рамках того же судебного процесса по иску бабушки вы можете:

Заявить встречные требования или ходатайства о привлечении банка в качестве третьего лица.

Просить суд возложить на бабушку обязанность погасить ипотечный долг перед банком в счет той суммы, которую она должна вам вернуть за квартиру. Суд может вынести такое решение, если установит, что это единственный способ восстановить справедливость и исполнить решение.

Суд, признавая сделку недействительной, может в своем решении прямо указать порядок снятия залога, связав его с передачей денежных средств от бабушки банку.

Если бабушка не может сразу погасить весь долг, а вы не хотите/не можете ждать, можно попробовать продать квартиру.

Согласие банка — обязательно. Банк может дать согласие на продажу, если вырученных средств хватит на погашение кредита.

Вы находите покупателя, банк проверяет сделку, деньги от покупателя идут напрямую в банк на погашение вашего кредита. Остаток (если есть) возвращается вам или бабушке (по договоренности или решению суда). После погашения долга залог снимается, и квартира переходит к новому покупателю.

Дело сложное, с участием банка. Соберите все доказательства своей добросовестности: распечатки переписки с продавцом/риелтором, подтверждение рыночной цены, чек об оплате, показания свидетелей, справку от нотариуса (если сделка удостоверялась). Это поможет в суде оставить квартиру за вами.

В суде ходатайствуйте о привлечении банка в качестве третьего лица. Это заставит суд рассматривать вопрос о залоге в рамках этого же процесса.

Не гасите кредит досрочно своими деньгами, не получив от бабушки твердых гарантий возврата средств.

Обратитесь к адвокату.

В данном случае, необходимо решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго Вам!

Здравствуйте, конечно ужасная ситуация, вам очень повезло что бабушка в адеквате и вернёт деньги, конечно нужно прислушаться к советам юристов и через суд будет надёжнее вернуть квартиру правильно. Во так за свои же деньги можно таких проблем огрести!