Продажа ипотечной квартиры с большой переплатой - потери и налоги

349₽ VIP

Добрый день Дмитрий:

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения, налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и документально подтвержденными расходами, связанными с приобретением этой квартиры.

Вы можете уменьшить доход от продажи на сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, а также на сумму первоначальной стоимости квартиры, которую вы выплатили. Важно иметь все подтверждающие документы (договор купли-продажи, платежные документы, кредитный договор, справки из банка об уплаченных процентах).

Если сумма ваших расходов (включая проценты по ипотеке) меньше дохода от продажи, вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. По общему правилу, при продаже жилья вы можете уменьшить доход на 1 000 000 рублей. Либо вы можете выбрать вариант уменьшения дохода на сумму фактически произведенных расходов, если они превышают 1 000 000 рублей. Выбор между этими двумя вариантами (вычет в 1 млн руб. или уменьшение на расходы) остается за вами, и следует выбрать тот, который будет более выгоден.

Сумма, которую вы выплатили сверх первоначальной стоимости квартиры (проценты по кредиту), может быть учтена в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход от продажи.

Финансовые потери:

Финансовые потери могут возникнуть, если после учета всех расходов и применения налоговых вычетов у вас останется налогооблагаемая база. Налог будет исчисляться по ставке 13% (или 15% для доходов, превышающих 5 млн рублей в год) от этой базы.

Пункт 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) – определяет порядок уменьшения налоговой базы при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения, путем предоставления имущественных налоговых вычетов или уменьшения дохода на сумму расходов.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ – устанавливает размер имущественного налогового вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков (или долей в них) в размере до 1 000 000 рублей.

Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ – позволяет уменьшить доход от продажи имущества на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Дмитрий, здравствуйте!

Вы можете продать ипотечную квартиру по цене, превышающей сумму долга. Основной вопрос при такой продаже — это налогообложение дохода от продажи, а не потери, связанные с ценой самой квартиры.

Описанные вами способы продажи являются стандартными и законными:

1. Досрочное погашение кредита: покупатель вносит аванс, вы погашаете ипотеку, снимаете обременение в Росреестре и проводите стандартную сделку купли-продажи. Риск: необходимо найти надежного покупателя, готового внести крупный аванс без гарантий немедленного перехода права собственности.

2. Продажа с переходом долга / одновременное погашение: покупатель оформляет ипотеку в вашем же банке, или сделка проходит через ячейку/аккредитив, где часть денег идет на погашение вашего долга, а остаток — вам. Риск: более сложная процедура оформления, требуется согласие банка и оценка покупателя банком.

Финансовых потерь, связанных именно со статусом ипотечной квартиры, нет. Вы вправе продать ее по рыночной цене.

Ваши потенциальные "финансовые потери" — это налоговые платежи и комиссии банка/риелтора.

ст. 220 НК регулирует имущественные налоговые вычеты.

Если вы владели квартирой более 5 лет (срок отсчитывается с даты регистрации права собственности), то вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ с продажи (пункт 17.1 статьи 217 и пункт 4 статьи 220 НК РФ).

Если срок владения менее 5 лет, вы можете использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей или уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов (цену покупки, проценты по ипотеке).

_____________

Вы, вероятно, имеете в виду ФЗ № 208, который упрощает процедуру продажи ипотечного жилья, если у заемщика есть просрочка по кредиту или он подпадает под программу помощи ипотечникам.

Этот закон позволяет банку выступать посредником в поиске покупателя, но не освобождает вас от налоговых обязательств или кредитных условий. Он помогает, когда продажа вынужденная.

Если вы не подпадаете под эти критерии, вы действуете по стандартным схемам, описанным выше.

При продаже ипотечной квартиры вы, как собственник, обязаны учитывать налоговые последствия по НК РФ.

Если квартира находилась в вашей собственности менее минимального предельного срока (3 года — при покупке до 2023 г., 5 лет — при покупке после), вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ 13% с разницы между доходом от продажи и расходами на покупку (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, подтверждённых документами (договор, платёжные поручения, выписки) — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Даже если вы продали квартиру дороже, чем брали ипотеку, налог платится только с прибыли, если она есть.

Нового закона, освобождающего от налога при «сложном финансовом положении», не существует. Льготы при продаже жилья применяются только при соблюдении срока владения или использовании имущественного вычета.

Способ продажи (досрочное погашение или переход долга) не влияет на налоговые обязательства — важна разница между ценой продажи и подтверждёнными расходами.

Ваши действия для минимизации потерь:

Соберите все документы, подтверждающие расходы на покупку (включая уплаченные проценты по ипотеке — они включаются в расходы, если квартира приобретена до 2023 г.).

Укажите в договоре реальную цену, но не ниже кадастровой (иначе налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости — п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Подайте 3-НДФЛ с подтверждением расходов — налог будет только с разницы, а если расходы ≥ дохода — налога не будет.

Вывод: финансовые потери возможны только если есть реальная прибыль, и вы не подтвердите расходы. Сама по себе продажа ипотечной квартиры не влечёт автоматических потерь.

Здравствуйте! Никаких специальных потерь из‑за ипотеки сама по себе продажа не влечет.

Ипотека это обычное обременение: сколько стоит квартира на рынке минус остаток долга банку - вот ваши деньги.

Реально «уйти в минус» можно только если сильно уронить цену из‑за страха, этого делать не стоит, покупатели давно спокойно относятся к ипотечным квартирам.Как лучше продавать. Из всех вариантов для вас рабочий и нормальный по рискам - продажа квартиры «из‑под залога» через банк.

Схему, когда покупатель дает крупный аванс, а вы гасите ипотеку до сделки, многие боятся и сразу закладывают скидку в цену.

Переход долга на покупателя - долгий и неудобный путь, и банки к нему не всегда охотно идут.Поэтому самый простой вариант: приходите в свой банк и говорите, что нашли покупателя и хотите погасить кредит в день сделки.

Банки обычно проводят такие операции через аккредитив или безопасный счёт, это уже стандарт, никаких специальных скидок только из‑за ипотеки делать не нужно.Тот самый новый закон, (ФЗ-231) который сейчас активно обсуждают, нужен прежде всего тем, у кого уже серьезные просрочки, и банк готовится забирать жильё.

Если вы платите нормально или только начинаются трудности и вы решили продать сами, то работает обычная схема продажи с согласия банка, без каких‑то особых заявлений и спецрежимов.

Вы владеете квартирой уже 7 лет, то есть минимальный срок владения давно прошел.(ст. 217.1 НК РФ)

В такой ситуации налог на доходы с продажи не платится, и подавать декларацию тоже не требуется.

То, что вы выручите сверх долга банку и небольших технических расходов, останется у вас.Что имеет смысл сделать сейчас, это спокойно выставить квартиру по реалистичной рыночной цене, без «скидок за ипотеку».В объявлении честно указать: «Ипотека в таком‑то банке, свободная продажа».Если риелторы будут давить на то, что «ипотека = минус 200–300 тысяч», не поддавайтесь, это типичный приём для выбивания скидки.Заложить в расходы примерно 10–15 тысяч на регистрацию и расчёты через аккредитив/сейфовый счёт, всё остальное - ваши деньги.

1.Продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора - банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке".

2.Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;

Уступка права требования долга по ипотеке;

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

3.Так как квартира в собственности более 7 лет,от налога Вы освобождены.

Здравствуйте, Дмитрий!

Основные финансовые потери при продаже ипотечной квартиры могут возникнуть из-за:

1. Налога на доход от продажи (НДФЛ, 13%), если квартира в собственности менее минимального срока владения (5 лет в общем случае).

2. Несоответствия цены продажи остатку долга по ипотеке. Если продать дешевле, чем остаток кредита, разницу придется доплачивать.

3. Комиссий банка (если есть) за досрочное погашение или перевод долга.

4. Новый закон (ФЗ-76 от 01.04.2020) в вашем случае, скорее всего, не применим, так как он предназначен для ситуаций просрочки и риска потерять единственное жилье.

Есть 2 способа:

№ 1 Досрочное погашение за счет аванса. Самый распространенный, но и самый рискованный. Банк может требовать уведомления о досрочном погашении за 30 дней. Нужен очень надежный покупатель и юридически грамотный предварительный договор с жесткими штрафами за отказ. Риск: если покупатель передумает после того, как вы внесете его аванс на счет для погашения, деньги будут "заморожены" в ипотеке.

№ 2. Перевод долга (цессия) / Кредит на покупателя. Более безопасный путь. Банк проверяет нового заемщика и, если одобряет, проводит сделку. Вы не несете рисков с авансом. Важно: банк согласится только если платежеспособность покупателя не ниже вашей. Это хороший способ продать квартиру по рыночной цене, даже если остаток долга близок к этой цене или меньше.

Начинайте с консультации в вашем банке-кредиторе.

Уточните:

Возможность и условия перевода долга на покупателя.

Порядок и сроки досрочного полного погашения.

Наличие комиссий.

2. Налог при продаже (НДФЛ 13%).

Если квартира в собственности более 5 лет (или 3 лет, если она получена по наследству, в дар от близкого родственника или по договору пожизненного содержания), налог с продажи не платится вообще (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это идеальный вариант.

Если срок владения меньше минимального, вы обязаны заплатить налог 13% с суммы дохода. Но этот доход можно уменьшить одним из двух вычетов (ст. 220 НК РФ):

а) Вычет в размере 1 млн рублей. Самый простой способ, если цена продажи высока, а первоначальные расходы невелики.

> Налог = (Цена продажи - 1 000 000 руб.) * 13%

б) Вычет в размере документально подтвержденных расходов на покупку. Вот здесь важны ваши переплаты.

> Налог = (Цена продажи - Расходы на приобретение) * 13%

Что входит в "расходы на приобретение"?

Первоначальный взнос по ипотеке (если был).

Все основные платежи по телу кредита, которые вы внесли за эти 7 лет.

Сумма процентов по ипотеке, которую вы выплатили банку (это огромная часть переплаты!).

Стоимость отделки, если квартира была куплена в черновой отделке, и у вас есть чеки.

Вся ваша переплата по ипотеке (проценты) уменьшает налогооблагаемую базу! Нужно взять в банке справку об общей сумме уплаченных процентов за весь срок кредита.

3. Если остаток долга по ипотеке > цены продажи, вы должны будете банку разницу. Ее придется погасить за счет других средств. Перед продажей обязательно рассчитайте этот баланс.

Некоторые банки берут комиссию за досрочное полное погашение. Уточните.

При переводе долга банк может потребовать новую оценку квартиры и страховку на имя покупателя.

4. Про "новый закон" (ФЗ № 76 от 01.04.2020). Этот закон позволяет продать ипотечную квартиру без согласия банка-залогодержателя только в двух случаях (ст. 37.1 ФЗ "Об ипотеке"):

Наличие просрочки по ипотеке более 3 месяцев.

Наличие просрочки менее 3 месяцев, но рыночная стоимость квартиры не превышает 80% от остатка долга (то есть вы в глубоком минусе).

Это механизм для спасения от разорения, а не для обычной оптимизированной продажи. Если у вас нет просрочек, этот путь вам закрыт.

Пошаговый план действий для минимизации потерь

Запросите в банке:

1. Точную сумму для досрочного погашения на сегодня (остаток основного долга + проценты).

2. Справку об уплаченных процентах за весь период кредита (для налогового вычета).

3. Условия перевода ипотечного долга на покупателя.

4. Определите рыночную цену квартиры. Сравните с остатком долга. Рассчитайте потенциальный финансовый результат.

5. Определите, какой вычет выгоднее: 1 млн руб. или "расходы на приобретение" (взнос + выплаченное "тело" кредита + выплаченные проценты). Скорее всего, выгоден будет вычет по расходам, так как проценты за 7 лет — это очень большая сумма.

6. Если банк легко согласует перевод долга, это часто проще и безопаснее. Ищите покупателя, который готов взять на себя вашу ипотеку или оформить новую в том же банке.

7. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ после совершения сделки (до 30 апреля следующего года) и уплатите налог (до 15 июля). Даже если налог нулевой (по вычету), декларацию подать обязательно.

Добрый день!

Разница в продаже ипотечной квартиры состоит только в том, что это имущество является залоговым.

При продаже такой квартиры в сделке участвуют 3 стороны: продавец, покупатель и банк, который выдал кредит на жилье. Без его предварительного разрешения продать такое жилье не получится. Нужно либо сначала полностью погасить долг, либо получить официальное согласие банка на сделку.

А если ипотечная квартира куплена с участием материнского капитала, появляется дополнительная бюрократия: нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства и других контролирующих инстанций. И здесь не важно, как вы использовали средства маткапитала: на погашение задолженности или на первый взнос.

С 2024 года действует обновленный Федеральный закон № 140-ФЗ об ипотеке. В него была внесена новая статья 37.1. «Самостоятельная реализация залогодателем — физическим лицом заложенного имущества».

Согласно новой редакции закона, заемщик может самостоятельно инициировать продажу залогового жилья по рыночной стоимости, получив соответствующее разрешение от банка. Проще говоря, теперь банк и заемщик могут договориться о продаже квартиры без долгих судов.

Существует 4 способа продать квартиру с ипотекой один из которых можете выбрать:

Способ 1. Погашение ипотеки собственными средствами

Если у вас есть собственные сбережения, вы можете досрочно погасить кредит, снять обременение и свободно распоряжаться имуществом. После того как квартира освобождается от залога, продажа осуществляется стандартным порядком. Это наиболее простой путь, однако доступен не каждому.

Преимущества: простота сделки, отсутствие третьих лиц.

Недостатки: требует крупной суммы.

Способ 2. Погашение ипотеки покупателем

Один из самых распространенных вариантов из практики. Суть метода проста: покупатель частично оплачивает ваш долг по ипотеке, снимает обременение, а после завершения сделки проводит основную оплату.

Этот вариант возможен при соблюдении нескольких условий:

Средства вносятся по предварительной договоренности, подтвержденной нотариусом.

Сделка фиксируется официальным договором купли-продажи.

Преимущества: быстрое выполнение сделки, меньшая зависимость от собственного капитала.

Недостатки: возможные задержки с регистрацией сделки и психологическое напряжение покупателя.

Чем больше ваш долг по ипотечному займу, тем некоторым покупателям труднее решиться на сделку. Однако есть проверенные способы сделать этот вариант привлекательным для обеих сторон:

Используйте защищенные схемы расчетов (эскроу-счета — банковская ячейка с особыми условиями, нотариальный депозит или аккредитив с условием снятия обременения).

Предложите покупателю выгодные условия. Например, небольшую скидку или помощь в оформлении документов.

Подготовьте полный пакет документов (выписку из ЕГРН с обременением, справку из банка об остатке долга, письменное согласие банка на сделку).

Способ 3. Переоформление долга на нового владельца

Другими словами — замена заемщика в ипотечном договоре. Процедура сложная и редко используемая. Во-первых, банк должен одобрить смену должника, а это не всегда удается. Точнее сказать, банки совсем не охотно идут на это. Во-вторых, у нового владельца должно быть хорошая кредитная история и достаточные финансы для обслуживания кредита. Все это ему нужно будет доказать.

Преимущества: минимум движения денежных средств, сохранение уровня платежей.

Недостатки: высокая степень риска отказа банка и долгий процесс переговоров.

Способ 4. Реализация через банк

Последняя возможность — доверить реализацию своего имущества непосредственно банку. Кредитор берет на себя обязанности по поиску покупателя, оформлению документов и контролю расчетов. Часто такая схема используется, если владелец не справляется с выплатами и сталкивается с серьезными финансовыми проблемами.

Преимущества: избавление от хлопот по подготовке документов и поиска покупателей.

Недостатки: низкая рыночная цена продажи, потеря контроля над ситуацией.

Обратите внимание, что регистрация сделки с ипотечной квартирой произойдет только после снятия обременений.

После погашения ипотечного долга банк выдает закладную с отметкой о погашении. С этим документом нужно обратиться в Росреестр для снятия обременения. Примерный срок — 1–3 дня.

Подайте документы в Росреестр или МФЦ. Через 5–10 дней квартира перейдет к новому владельцу.

Каких -то налоговых льгот для таких сделок нет.

Удачи Вам!

Смотрите, можно рассмотреть несколько вариантов событий.

1) Досрочное погашение кредита с помощью аванса от покупателя

Сценарий:

Находите покупателя.

Покупатель вносит аванс, вы погашаете ипотеку.

После снятия обременения оформляете сделку купли-продажи.

Финансовые потери:

Процент за досрочное погашение. Сейчас банки не берут комиссию за досрочное погашение (по закону), но проверьте ваш договор.

Возможные расходы: услуги банка (за справки, снятие обременения), услуги нотариуса (если требуется), страховка (невозвратная часть).

Риски: покупатель должен доверять вам (вы не собственник до снятия обременения), часто используют безопасные расчёты через ячейку или аккредитив.

2) Продажа с переходом долга (переуступка ипотеки)

Сценарий:

Новый покупатель берёт ипотеку в том же банке и гасит ваш долг — оформляется одновременно переход права собственности и перевод долга.

Финансовые потери:

В некоторых банках за переуступку могут быть комиссии (уточняйте в вашем банке).

Процесс длиннее и сложнее, банк может отказать в переводе долга.

Обычно дополнительных потерь нет, кроме стандартных расходов на оформление.

3) Продажа по закону банкротства физическических лиц)

Процедура реализации имущества при банкротстве физических лиц.

Подается заявление на признание вас банкротом, предназначен для людей со сложной финансовой ситуацией (невозможность платить, просрочки, судебные решения и т.д.).

Такой вариат имеет ряд ограничений по завершщению процедуры. Так что не совсем бы рекомендовал так поступать.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры зависит от срока владения 3 и 5 лет.

У Вас владения 7 лет. НДФЛ при продаже уже не платите на автомате.

Ипотека не влияет на рыночную стоимость квартиры. Вы можете продать по любой цене, которую согласуете с покупателем. Ваша выгода это разница между ценой продажи и остатком по ипотеке.

Продать ипотечную квартиру можно двумя основными способами, которые вы описали.

Финансовые потери только сопутствующие расходы, налогов не будет (7 лет в собственности).

Реализация имущества не подойдет по банкротству, если нет признаков финансовой несостоятельности.

Потерь из-за самой ипотеки нет: разницу между продажной ценой и остатком по ипотеке вы получаете себе.

Важно отметить: пока не погасите долг по ипотеке, продать ипотечную недвижимость можно только с согласия банка.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ, ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Добрый вечер.

Потери будут.

размеры потерь нужно считать предварительно по вариантам действий.

Выводы

Переплата по ипотеке (проценты банку) не учитывается ни при продаже, ни при налогообложении.

Продать ипотечную квартиру можно по рыночной цене, финансовых потерь «из-за ипотеки» законом не предусмотрено.

«Новый закон» о продаже жилья при сложном финансовом положении к вам не применим, если нет банкротства или реструктуризации.

Основные возможные потери — НДФЛ, комиссии банка и возможный дисконт из-за схемы сделки.

Налог при продаже можно уменьшить или обнулить законными способами.

Пояснения

1. Переплата по ипотеке

Проценты, уплаченные банку за 7 лет, — это ваши расходы,

при продаже и расчёте налога они не учитываются,

для ФНС важны только цена покупки и цена продажи по ДКП.

2. Способы продажи и влияние на деньги

Досрочное погашение за счёт аванса

Потери: комиссии банка, расходы на снятие обременения.

Плюс: стандартная сделка, легче продать по рынку.

Продажа с переходом долга / ипотека покупателя

Потери: возможные комиссии банка, иногда небольшой дисконт к цене.

Плюс: не требуются собственные средства на погашение.

3. Продажа по «новому закону»

Применяется только при подтверждённой неплатёжеспособности.

Чаще ведёт к продаже ниже рынка.

При обычной добровольной продаже использовать нельзя и невыгодно.

4. Налоги при продаже

Налог = 0, если:

квартира в собственности 5 лет;

либо 3 года (единственное жильё, наследство, дарение от близких и т. п.).

Если срок меньше:

НДФЛ 13% (15% с дохода свыше 5 млн ₽),

налог считается не со всей суммы, а с дохода, уменьшенного:

на цену покупки, либо

на вычет 1 000 000 ₽.

⚠️ Проценты по ипотеке не уменьшают налог при продаже.

5. Итог

Ипотека сама по себе не создаёт дополнительных потерь при продаже. Ключевые факторы — срок владения, выбранная схема сделки и корректное применение налоговых вычетов.

Думаю, что лучшим остается ответ юриста Струковой С.П., потому что она точнее наблюдает за конкретными исходными данными и дает ему понятный, безопасный алгоритм действий.​

Почему ответ Струковой главный

Струкова прямо ссылается на ключевой факт: квартира в собственности более 7 лет, поэтому НДФЛ при продаже не предъявляется и декларацию подавать не нужно, что сразу снимает главный страх автора.​

Она показывает, что ипотека сама по себе не создает дополнительных «потерь» при продаже: реальный результат — это рыночная цена минус остаток долга и технические расходы, а не мифическая «плата за перепродажу банка при продаже».​

В ответ есть чёткий практический совет: продавайте «из-под залога» через банк по рыночной цене без навязанной скидки «за ипотеку», используя стандартные безопасные расчёты.​

Полезные моменты из альтернативного ответа

Подробное описание разных схем продажи ипотечной квартиры (погашение счетов покупателей, переход долга, продажа с сохранением обременения и т.п.) помогает увидеть, что возможен не один-единственный вариант сделки, а несколько конфигураций, соблюдая все риски и удобства.​

Наличие общего блока о налоговых правилах (срок владения, разница между ценой покупки и продажи, возможность снизить налогооблагаемый доход, расходы) полезно как фон: человек начинает понимать основную логику продажи жилья, даже если в данной ситуации налог и так учитываются.​