Перераспределение земельного участка с оврагом до оформления прав

349₽ VIP

Риск высокий. Оформите сначала свой участок, затем согласовывайте перераспределение. Без регистрации права распоряжаться участком невозможно.

Начинайте с документов-оснований выделения администрацией участка - какие права у СНТ и в принципе возможен ли переход части выделенного ЗУ в собственность кого-либо из членов СНТ. Варианты разные могут быть.

Риск утраты части участка есть.

Добрый день!

Перед подписанием межевого плана и выдачей согласия убедитесь, что процедура согласования границы проходит официально и прозрачно. Участие в оформлении нового межевого плана подразумевает согласие на изменение существующих границ земельных участков.

Если соседи решат провести процедуру без Вашего участия и согласования, существует риск возникновения споров и дальнейших юридических проблем.

Рекомендую Вам дождаться официального оформления предварительного согласования администрацией.

Правовые основания:

- ст. 11.2 Земельного кодекса РФ,

- ст. 39 Федерального закона № 218-ФЗ,

- ст. 22 Федерального закона № 221-ФЗ.

У вас есть собственные границы а они не оформлены но на них по ним стоит забор если координаты и точки кадастрового инженер правильно поставит то рисков нет никаких никуда ваш участок не денется А если по документам получится что границы пересекают ваш участок который сейчас у вас имеется то потом они скажут что у вас забор неправильно стоит..

добрый день! "Будут ли у нас риски" - мы это кто? СНТ? По закону схему утвердить соседям не должны, потому после перераспределения будет увеличена площадь СНТ и изменятся его границы. А изменение границ СНТ возможно только в результате утверждения проекта межевания территории. Если вы говорите о соседях, то есть о смежном участке, то перераспределение смежного участка с землями администрации никак не вас не влияет и не требует согласования с вами, если ваша земля оформлена ,то есть проведено межевание.

Вам администрация предварительно согласовала земельный участок для СНТ, однако в границы попал овраг, неучтённая земля, частично используемая соседями.

Соседи просят сделать перераспределение и включить часть этого оврага в свой участок, чтобы узаконить самозахват.

Ваш участок окончательно ещё не оформлен, только есть предварительное согласование.

Соседи настаивают на межевом плане с новыми границами уже сейчас.

Если вы подпишете согласие на перераспределение и межевой план до оформления своего права на участок, есть риск, что соседи смогут оформить эту часть оврага на себя без вашего участия или даже без вашего ведома, поскольку их участок уже зарегистрирован.

При дальнейшем оформлении вашего земельного участка в Росреестре могут возникнуть вопросы, часть земли уже будет оформлена на соседей, и ваш участок может быть уменьшен или границы изменятся не в вашу пользу.

Администрация при этом согласовала определённые границы. Если они вдруг изменятся, это может вызвать вопросы у органов власти, возможны отказы в оформлении или затягивание процесса.

Право распоряжаться участком появляется только после его оформления. Пока у вас нет зарегистрированного права собственности или аренды вы не вправе официально распоряжаться этой землёй.

Перераспределение возможно только между оформленными участками. Стандартная процедура предполагает перераспределение между участками, находящимися в собственности или аренде, а не между оформленным и только согласованным.

Рекомендую:

1) Не давайте согласие на межевание и перераспределение до оформления своего участка.

Сначала оформите земельный участок (получите право собственности или аренды) со всеми границами, включая спорную часть оврага.

2) После оформления вашего участка можно обсуждать перераспределение.

Только после этого, по инициативе обеих сторон, возможно официально начать процедуру перераспределения с должным юридическим оформлением.

3) Все действия согласовывайте с администрацией.

Любые изменения границ участка должны быть согласованы с органом, предоставившим участок.

Проконсультируйтесь с кадастровым инженерои, это поможет избежать ошибок.

Если всё-таки решите идти навстречу соседям.

Не подписывайте никаких документов без консультации с юристом.

Внимательно изучайте межевой план: чтобы не вышло так, что ваш будущий участок окажется меньше, чем согласовано с администрацией.

Составляйте все соглашения письменно, с обязательным участием администрации.

Таким образом, если согласитесь на перераспределение и подпишете межевой план до оформления своего участка, то можете потерять часть земли (овраг) и столкнуться с трудностями при дальнейшем оформлении участка для СНТ. Поэтому действуйте строго поэтапно: сначала оформляйте участок, потом любые перераспределения.

- см. ст. 37.27, 37.29 ЗК РФ

Здравствуйте уважаемая Елена!

По общему правилу процедура перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, существенно отличается от процедуры перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой (ст.ст.37.29 ЗК РФ).

Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

Таким образом если Вы сделаете этот межевой план и дадите им согласия то не будет для Вас никаких рисков если они переоформят без Аашего ведома эту часть оврага так как их участок оформлен.

Рад был Вам помочь !

Добрый вечер, Едена.

1)Если соседи проведут межевание и оформят часть оврага на себя, в то время как ваш СНТ еще не оформил участок по согласованию с администрацией, это может создать следующие риски:

-Конфликт границ

-Судебные споры

2)Когда ваш СНТ начнет проводить собственное межевание для оформления земли по согласованию с администрацией, могут возникнуть спорные границы. Ваш СНТ может обнаружить, что часть земли, которую вы считали своей (или которая была согласована с администрацией), теперь уже оформлена соседями.

3)Если соседи успешно оформят межевой план и зарегистрируют право собственности на часть оврага, они фактически закрепят за собой эту территорию. Вашему СНТ будет гораздо сложнее (иногда невозможно) вернуть эту землю, особенно если она будет считаться их законно приобретенной собственностью.

4) Первоочередной задачей для вашего СНТ должно быть проведение межевания и оформление земельного участка согласно предварительному согласованию с администрацией. Это закрепит ваши границы на местности и в кадастре.

5)Уточните, на каком этапе находится процесс оформления вашего участка. Просите ускорить процесс, ссылаясь на необходимость закрепления границ.

- Не ждите, пока соседи. Приступите к межеванию своего участка в соответствии с согласованными с администрацией границами.

6)Составьте письменное уведомление для соседей и собственника их квартиры.

7)получите письменный ответ так же от администрации...

8)В любом случае, Ваше согласие на межевой план соседей сейчас – это согласие на потенциальную потерю земли. Не давайте такого согласия, пока ваш участок не будет окончательно оформлен.

ст. 37.27, 37.29 ЗК РФ

9)Но, схема странная, если честно..

1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым предусмотрен ряд нововведений в сфере госрегистрации недвижимости (см. нашу новость от 13.01.2025).

С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Федеральный закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" – далее Закон о регистрации). Для определения местоположения границ земельного участка используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок, а при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25);

Но есть ограничение.

При межевании площадь земельного участка может быть увеличена на величину, не превышающую минимальный размер земельного участка для конкретного вида разрешенного использования, установленного в соответствии с Правилами землепользования и застройки, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Кадастровый инженер, подготовивший межевой план, несет ответственность за внесенные в такой межевой план сведения (часть 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Без межевания земельный участок не зарегистрируют; документы для осуществления учетно-регистрационных действий будут приняты у заявителя в установленном порядке, однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учетно-регистрационные действия будут приостановлены.

Применение указанных положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.

Здравствуйте, Елена!

Если вы сейчас, не имея зарегистрированного права собственности, согласуете новый межевой план и дадите согласие соседям, вы можете полностью потерять контроль над процессом и лишиться части земли, которую администрация уже согласовала для предоставления именно вам.

1. Ваш текущий статус: «Предварительное согласие» — это не право собственности.

У вас есть только постановление о предварительном согласовании предоставления участка. Вы еще не являетесь собственником. Право собственности возникнет только после:

Проведения кадастровых работ (межевания) на ваш первоначальный участок.

Постановки его на кадастровый учет.

Регистрации права собственности в Росреестре на основании отдельного решения администрации о предоставлении.

Пока этого нет, вы юридически — лишь потенциальный приобретатель.

2. Соседи, имея оформленный участок, являются полноправными собственниками. Они могут:

Используя ваш новый межевой план (где границы их участка уже увеличены за счет оврага), самостоятельно обратиться в администрацию с заявлением о перераспределении земельных участков.

В заявлении они укажут, что вы, как смежный землепользователь, согласны (и представят ваше согласие).

Администрация, видя, что участок, которым вы пользуетесь, еще не оформлен, а у соседей все документы в порядке, может принять решение о перераспределении напрямую с ними. В этом решении вы даже не будете фигурировать как сторона, так как не являетесь правообладателем.

В результате они узаконят увеличение своего участка за счет оврага, а ваш участок, который вам предварительно согласовали, уменьшится на эту часть еще до того, как вы его получите.

3. Овраг — это неучтенные земли. Пока вы его не оформите в составе своего участка, он остается в собственности муниципалитета (или государства). Соседи не могут просто так присоединить к себе муниципальную землю. Для этого им нужно провести именно перераспределение между их участком и муниципальными землями. Администрация может пойти им навстречу, особенно если они убедят, что используют эту землю и это рационально.

Приоритет — оформление своего участка.

Немедленно прекратите все разговоры о новом межевом плане с измененными границами. Вам необходимо срочно:

1. Заказать межевание именно в тех границах, которые согласованы с администрацией по постановлению (включая овраг).

2. Поставить этот участок на кадастровый учет.

3. Получить решение администрации о предоставлении участка в собственность (или аренду) и зарегистрировать право в Росреестре.

4. Только после получения выписки из ЕГРН, где вы указаны как собственник, вы становитесь полноценной стороной для любых сделок и перераспределений.

Когда вы станете собственником, у вас появятся законные инструменты:

Вариант А. Перераспределение. Вы и соседи как собственники смежных участков подаете совместное заявление в администрацию о перераспределении. Муниципалитет включает часть оврага (свою землю) в этот процесс. В результате утверждаются новые границы обоих участков. Это чистая и законная процедура.

Вариант Б. Отделение и последующая сделка. Можно оформить весь участок на себя, а затем выделить часть с оврагом в отдельный объект (если это позволяет минимальный размер участка) и продать, подарить или сдать в аренду соседям. Но здесь могут быть налоги.

Объясните соседям свою позицию юридически грамотно:

«Мы не против, чтобы вы в итоге получили эту часть. Но сейчас, пока участок муниципальный и не оформлен на меня, любое межевание от моего имени является фиктивным. Это создаст риски и для вас (сделку могут оспорить), и для меня. Давайте действовать по закону: я сначала оформляю участок в собственность, как и договаривались с администрацией, а затем мы вместе идем на перераспределение. Я дам все необходимые согласия, когда буду полноправным собственником».

Не подписывайте новый межевой план с измененными границами до регистрации своего права!!!

Не давайте письменных согласий на перераспределение в администрацию, пока не станете собственником!!!

Не соглашайтесь на схемы, где межевание изначально проводится на «урезанный» участок. Вы можете потерять право на согласованные изначально границы!!!

Нормы права вам в помощь:

Статья 11.2 ЗК РФ — «Образование земельных участков». Устанавливает способы образования участков, в том числе перераспределение. Согласно п. 1 ст. 11.2, перераспределение возможно только между смежными участками, правообладатели которых (собственники, арендаторы и т.д.) обращаются с заявлением. Пока вы не правообладатель, вы не можете быть полноценной стороной такой процедуры.

Статья 39.29 ЗК РФ — «Особенности перераспределения земель и/или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и/или земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности». Это ключевая норма для вашего случая. Она регулирует процедуру перераспределения с участием неразграниченных (муниципальных) земель (как ваш овраг). Заявление о перераспределении подается правообладателем частного участка (ваши соседи) в орган власти. Ваше согласие как лица, использующего муниципальную землю на основании предварительного согласования, не является достаточным.

Статья 39.15 ЗК РФ — «Предварительное согласование предоставления земельного участка». Ваше постановление администрации выдано именно на основании этой нормы. Она определяет, что предварительное согласование не является предоставлением участка и не порождает вещных прав. Это лишь административная процедура, резервирующая за вами возможность последующего оформления.

2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 1 — «Основные понятия». Определяет, что государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статья 14 — «Основания для государственной регистрации прав». Для регистрации права собственности на вновь образуемый участок необходимо решение уполномоченного органа (администрации) о его предоставлении, а не только предварительное согласование.

3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Статья 209 ГК РФ — «Содержание права собственности». Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сможете реализовать эти права (в том числе давать согласие на перераспределение) только после регистрации права собственности в ЕГРН.

Статья 222 ГК РФ — «Самовольная постройка» (по аналогии). Хотя овраг — не постройка, принцип легализации самовольного занятия земельного участка схож: лицо, самовольно занявшее земельный участок (как ваши соседи часть оврага), не приобретает на него права. Легализовать такое занятие можно только в установленном законом порядке (например, через перераспределение или выкуп), но не через согласование с неуполномоченным лицом (вами на данном этапе).

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Пункт 38 — Разъясняет, что право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. До этого момента любые сделки, меняющие судьбу объекта, крайне рискованны для стороны, не имеющей зарегистрированного права.

Вы правильно настаиваете на оформлении земли в собственность СНТ до любых действий соседей. Такая необычная конфигурация, когда участок СНТ обтекает или окружает соседские земли, допускается законодательством, но имеет свои особенности.

Ваш текущий приоритет — завершить межевание всего участка по постановлению администрации и зарегистрировать право СНТ в ЕГРН. Это даст вам юридическую защиту и контроль над всей территорией.

Законодательство России не запрещает сложную геометрию земельных участков при их формировании или изменении. Главное требование-чтобы границы были чётко определены, не пересекались с уже учтенными участками и обеспечивался доступ к участку(ст. 11.9 Земельного кодекса РФ ) — Ваша схема прилегает к существующим участкам и дорогам (проездам), что соответствует требованиям. Земельный кодекс (ЗК РФ)136-ФЗ от 26.10.2001

Такая форма часто возникает, когда цель — инвентаризация и вовлечение в оборот всех "пробелов" (неучтенных земель) вокруг уже оформленных участков, как в вашем случае. Администрация таким образом закрывает все неразграниченные земли в пределах СНТ.

Кадастровый инженер может подготовить межевой план для такого участка, и Росреестр поставит его на учет, если все требования соблюдены.

Здравствуйте!

Постановление о предварительном согласовании — это ещё не ваш участок: оно лишь даёт основание дальше оформлять предоставление, а кадастровые работы по образованию/уточнению участка выполняете вы (п. 15–16 ст. 39.15 ЗК РФ). Пока участок не предоставлен и границы не закреплены в ЕГРН, любые подписи под документами о новых границах фактически могут поменять исходную конфигурацию в пользу соседей и затем усложнят вам доказывание, что вы не соглашались на уменьшение. Межевой план как технический документ соседи могут заказать, но риск возникает, когда вы подписываете акт согласования границ: по ст. 39 Закона № 221‑ФЗ предмет согласования — именно общая граница смежных участков, и ваша подпись обычно воспринимается как отсутствие возражений по её положению. Если вы подпишете согласование по линии, которая «отрежет» часть согласованного вам участка (овраг), соседи затем смогут использовать это как подтверждение согласованности границы при обращении в администрацию/Росреестр. Присоединить к своему участку часть оврага из публичной земли они вправе только через перераспределение: оно допускается лишь в случаях ст. 39.28 ЗК РФ и оформляется соглашением с уполномоченным органом по процедуре ст. 39.29 ЗК РФ, а не «по вашему согласию» без участия администрации. Безопаснее не подписывать сейчас акт согласования/межевой план, где ваш испрашиваемый участок уменьшается, а сначала добиться корректировки схемы/границ у администрации и получить решение, соответствующее нужной вам территории, и уже после этого пусть соседи оформляют перераспределение через соглашение (тогда предмет и границы будут контролируемы документами администрации).