Как стать титульным заёмщиком по ипотеке после развода при банкротстве бывшего супруга

349₽ VIP

Доброе утро!

Стать единственным титульным заёмщиком можно только с согласия банка.

Банк имеет возможность перевести долг с мужа на Вас и (при необходимости) заменить залогодателя, также банк проверит платёжеспособность и либо согласится, либо предложит вариант с созаёмщиком/поручителем или рефинансирование в другом банке под погашение текущей ипотеки.

Ваши платежи за мужа сами по себе не делают Вас заёмщиком, но их стоит приложить в заявление в головной офис - это аргумент.

Если муж соберётся продавать свою долю в обход Вас, у Вас есть преимущественное право выкупа.

Коммуналку и ипотеку, которые Вы платите за него, можно взыскать пропорционально долям. Также стоит отметить, что с учётом детской доли любые сделки потребуют согласия опеки.

Правовые основания:

- ст. 37, 391, 250, 249 ГК РФ;

- ст. 37–38 Закона об ипотеке № 102-ФЗ.

подскажите, что будет с долей ребёнка если я перестану платить и пойдёт просрочка по ипотеке?

Смотрите, на практике переоформить ипотечный договор на себя это крайне сложная процедура и только с согласия банка.

В большинстве случае банки отказывают в замене основного заемщика по ипотеке.

В суд обращаться по вопросу нет смысла, суд не может обязать банк заменить титульного заемщика, это выходит за рамки его полномочий.

Если выполните требования банка, тогда возможно положительное решение в вашу пользу.

Что касается доли БМ может продать, но сперва должен уведомить всех собственников письменно за месяц до продажи (ст. 250 ГК РФ).

У Вас с ребенком преимущественно право на долю бывшего супруга. Но, продать даже долю также необходимо с согласия банка. Здесь на усмотрение банка и часто удовлетворяют такие просьбы, более того есть закон, который позволяет продать ипотеку или её часть в течение 4 мес.

- см. ст. 247, 250, 549 ГК РФ, ст. 9, 37, 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Чтобы стать титульным заёмщиком, Вам необходимо: убедить банк изменить договор и не допустить отчуждения доли бывшего супруга третьим лицам. Начну с работы с банком.

Банк отказал Вам на законном основании, ссылаясь на отсутствие подтвержденного дохода, что является требованием к заёмщику. Просто платить несколько месяцев и написать письмо с квитанциями — недостаточно. Банк оценивает не Вашу добросовестность, а долгосрочный риск невозврата кредита. Вам нужно предложить банку решение, которое полностью снимает этот риск. Единственным безусловным аргументом для банка станет полное досрочное погашение кредита. Укажите в официальном заявлении на имя руководителя кредитного отдела, что готовы единовременно погасить всю оставшуюся задолженность. После этого обременение с квартиры будет снято, и вопрос о заёмщике потеряет актуальность. Если у Вас нет всей суммы, но есть значительная часть, предложите частичное досрочное погашение с последующим рефинансированием остатка через поручителя с официальным доходом.

Теперь о доле бывшего супруга. Вы обладаете преимущественным правом покупки его доли (68/100) в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Если он решит продавать её третьим лицам, он обязан в письменной форме предложить Вам выкупить эту долю по цене, назначенной для продажи постороннему покупателю. Это Ваш основной правовой инструмент. Направьте бывшему супругу заказным письмом с уведомлением официальное предложение о выкупе его доли по рыночной стоимости. Сохраните доказательства отправки. Если он проигнорирует это и продаст долю, Вы сможете в судебном порядке в течение трёх месяцев перевести на себя права и обязанности покупателя. Важно учитывать, что 32/100 долей принадлежат несовершеннолетнему ребёнку. Следовательно, любая сделка по отчуждению доли в этом жилье, включая продажу доли бывшего мужа, потребует обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства, как установлено статьёй 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ. В интересах сохранения жилья для ребёнка опека, скорее всего, не даст разрешение на продажу доли постороннему лицу при Вашем согласии и возможности её выкупить. Это серьёзный правовой барьер.

Кроме того, суммы, которые Вы выплачиваете по ипотеке и коммунальным платежам вместо бывшего супруга, Вы вправе взыскать с него через суд. Основанием является статья 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, поскольку он уклоняется от исполнения своих обязательств по договору и содержанию общего имущества.

Если вы перестанете платить ипотеку и возникнет просрочка, последствия для доли ребенка будут крайне серьезными. Ипотека является обременением на всю квартиру в целом, а не на отдельные доли. Это означает, что в случае длительной неуплаты банк имеет право инициировать судебное взыскание и продать с торгов всю квартиру, включая долю, принадлежащую вашему ребенку, чтобы погасить задолженность. Право собственности ребенка на 32/100 доли не является препятствием для обращения взыскания на все жилое помещение, поскольку квартира была приобретена в кредит и является предметом залога по договору ипотеки (ст. 334, п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ).

Более того, процесс обращения взыскания на жилье с долей несовершеннолетнего строго регламентирован, но не запрещен. В соответствии с п. 4 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, на имущество несовершеннолетнего взыскание обращается при условии, что оставшаяся после продажи сумма будет использована для приобретения другого жилья, обеспечивающего достойные условия для ребенка. Однако на практике суд, рассматривая иск банка, обязан привлечь орган опеки и попечительства для защиты интересов ребенка. Опека будет следить за тем, чтобы вырученных от продажи средств хватило на приобретение ребенку аналогичного жилья (например, через выделение его доли из общей суммы). При этом суд может дать вам отсрочку или рассрочку для исправления ситуации, но если платежи так и не будут возобновлены, продажа квартиры станет реальной перспективой. Таким образом, прекращение платежей ставит под прямой риск не только долю бывшего супруга, но и жилищные права вашего ребенка. Вам необходимо продолжать платежи, чтобы сохранить квартиру, одновременно решая вопрос с банком и долей бывшего мужа через механизмы, описанные ранее: досрочное погашение, рефинансирование или судебное взыскание с него уплаченных вами сумм.

Согласно статьи 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Однако Ваша ситуация осложняется тем фактом, что квартира приобреталась до брака и обременена ипотекой, а также использованием материнского капитала, что создает дополнительные юридические нюансы.

Поскольку Вы отказались от своей доли в пользу ребенка, фактически ребенок стал владельцем большей части квартиры (32/100), а Ваш бывший супруг владеет меньшей долей (68/100). Важно понимать, что распоряжение имуществом несовершеннолетнего ребенка ограничено нормами семейного права.

Например, согласно статье 60 Семейного кодекса РФ, родители обязаны заботиться о сохранении имущества детей и обеспечивать условия для проживания и воспитания ребенка.

Банк вправе отказать Вам в изменении заемщика, поскольку отсутствие официального дохода снижает Вашу кредитоспособность в глазах кредитора.

Если у Вас имеется неофициальный доход («серая зарплата»), возможно договориться с работодателем о легализации хотя бы части заработной платы, чтобы соответствовать требованиям банка относительно подтверждения доходов.

Найдите надежного поручителя или созаемщика с официальным доходом, что повысит шансы на одобрение изменений условий кредитования.

Попытайтесь связаться с ним через третьих лиц либо направить официальное предложение о покупке его доли, подкрепленное нотариально заверенным соглашением о порядке расчетов.

Возможно, предложив разумную компенсацию, удастся убедить бывшего супруга добровольно отказаться от своей доли.

Если переговоры не приведут к положительному исходу, можно обратиться в суд с иском о признании преимущественного права покупки доли Вашего бывшего мужа, ссылаясь на статью 250 Гражданского кодекса РФ.

Суд учтет Ваши обстоятельства и может обязать продавца предложить свою долю именно Вам перед продажей третьим лицам.

Направьте обращение непосредственно руководству отделения банка, приложив доказательства добросовестного исполнения обязательств по ипотеке, копии платежных документов и заявление с просьбой пересмотреть позицию банка. Это увеличит вероятность положительного решения вопроса.

"Как мне стать титульным заёмщиком?" Никак. Банк Вам уже ответил. Он Вас не кредитует. Соответственно все остальные вопросы не имеют смысла. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

Собирается стать банкротом - собирается продать долю...

Взаимоисключающие понятия, он просто нервы вам трепет

Подайте иск в суд о понуждении банка к переоформлению ипотеки на вас (ст. 450 ГК РФ о изменении договора) или о суброгации (замене кредитора/должника). Аргументы: вы фактически платите, квартира обременена долей ребёнка (защищена опекой), бывший банкротится и отказывается от доли, что угрожает исполнению обязательств. Приложите доказательства оплат, судебное решение о долях, справки о банкротстве мужа. Суд может обязать банк перевести вас в титульные заёмщики, особенно если вы погасите весь долг. Обратитесь к юристу по ипотеке для составления иска (бесплатно через Госуслуги или МФЦ).

Если муж банкротится, его 68/100 уйдёт в конкурсную массу и будет продаваться на торгах (ФЗ-127 "О банкротстве"). Зарегистрируйтесь как участник торгов через ЕФРСБ (gosuslugi.ru или torgi.gov.ru), чтобы выкупить долю по минимальной цене — это даст полный контроль над квартирой, после чего проще договориться с банком о переоформлении.

Альтернатива: нотариальное соглашение с мужем об отказе от доли в вашу пользу (с компенсацией), но если он не идёт на контакт, используйте суд для понуждения к сделке (ст. 252 ГК РФ о выделе доли). Банк даст согласие, если долг погашен вашими средствами

Звоните в службу поддержки банка (горячая линия, чат в приложении) и просите эскалацию в отдел реструктуризации кредитов или службу взыскания — укажите номер договора, ФИО мужа, ваши оплаты. Если банк крупный (Сбер, ВТБ, Дом.РФ), подайте жалобу в ЦБ РФ через интернет-приёмную (cbr.ru) или ФАС, ссылаясь на отказ без оснований

В случае банкротства бывшего супруга, его доля в квартире может быть включена в конкурсную массу и реализована для погашения долгов. Однако, если квартира является единственным жильем для вас и ребенка, могут существовать определенные ограничения на ее реализацию.

Согласно п. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", имущество должника, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина.

Если квартира является единственным пригодным для проживания помещением для вас и ребенка, могут быть предусмотрены исключения или особые условия реализации. В судебной практике встречаются случаи, когда единственное жилье исключается из конкурсной массы при определенных условиях (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2022 г. N 17АП-8666/22 по делу N А60-29299/2021).

Если вы продолжаете добросовестно оплачивать ипотеку, это может быть учтено в процессе банкротства.

Вы можете подать иск о разделе совместно нажитого имущества, если квартира была приобретена в браке, или иск об определении порядка пользования жилым помещением, если доли уже определены.

Если бывший супруг отказывается продавать или передавать вам свою долю, суд может принять решение о порядке пользования квартирой или, в крайнем случае, о ее продаже с разделом вырученных средств.

Ваши платежи по ипотеке за бывшего супруга могут быть учтены судом как ваши расходы, которые вы сможете взыскать с него в порядке регресса.

Здравствуйте, Евгения! А зачем Вам становиться титульным заемщиком по ипотечному договору (ст.819-821 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")?! Если у Вас есть средства на погашение ипотеки, то оплачивайте ее либо постепенно, либо единоразовым платежом, что в данном случае нежелательно, т.к. квартира добрачная. В случае погашения обязательств Вы будете вправе взыскать уплаченную по ипотеке мужа сумму с него как неосновательное обогащение: в силу п.1 ст.1102 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Еще момент: если Вы не заемщик, то не получится подать заявление на досрочное погашение и внесенная сумма будет осваиваться ежемесячно по графику платежей.

Сменить заемщика по кредитному договору без сторон кредитного договора не получится. Однако банк не вправе не принять исполнение обязательства от третьего лица. Согласно статье 313 ГК РФ банк обязан принять исполнение:

Статья 313. Исполнение обязательства третьим лицом

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

6. Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Имея же право требования к супругу в части исполнения его обязательств, Вы сможете применить меры, предусмотренные Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Ваша ситуация содержит критический риск: банкротство вашего бывшего супруга приведёт к включению его доли (68/100) в конкурсную массу, и её выставят на публичные торги, где любой сможет её купить. Потеря контроля над этой долей ставит под угрозу жильё вашего ребёнка, несмотря на его право собственности. Ваши платежи по ипотеке, к сожалению, не являются для банка аргументом для смены заёмщика — кредитор по закону (ст. 819 ГК РФ) оценивает только вашу официальную платёжеспособность. Однако у вас есть мощный, но сложный правовой инструмент — суброгация (ст. 387 ГК РФ), позволяющая через суд перевести долг на себя при его полном погашении, и механизм преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ) при торгах в деле о банкротстве. Чтобы точно выстроить защиту, нужно проанализировать договор ипотеки. Скиньте в ЛС скрин его первых страниц без ваших персданных — я сразу укажу, на какие пункты опереться.

Добрый вечер, Евгения.

1)Совет “платить 3-4 месяца и писать письмо” не имеет под собой четкой юридической основы для перевода кредита на вас. Банк оценивает платежеспособность по официальным документам (справка 2-НДФЛ или справка по форме банка). Факт вашей добросовестной оплаты за мужа будет полезен в суде (если дело дойдет до спора о его доле), но не гарантирует переоформление кредита на вас.

2)Чтобы банк согласился, вам нужно доказать свою платежеспособность.

-Устранение “серой” зарплаты, это самый надежный путь. Попробуйте договориться с работодателем о переходе на официальное оформление хотя бы минимальной части дохода, достаточной для прохождения банковских скоринговых систем.

-Привлечение созаемщика с доходом, так же если у вас есть родственник (родители, брат/сестра), который готов выступить созаемщиком и имеет подтвержденный доход, банк может одобрить перекредитование на вас и этого созаемщика.

-Участие третьего лица в погашении долга, если вы не можете стать титульным заемщиком, возможно, кто-то из ваших родственников согласится стать титульным заемщиком или созаемщиком, а вы будете погашать кредит через него.

3)Касаемо банкротства...

- Банк не сможет продать всю квартиру без учета прав ребенка, так как это нарушает жилищные права несовершеннолетнего.

-Суд определил долю ребенка (32/100). Это значит, что квартира находится в общей долевой собственности

-Вы должны выкупить долю мужа (68/100) до того, как она будет продана на торгах финансовым управляющим.

4)Как только начнется процедура банкротства, необходимо найти данные финансового управляющего (они публикуются в ЕФРСБ – Едином федеральном реестре сведений о банкротстве).

-Связаться с ним и заявить о своем намерении погасить долю мужа в кредите или выкупить долю мужа после продажи.

-Вы, как сособственник, имеете преимущественное право на выкуп доли мужа (ст. 250 ГК РФ), но это право должно быть реализовано до того, как управляющий продаст долю третьим лицам на торгах.

5)Вы можете подать иск к бывшему мужу о взыскании тех сумм, которые вы оплатили за него по ипотеке и коммунальным услугам. Эти расходы будут учтены в деле о банкротстве как ваши требования к нему.

Здравствуйте, Евгения! Вопрос о возможности стать титульным заёмщиком решается исключительно на усмотрение банка-кредитора, основываясь на его внутренних требованиях к платёжеспособности. Центральная проблема в Вашей ситуации — наличие ипотечной задолженности, которая влечёт риск реализации квартиры с торгов в рамках процедуры банкротства Вашего бывшего супруг!

--------------

Банк правомерно отказал в переводе кредита на Вас из-за отсутствия официально подтверждённого дохода. Платежи в течение нескольких месяцев, как Вам посоветовали, не гарантируют одобрения, но могут продемонстрировать платёжеспособность и стать основанием для повторного обращения с заявлением о реструктуризации долга. Непосредственно перевести кредит на себя без согласия банка и соответствия его критериям Вы не можете. Если Ваш бывший супруг инициирует банкротство, его доля (68/100) будет включена в конкурсную массу для расчётов с кредиторами. Вы можете приобрести эту долю на торгах, но рискуете переплатить и столкнуться с другими покупателями.

-----------

Главный юридический механизм защиты квартиры — заключение отдельного мирового соглашения по ипотеке с банком в рамках дела о банкротстве на основании закона № 127-ФЗ. Такое соглашение, утверждённое арбитражным судом, позволит исключить ипотечные обязательства из общих требований и сохранить жильё, установив новый график платежей. Закон позволяет заключить это соглашение без согласия других кредиторов, если квартира — единственное жильё для Вас и ребёнка, и по ипотеке нет просрочек или достигнута договорённость об их погашении

---------

Ваши непосредственные действия должны быть следующими:

1) продолжить исправно вносить ипотечные платежи для предотвращения просрочки;

2) направить в банк официальное письменное заявление о реструктуризации долга, приложив все квитанции об оплате;

3) подготовиться к активному участию в деле о банкротстве бывшего супруга, заявив ходатайство об утверждении мирового соглашения с банком по ипотеке

С уважением!

Добрый вечер!

К сожалению, политика банков такая, что они сами определяют кому быть титульным заемщиком в зависимости от финансового состояния👆

Ваш супруг не сможет просто так продать свою долю третьим лицам, поскольку для начала он Вам должен официальное уведомление направить о продаже своей доли в квартире в силу ст. 250 ГК РФ:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Также по поводу будущего банкротства супруга👆

В силу ст. 446 ГПК РФ ипотечное жильё не сохраняется при банкротстве.

Однако в связи с изменениями в законодательстве от 08.08.2024 г., в части добавления отдельной ст. 213.10-1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), которые предусматривают возможность сохранения ипотечного жилья при заключении должником мирового соглашения с залоговым кредитором.

Главное, чтобы не было задолженности по ипотеке!

И третье лицо должно заключить мировое соглашение.

Здравствуйте, Евгения !

В данном Вашем случае, судьба заявленного к разделу супружеского имущества осталась неопределенной, при том, что положениями пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ (раздел общего имущества супругов) определено, что в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Но у Вас с ребенком преимущественно право на долю бывшего супруга (ст.250 ГК РФ). Так как если он решит продавать (ст.454 ГК РФ) её иным лицам, он обязан в письменной форме предложить Вам выкупить эту долю по цене, назначенной для продажи постороннему покупателю.

Таким образом, с юридической точки зрения, продолжать платежи, чтобы сохранить квартиру, одновременно решая вопрос с банком и долей бывшего супруга.

Рад был помочь!

Здравствуйте,

Неважно какому какие доли принадлежат, есть ли мат капитал или нет, при наличии просрочки по ипотеке, квартира может быть реализована.

Если вы заинтересованы в сохранении квартиры, то заключайте мировое соглашение с банком на оплату ипотеки.

Стать единственным титульным заёмщиком можно только с согласия банка.

Банк имеет возможность перевести долг с мужа на Вас и (при необходимости) заменить залогодателя, также банк проверит платёжеспособность и либо согласится, либо предложит вариант с созаёмщиком/поручителем или рефинансирование в другом банке под погашение текущей ипотеки.

Ваши платежи за мужа сами по себе не делают Вас заёмщиком, но их стоит приложить в заявление в головной офис - это аргумент.

Если муж соберётся продавать свою долю в обход Вас, у Вас есть преимущественное право выкупа.

Коммуналку и ипотеку, которые Вы платите за него, можно взыскать пропорционально долям. Также стоит отметить, что с учётом детской доли любые сделки потребуют согласия опеки.

Правовые основания:

- ст. 37, 391, 250, 249 ГК РФ;

- ст. 37–38 Закона об ипотеке № 102-ФЗ.

Подайте иск в суд о понуждении банка к переоформлению ипотеки на вас (ст. 450 ГК РФ о изменении договора) или о суброгации (замене кредитора/должника).

Здравствуйте. С юридической точки зрения принудить банк сделать вас титульным заемщиком невозможно, так как перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора согласно пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса РФ. Банк имеет право отказать из-за отсутствия официального дохода. Однако согласно пункту 2 статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение обязательства от третьего лица, если должник допустил просрочку. Вы уже это делаете, и к вам переходят права кредитора в объеме выплаченных сумм на основании статьи 387 ГК РФ.

Самая большая опасность для вас — банкротство бывшего мужа. Если квартира останется в залоге (ипотеке) на момент введения процедуры, она будет включена в конкурсную массу и продана целиком, невзирая на долю ребенка, согласно статье 213.25 Федерального закона О несостоятельности (банкротстве). Иммунитет единственного жилья (статья 446 ГПК РФ) на ипотеку не распространяется. Продать долю третьим лицам муж сейчас не может без вашего отказа от преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ) и без согласия банка (статья 37 ФЗ Об ипотеке).

Рекомендую не ждать писем, а воспользоваться наличием средств и погасить ипотеку полностью от своего имени как третье лицо (ст. 313 ГК РФ). Это снимет обременение банка. Тогда при банкротстве мужа реализации будет подлежать только его доля, а не вся квартира. Вы сможете выкупить эту долю у финансового управляющего. Потраченные на погашение деньги вы сможете взыскать с мужа как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ).