Как оформить квартиру в ипотеке на мать и ребёнка при разводе?

1047₽ VIP

Разделить квартиру - определить доли можно у нотариуса в силу ст.40- 42 СК РФ ,но вот изменить заемщика можно только с согласия банка - залогодержателя и это возможно при наличии дохода постоянного официального у Жены ,размер которого банк устоит .

Если банк откажется - перезаключить договор на жену ,то увы ничего нельзя сделать - пока ипотека не будет погашена .

Здравствуйте, Екатерина! Если в общей долевой собственности, а переоформление доли не влечет встречного представления, то брачный договор здесь не очень походит (ст.40-44 Семейного кодекса РФ), т.к. в силу положений статьи 44 Семейного кодекса РФ может быть признан недействительным, если нарушает права одного из супругов.

Статья 44. Признание брачного договора недействительным

1. Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.

2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.

Так что в такой ситуации лучше нотариально оформить договор дарения (ст.572 ГК РФ) либо обещания дарения после прекращения ипотечных обязательств, если согласия банка на сделку нет. Это обяжет супруга оформить договор дарения, когда ипотечные обязательства будут прекращены.

В этом случае т.к. сделка безвозмездная, не подразумевает встречного представления, признать ее недействительной не получится у заинтересованных лиц (наследников, например). Но не избавит от претензий кредиторов в случае банкротства (ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

СК РФ Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

СК РФ Статья 41. Заключение брачного договор

2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Самый чистый инструмент между супругами это брачный договор. В нем фиксируется, что квартира переходит в собственность матери и ребенка в нужных долях, а права отца прекращаются. Брачный договор нотариальный. После развода он действует в части распределения имущества. Проблема в том, что банк без письменного согласия брачного договора не зарегистрирует переход, поскольку предмет находится в залоге. Поэтому порядок в любом случае согласовывается с банком.

Второе. Мат капитал накладывает обязательное требование выделить доли ребенку. В вашем случае доли можно определить сразу по 1/2 на мать и ребенка либо в иных пропорциях. ПФР обычно проверяет наличие выделения долей. Если доли уже выделены, ПФР повторно не вмешивается. Если не выделены, выделяются нотариальным соглашением или брачным договором.

Третье. Ипотека. Формально есть два пути. Первый: квартира остается в той же ипотеке, заемщиком остается отец, а банк дает согласие на переход права собственности. Второй: отец выводится, мать принимает обязательства по кредиту полностью путем реструктуризации или переоформления. Банки не обязаны это делать, но при наличии платежеспособности матери это возможно.

Четвертое. Реновация. Если квартира попадет в программу, права перейдут на равноценное жилье с сохранением долей. Это важно, потому что если к моменту реновации доли уже распределены, новое жилье автоматически оформится в тех же долях. Поэтому закреплять доли нужно заранее.

Практически последовательность обычно такая. Подписывается брачный договор и соглашение о распределении недвижимости. Получается согласие банка на изменение состава собственников с учетом того, что предмет находится в залоге. Затем регистрируется переход права собственности в Росреестре. Далее банк при необходимости переоформляет ипотеку на мать.

Ваша правовая цель может быть достигнута без судебных споров. Важно фиксировать согласие отца письменно и вести коммуникацию с банком до подписания каких либо документов, чтобы не получить отказ при регистрации.

Удачи Вам!

Ни как вы её не переоформите пока не погасите ипотеку, банк на это не пойдёт.

Екатерина, здравствуйте!

Любые изменения в праве собственности на залоговое имущество (квартиру в ипотеке) возможны только с письменного согласия Банка-кредитора (ст. 346 ГК РФ и кредитный договор).

Использование материнского капитала накладывает обязательство выделить доли всем членам семьи, включая отца (ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ). СФР контролирует соблюдение жилищных прав детей.

Наиболее подходящими инструментами в вашем случае являются Брачный договор или Соглашение о разделе имущества супругов, но они должны быть одобрены банком и учитывать интересы ребенка.

Брачный договор позволяет определить доли супругов в совместном имуществе иначе, чем 50/50, и изменить режим совместной собственности на долевую или личную.

Банк должен согласиться изменить заемщика (перевести долг на мать или сохранить отца как заемщика, но убрать его из собственников) и изменить условия залога.

У нотариуса составляется брачный договор (ст. 40-42 СК РФ). В нем прописывается, что квартира (или доли в ней) переходит в собственность жены и ребенка.

В брачный договор нельзя включать условия, ущемляющие права ребенка. Доля ребенка (1/2 или другая) должна быть выделена отдельно по нотариальному соглашению о выделении долей.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Соглашение о разделе имущества

Этот документ оформляется после развода или в процессе развода (ст. 38 СК РФ). Принцип тот же: требуется согласие банка и нотариальное удостоверение.

Чтобы отец не был обременен чужой ипотекой после передачи собственности, необходимо провести перевод долга на мать.

Банк проведет новую оценку платежеспособности матери. Если она платежеспособна, банк заключает соглашение о переводе долга (ст. 391 ГК РФ), и отец выходит из кредитного договора.

Если мать неплатежеспособна, отец останется основным заемщиком (или поручителем) даже без доли собственности, что является высоким риском для него.

Вы обязаны выделить доли ребенку и матери. Это оформляется отдельным нотариальным соглашением об определении долей.

Планируемая реновация не отменяет ваших действий. Процедура переселения будет происходить с участием новых собственников (матери и ребенка), которым будет предоставлено новое жилье в соответствии с их долями.

Если купили в браке и ранее брачный договор не заключали, то общедолевая собственность звучит не вполне корректно. Дело в том, что по п. 2 ст. 34 СК РФ любое купленное в браке имущество, оформленное на одного из супругов, является общим имуществом супругов (совместно нажитым). Поэтому юридически - каждая доля, оформленная на супругов - это общее имущество супругов, оформленное на одного из супругов. Чтобы сделать доли личным имуществом жены нужно заключить брачный договор (ст. 40 СК РФ), т.к. в судебном порядке переоформить все имущество на жену скорее всего не позволит судья в силу положений ст. 39 Семейного кодекса РФ, где указано, что делится по умолчанию пополам.

Наличие ипотеки не мешает проведению раздела совместно нажитого имущества и не препятствует выделению долей в праве собственности на имущество детям в связи с использованием средств материнского капитала.

Соответственно, вначале я бы порекомендовал выделить доли детям в связи с задействованием средств МСК, а затем можете заключить брачный договор, по которому имущество (доли в праве на квартиру), оформленное на каждого из супругов, станут личным имуществом одного из супругов.

Убрать отца из заемщиков не получится без согласия кредитора, выдавшего кредит.

Добрый вечер, Екатерина.

1)Начнем с того, пока что ипотеку, то выделение долей физически невозможно, несмотря на то, что использован мат капитал.

-Федеральный закон № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”)

2)Поскольку квартира находится в ипотеке, любые изменения в собственниках или долях требуют обязательного письменного согласия банка и должны учитывать правила органов опеки и попечительства, возможны такие варианты:

-Брачный договор (если заключен до развода) или Соглашение о разделе имущества (если заключен после развода, как в вашем случае) – это идеальный способ решить имущественные вопросы между супругами.

После согласия Банка, заключается трехстороннее дополнительное соглашение между Банком, отцом и матерью о переводе долга и снятии отца с солидарной ответственности.

-Договор дарения доли отца матери технически возможен, но не может быть применен, пока квартира в ипотеке. Банк никогда не позволит отчуждение предмета залога без погашения кредита, если это прямо не предусмотрено договором.

3)Я вс еже вижу только такой алгоритм действий:

-Получение Согласия Банка на изменение залогодателя и перевод долга

-Заключение Соглашения о разделе имущества

- Регистрация сделок в Росреестре

4)Тот факт, что квартира находится в реновации, не мешает переоформлению долей. Если квартира будет снесена, новая квартира (или равнозначная денежная компенсация) будет предоставлена всем собственникам в соответствии с их долями (Матери и Ребенку).

5)другого варианта я просто не вижу в данной ситуации...

ст.40-44 Семейного кодекса РФ, ст.572 ГК РФ

По закону (ст. 10 закона №256-ФЗ) при покупке квартиры с маткапиталом должны быть выделены доли для всех членов семьи, включая детей. Обычно маткапитал покрывает только часть стоимости жилья, эту часть и делят между родителями и детьми поровну.

При разводе доли детей нельзя уменьшить, оставшаяся часть квартиры делится между бывшими супругами. С 7 июля 2025 года банк не имеет права запрещать выделение долей, пока долг по кредиту не погашен. Это статья 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» ФЗ-195 от 07.07.2025 года и статья 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Выделение и распределение долей между супругами возможно с помощью:

1. Брачного контракта. Документ подписывают по обоюдному согласию до или во время брака. Брачный контракт позволяет разделить совместную собственность в любой пропорции — главное, чтобы результат устраивал обе стороны.

2. Соглашения об определении долей. Документ подписывают также по обоюдному согласию во время брака или после развода.

3. Решения суда о разделе имущества. Чаще всего в суд обращается один из супругов, если не удалось прийти к согласию мирным путём.

В соглашении о разделе или брачном договоре нужно указать, кому и в каких пропорциях достаются жильё и долги, будет ли один из супругов возмещать второму уже сделанные платежи по кредиту и в каком размере. Составленный документ необходимо заверить у нотариуса.

Риски, которые могут возникнуть при разделе квартиры через суд:

- Длительные судебные разбирательства. Процесс может занимать от нескольких месяцев до года и более.

- Расходы на раздел квартиры. Включают государственную пошлину, оплату услуг оценщика, нотариальные расходы и услуги представителя.

- Необходимость учитывать интересы несовершеннолетних детей. Суд может отступить от принципа равенства долей супругов, чтобы обеспечить жильём родителя, с которым остаются дети.

- Учёт вложений каждого супруга в приобретение и улучшение квартиры. Если один из супругов может доказать, что вложил в покупку или ремонт личные средства, его доля может быть увеличена пропорционально вложениям.

- Участие банка в судебном процессе. Банк привлекается к делу в качестве третьего лица, чтобы суд мог учесть его интересы и вынести решение, не противоречащее действующему кредитному договору.

- Риск принудительной реализации заложенной квартиры. Это может произойти, если супруги перестанут погашать долг, и банк начнёт взыскание через суд.

- При разделе ипотечной квартиры также есть риск, что банк возразит против физического раздела недвижимости, если решит, что в результате её стоимость уменьшится или её будет труднее продать.

Удачи вам.

Пока квартира в ипотеке, никак.

Все действия по ипотеке только с согласия банка.

Советую до развода оформить брачный договор либо нотариальное соглашение о разделе совместного имущества.

Вложен МК - доли выделить можно по соглашению через нотариуса либо после погашения ипотеки в течение 6 мес.

Договор дарения у Вас при ипотеке не пойдет.

- см. ст. 34, 38, 40 СК РФ, ст. 9, 37, 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Здравствуйте, Екатерина!

Поскольку при покупке с материнским капиталом средствами государства, закон обязывает выделить доли всем членам семьи: обоим супругам и детям. Это нужно сделать в рамках соглашения, где размер долей определяется по договорённости, но на практике часто пропорционален вложенной сумме маткапитала. На момент выделения долей квартира ещё находится в ипотеке, и банк должен дать на это письменное согласие, что является стандартной практикой. Завершать этот этап нужно регистрацией изменений в Росреестре.

После того как доли юридически оформлены на маму, папу и ребёнка, можно приступать к изменению режима собственности между супругами. Для этого заключается брачный договор (ст. 40 СК РФ). В нём вы можете прописать, что та доля в квартире, которая по закону принадлежала мужу, переходит в личную собственность жены или ребёнка. Важно помнить, что такой договор обязательно заверяется у нотариуса, иначе он недействителен. В нём же можно сразу определить судьбу долгов: закрепить, кто и в каком порядке будет продолжать платить по ипотеке, или предусмотреть компенсацию.

Что касается ипотеки и реновации.

Полностью убрать отца из числа заёмщиков без согласия банка действительно не получится. Кредитный договор можно переоформить на мать только при одобрении банка. Планируемая реновация не является препятствием для ваших планов. По закону, если ваш нынешний дом попадает под программу, ипотека автоматически переходит на новую квартиру, предоставленную взамен, с сохранением всех условий. Поэтому оформленные вами доли и условия брачного договора будут распространяться и на новое жильё.

Всех благ Вам!

Здравствуйте, уважаемая Екатерина !

Постараюсь разъяснить ваш юридический вопрос с ссылкой на нужные нормативные акты, с которыми Вы сами можете при желании внимательно ознакомиться.

Во-первых, получается, что вы с мужем заключили с банком договор ипотеки на основании Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге имущества), также банк с вами заключил кредитный договор, в результате чего эта ипотечная квартира находится в залоге у банка.

Во-вторых, сначала Вам нужно внимательно ознакомиться с договором потеки и с кредитным договором, в котором могут быть какие-то условия на случай вами с мужем расторжения брака.

В-третьих, согласно статье 34 Семейного кодекса РФ эта квартира является совместным вашим имуществом с мужем или теперь с бывшим мужем.

Если банк до погашения ипотечного кредита даст письменное согласие на то, чтобы вы эту квартиру с учетом статьи 38 Семейного кодекса РФ разделили таким образом, чтобы квартира осталась в вашей собственности, то значит Вам повезет. При этом Вы можете поделить и другое какое-то имущество через нотариуса (для отвода глаз).

При разделе совместного имущества супругов на основании статьи 38 Семейного кодекса РФ путем составления письменного соглашения, удостоверенного нотариусом, положения статьи 39 Семейного кодекса РФ о равенстве доле супругов в имуществе не учитывается.

В-четвертых, сам кредитный договор с согласия банка можно переоформить на жену, но в результате этого право мужа на долю в этой квартире, купленной во время брака, не "испарится" (статьи 34, 39 Семейного кодекса РФ).

Всего Вам доброго.

Как ранее отметил, квартира в залоге у банка в програмках ипотеки.

В этой связи, через нотариуса можете оформить формально документ о разделе иущества.

Но зарегистрировать переоформление или выделение долей нельзя до момента погашения ипотеки.

Банк своего согласия здесь не предоставит.

Ренования это совершенно другая процедура.

ст. 9, 37, 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Здравствуйте, Екатерина!

Разберём пошагово, как действовать в вашей ситуации.

1. Выделение долей всем членам семьи

При использовании материнского капитала закон требует распределить доли в квартире между всеми членами семьи — обоими супругами и детьми. Для этого:

1)составляется соглашение о распределении долей (размер долей обычно пропорционален сумме маткапитала, но может быть иным по взаимной договорённости);

2) поскольку квартира находится в ипотеке, необходимо получить письменное согласие банка (это стандартная процедура);

3)после согласования с банком изменения регистрируются в Росреестре.

2. Изменение режима собственности между супругами

После оформления долей можно изменить режим собственности через брачный договор (согласно ст. 40 СК РФ):

в договоре можно закрепить переход доли мужа в личную собственность жены или ребёнка;

договор обязательно нужно заверить у нотариуса — без этого он не имеет юридической силы;

в том же документе можно прописать порядок погашения ипотеки (кто и в каком объёме будет платить) или предусмотреть выплату компенсации.

3. Вопросы по ипотеке

Исключить отца из числа заёмщиков без согласия банка невозможно. Переоформление кредитного договора на мать допускается только при одобрении банка.

Если дом попадает под программу реновации, ипотека автоматически переносится на новую квартиру. Условия кредита сохраняются, а ранее оформленные доли и положения брачного договора продолжат действовать в отношении нового жилья.

Коротко по ключевым моментам:

сначала — распределение долей с согласия банка и регистрацией в Росреестре;

затем — брачный договор у нотариуса (с фиксацией перехода долей и порядка выплат по ипотеке);

банк должен одобрить любые изменения в статусе заёмщиков;

реновация не отменяет ранее оформленных прав и обязательств.

Правовая основа

ст. 40 СК РФ)

Здравствуйте, ЕКАТЕРИНА !

В данном Вашем случае, нужно Вам разделить квартиру т определить доли у нотариуса в по брачному договору ст.40- 42 СК РФ, та как брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (ст.209 ГК РФ).

Поэтому брачный договор позволяет определить доли супругов в совместном имуществе по другому, чем 50/50, и изменить режим совместной собственности на долевую или личную.

Таким образом, с юридической точки зрения, банк даст согласие изменить заемщика и изменить условия самого залога в силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Рад был помочь!

Здравствуйте!

Квартира, приобретенная в браке с использованием материнского капитала, подчиняется требованиям ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.

Эта норма обязывает оформить жилье в общую долевую собственность родителей и всех детей. Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 22.06.2016 указывал:

средства материнского капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов, доли детей определяются пропорционально вкладу этих средств в стоимость жилья, а оставшаяся часть делится между супругами по правилам статей 38-39 Семейного кодекса РФ.

Брачный договор можно заключить, но он не может устранить обязательное право ребенка на долю в квартире, приобретенной на материнский капитал. Любая попытка лишить ребенка этой доли через брачный договор ничтожна как нарушающая императивную норму закона и ставящая ребенка в крайне неблагоприятное положение.

Таким образом, брачный договор может урегулировать только ту часть квартиры, которая оплачена без материнского капитала.

С 7 июля 2025 года законодательство позволяет выделять доли детям в ипотечной квартире до снятия обременения без согласия банка. Необходимо составить нотариальное соглашение об определении долей, в котором доли распределяются следующим образом: часть квартиры, пропорциональная материнскому капиталу (например, если маткапитал составил 10% стоимости), делится поровну на всех членов семьи (мать, отец, ребенок), остальная часть распределяется между супругами в соответствии с договоренностью или законным режимом.

По разделу имущества возможны два варианта:

1. Соглашение о разделе имущества супругов (предпочтительнее). По ч. 2 ст. 38 СК РФ

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Обязательно требуется согласие банка-залогодержателя, поскольку квартира находится в залоге.

2. Можно заключить брачный договор, но брачный договор также требует нотариального удостоверения (ст. 41 СК РФ) и согласия банка.

Но! Если условия ставят отца в крайне неблагоприятное положение (он теряет все имущество без компенсации), брачный договор может быть оспорен по ст. 44 СК РФ.

После выделения долей всем членам семьи отец может оформить договор дарения своей доли в пользу матери и/или ребенка. Дарение доли в праве собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения и последующей регистрации в Росреестре.

Оформляем нотариально удостоверенный брачный договор, где прописываем, что квартира делится между матерью и ребёнком в равных долях (по ½ каждому). Такое соглашение позволяет зафиксировать переход права собственности без судебного разбирательства.

Обращаемся в банк для изменения основного заемщика с отца на мать. Для этого потребуются согласие банка и подтверждение платежеспособности нового заемщика. Переход прав кредитора оформляется дополнительным соглашением к ипотечному договору.

На основании заключенного брачного договора вносим изменения в реестр недвижимости, фиксируя новые доли владельцев.

Поскольку использованы средства материнского капитала, дополнительно необходимо представить обязательство о выделении долей ребёнку. После снятия обременения обязательства исполняются путем выделения соответствующих долей.

Участие в программе реновации не влияет на право собственности и порядок раздела имущества, но необходимо учесть особенности переезда и замены жилого помещения. При получении новой квартиры необходимо соблюсти аналогичные условия распределения долей.

Федеральный закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».