Как легализовать реконструкцию дома, построенного до 1917 года, с заменой нежилых помещений на жилые?

Ст.23 ЖК РФ

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

По плану реконструкции жилого дома (целиком) жилые помещение 1-го этажа переводятся в нежилые. В какой момент жилое помещение становится нежилым: в момент согласования проекта реконструкции дома, в котором предусмотрено, что на 1 этаже вместо квартир будут нежилые помещения, или в момент сдачи результатов реконструкции жилого дома (сдача дома в эксплуатацию), по аналогии перевода отдельного жилого помещения в нежилое?

Здравствуйте, Валентина! Да, Вы правильно поняли.

Правильно ли я поняла, что процедура перевода (сам фиксирование перевода) жилого помещения в нежилое не зависит от того: переводит ли собственник конкретно свою квартиру в нежилое помещение, или переводится группа квартир в рамках реконструкции всего дома целиком (путем обстройки и надстройки дома)? Для меня, как бухгалтера, очень важен "момент" превращения "жилья" в "нежилье".

Реконструкция - это изменение технич. характеристик здания (надстройка мансарды, этажа, лестничных клеток, крыльца и т. д.) , при котором могут измениться параметры здания. Т. е. изменение параметров уже построенного здания. На реконструкцию как и на новое строительство должно быть разрешение. Если здание снесли, но оставили какую-то часть (фундамент оставили) и на его месте построили новое, то возможно это будет постройка.

Обратитесь в архитектуру, Вам расскажут что именно и где нужно писать, требования могут различаться на местном уровне.

1) Зависит от планируемых работ. Если они не касаются общедомового имущества - то р. нежилого помещения.

2) Если р.дома - то всех собственников, если р.помещения, то тех, чьи права вы затрагиваете.

Напишите заявление в администрацию' а отказ обжалуйте в суд

Можете обжаловать отказ в суде, но он правомерен, поскольку по правилам перевода жилого помещения в нежилое не допускается, если у него нет отдельного входа и такой вход невозможно оборудовать.

Подать иск о признании договора купли-продажи недействительным и о возврате денег.

Вам необходимо будет проводить экспертизу и обращаться в суд с соответствующим заявлением. В любом случае Вам необходимо обратиться к специалисту для изучения документов и составления заявления.

А почему вы не уверены? Есть основания? Если реконструкцию суд не узаконит, то вы имеете право расторгнуть договор купли-продажи. Но это не всегда правильно, так как денег обратно можно не получить .

С документами подходите на очную консультацию, я посмотрю.

Ваше право обратиться с иском в суд на отказ в регистрации

Статья 22. ЖК РФ

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

Дмитрий Александрович, здравствуйте!

Приостановка регистрации, на мой взгляд, может быть законной только в одном случае - если для земельного участка, на котором расположен теперь мед. кабинет, не был изменен разрешенный вид использования.

У Вас был разрешенный вид использования - для эксплуатации жилого дома. С переоборудованием части жилого дома под медицинский кабинет, фактически вид использования изменился, что влечет за собой использование земельного участка в нарушение его разрешенного вида использования.

Полагаю, что в этом случае необходимо изменить соответствующий разрешенный вид использования, обратившись в местную администрацию.

Если же приостановка связана не с этим, а именно с тем, что дом якобы стал многоквартирным, то такое действие Росреестра является незаконным и Вам следует обжаловать его в судебном порядке.

ВАШ ДОМ НЕ ПОДПАДАЕТ ПОД ПОНЯТИЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, ПОТОМУ, ЧТО В НЕМ ВСЕГО 1 КВАРТИРА (ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ), А ВТОРОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ НЕЖИЛЫМ.

ИМЕЕТЕ ПРАВО ОБЖАЛОВАТЬ В СУД ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

(ред. от 08.04.2013)

"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ

(ред. от 28.12.2013)

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В судебном порядке. Надо руководствоваться ст. 222 ГК РФ. Подвать исковое заявление в суд на основании этой статьи. И таким образом узаканивать.

Ознакомьтесь со статьями 131-132 ГПК РФ. Скажу сразу, что с образцами дела не выигрывают. Иск нужно составлять индивидуально под каждый случай.

Добрый вечер! Вам нужно перевести статус нежилого помещения в жилое, для этого Вам нужно обратиться к специалисту по данной сфере.

Пожалуйста, образец искового заявления.

Здравствуйте. Использование возможно, если не будут нарушены законные интересы остальных собственников. Пример: рюмочную вы там точно не сделаете.

Все зависит от того, что будет размещено в этом нежилом помещении...

Если не будут нарушаться права других собственников то и рисков никаких.

Ирина Аркадьевна, в Вашем случае нет необходимости признавать дом блокированной застройки.

Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 01.05.2022) 40) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Межуйте участок, вызывайте бти, фиксируйте постройки и оформляйте в собственность.

Здравствуйте!

Сначала необходимо обратиться в БТИ вызвать техника для того чтобы внесли изменения в тех. план. Если именно от БТИ последует отказ, то уже тогда обращаться в суд и узаконивать пристройки.

Здравствуйте. При консультировании я исхожу из того, что по документам этот объект обозначен именно как квартира.

С точки зрения закона эта квартира представляет собой объект недвижимого имущества в самовольно реконструированном виде.

Поскольку самовольная реконструкция имела место ДО того, как Ваш муж стал собственником, то ему придётся обращаться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества в самовольно реконструированном виде в порядке наследования.

Весьма важно привести в порядок правоустанавливающие документы на землю. Вы сообщили, что "земельный участок пока без межевания". Если правоустанавливающий документ на землю имеется, но нет межевого плана и, соответственно, уточнённых границ, - это одна ситуация. Если правоустанавливающего документа на землю нет вообще, - то совсем другая. Порядок действий зависит от этого обстоятельства. Вам необходимо уточнить информацию.

Добрый день. Признавать домом блокированной застройки не нужно, а вот обратиться в суд за признанием права собственности прийдется. За более подробной консультацией обращайтесь по телефону + 7 978 926 50 74

Узаконивание самовольной постройки осуществляется через комиссию МВК и в судебном порядке.

Вот Вы пишите: "

были пристроены вспомогательные нежилые помещения.."

То есть без разрешения, без проекта и т.п..без регистрации права собственности...

Потом Вы не можете оформить наследство.

ПРичина?

Причина выше указана - виноват прежний собственник.

Но нет, мы будем писать про бардак, валить на законодательство, на Крым..., а на себя ругаться, нет, не будем.. прежний собственник не виноват...

Как же... это в Крыму бардак..

Здравствуйте Инна. Очень мало исходной информации в вашем вопросе, тем более что он в обезличенном виде (нет адреса и кадастрового номера) и поэтому невозможно дать достоверный ответ. Если были выполнены пристройки к дому, вероятно, многоквартирному (МКД) а на сколько квартир вы не сообщаете. Могу предположить, что квартир в доме две. Вам реконструкцию и переустройство дома и непосредственно квартиры надо будет узаконивать исключительно в судебном порядке. Последнее ваше уточнение непонятно кто чего признаёт и почему Росреестр и в чём-то отказывает. Вы даже не написали какие действия вы предприняли для того, чтобы что-то узаконить. Задавайте вопрос более развёрнуто и не в обезличенном виде. Аи и собственникам других квартир надо под ваш МКД земельный участок формировать и с этого начинать. Как-то, так. Выбор только за вами.

Спасибо! В Крыму такой бардак с законодательством!

БТИ признает, а Госкомрегистр отказывает!