В чем основная разница между договором «об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома»

Сергей, для инвестора по одному договору или дольщика по другому, условия участия в строительстве одинаковы. Любой договор читается буквально.

Уважаемый Сергей! До последнего времени ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт "договор долевого участия" - наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, как таковой вообще никак не выделяли (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу только с 1 апреля 2005 года и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу).Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом необходимо выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается принимать во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Как правило, условиями большинства "договоров долевого участия" в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа договора в целом (применительно к соответствующим правоотношениям, возникшим до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и соотнося их с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод о том, что, как правило, "стандартный" "договор долевого участия" в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый гражданином - физическим лицом с одной стороны и организацией-застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.) с другой, прежде всего и по следующим основаниям не должен квалифицироваться как инвестиционный:

во-первых, в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан-"инвесторов" целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ);

во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 "Права инвесторов" ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по "договору долевого участия", не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с "инвестором"-"дольщиком") переноса сроков завершения строительства, требованиями к "инвестору"-"дольщику" о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д.

С указанной позицией можно подробно ознакомиться в письме Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 "О ПРАВОВЫХ ОСНОВАНИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ".