Возможность разрешения переуступки прав договора аренды участка через суд и безопасность заключения соглашения о задатке в данном случае

Уведомительный характер переуступки прав имеет место только в том случае, если договор аренды заключен на срок более 5 лет. В Вашем случае договор на пять лет. И тем более есть запрет на переуступку.

Перспектив на то, что суд "отменит" пункт договора, касающийся запрета переуступки, очень мало.

Поищите лучше другой вариант покупки земли.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами ( в частности договором). Если в договоре имеется такой пункт как запрет на переуступку, то чего тут отменять или оспаривать в суде. Вопрос лучше решать с арендодателем то есть с собственником участка.

Риэлтор Вас обманывает (Земельный кодекс РФ не позволяет без разрешения арендодателя переуступать право аренды, заключённое на 5 лет) - заключайте договор с собственником земельного участка.

Хочу купить участок, находящийся в аренде на пять лет.

Покупка участка в аренде невозможна в принципе, тк арендатор не собственник., т чтобы отчуждать его договором купли-продажи.