Не может ли такой договор быть признан договором безвозмездного пользования, а не договором аренды?

27.11.2005, 11:55

• г. Красноярск

К ответу на Вопрос №297184:

"Что касается процессуального правопреемства, то согласно ст. 48 АПК РФ, его здесь не будет, поскольку смена собственника помещения не влечет перемену лиц в обязательствах (спорных правоотношениях). Другими словами, для возникновения процессуального правопреемства необходимым условием является замена стороны в спорном материальном правоотношении другим лицом. Сам по себе факт приобретения помещения автоматически не влечет передачу прав по спорному договору аренды и соглашении о задатке. Поэтому новый собственник. Вправе подать самостоятельные иски."

Но ведь новый собственник по ст. 617 ГК будет обременен имеющимся договором аренды, который в данное время оспаривается в судебном порядке, разве это не будет являться заменой стороны в спорном материальном правоотношении другим лицом?

Но если все-таки принять Ваше мнение за точку отсчета: новый иск никого не радует (хотя бы из-за госпошлины), а помещение необходимо продать в ближайшее время, т.е. получается нам нужна и смена собственника и замена стороны в спорном правоотношении (правопреемство), как же это осуществить?

В договоре аренды, о котором шла речь, не установлена арендная плата, а именно указано, что "помещение передается бесплатно, арендатор уплачивает только коммунальные платежи". Не может ли такой договор быть признан договором безвозмездного пользования, а не договором аренды?

"Если не было предварительного договора о купле-продажи помещения, то обязать несостоявшегося арендатора к покупке нельзя - свобода договора (ст. 421 ГК РФ). Само по себе заключенное соглашение о задатке - это еще не предварительный договор. Предварительный договор должен соответствовать требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ, в частности, был ли указан срок заключения основного договора."

Предварительный договор заключен не был. Только Соглашение о задатке (2003 г.), в котором указано, что в случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи помещения Покупатель уплачивает Продавцу двойную сумму задатка. Срок заключения основного договора как раз не был оговорен даже в соглашении о задатке. Поскольку покупатель не производил никаких действий, направленных на покупку помещения и заключение основного договора, ему было направлено письмо (в 2005 г.), в котором ему предлагалось купить помещение со ссылкой на ст. 314 ГК, установлен срок. Покупатель никак не отреагировал на предложение и задаток остался у продавца. Правильны ли действия Продавца и должен ли он будет вернуть задаток по требованию Покупателя?

Читать ответы (1)

Ответы на вопрос (1):

Юрист

Харсеев В А 5.0

27.11.2005, 22:30,

г. Москва

Уважаемая Наталья,

1. дело в том, что ваше рассуждение содержит определенные противоречия. Если прежний собственник подает иск о незаключенности договора аренды, то какие права и обязнности могут переходить к новому собственнику по незаключенному договору, т.е., где возникновение прав и обязанностей? А как же - права и обязанности возникают из сделки (договора)... - ст. 153 ГК РФ; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.. - ст. 433 ГК РФ. Нельзя передать того. чего нет, и тем более, сам прежний собственник указывает, что договор незаключен, т.е права и обязанности не возникли!!!.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его ЗАКЛЮЧЕНИЯ (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Как я уже указывал в предыдущем ответе, п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается ЗАКЛЮЧЕННЫМ с момента такой регистрации. Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, перейти не могли (см., например, Постановление ПВАС РФ от 20 февраля 2002 г. N 6810/01).

2. Какое правовое значение имеет отсутствие условия об арендной платы, если договор незаключен (см. п. 1 ответа)? Это вторично.

3.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, в силу специальной нормы, положения ст. 314 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются. Исходя из ваших условий, соглашение, если принимать его за предварительный договор, был заключен в 2003 г., срок заключения основного договора истек в 2004 г., т.е обязательства сторон по выкупу помещения прекратились в 2004 г.. В вопросе о задатке имет значение, какая сторона уклонялась от заключения основного договора. После установления этого факта можно сделать вывод о том, какая сторона кому обязана.

С уважением,

Спросить

Консультация по Вашему вопросу

8 800 505-91-11

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Юристы ОнЛайн: 22 из 47 431 Поиск Регистрация