Не может ли такой договор быть признан договором безвозмездного пользования, а не договором аренды?

К ответу на Вопрос №297184:

1.

"Что касается процессуального правопреемства, то согласно ст. 48 АПК РФ, его здесь не будет, поскольку смена собственника помещения не влечет перемену лиц в обязательствах (спорных правоотношениях). Другими словами, для возникновения процессуального правопреемства необходимым условием является замена стороны в спорном материальном правоотношении другим лицом. Сам по себе факт приобретения помещения автоматически не влечет передачу прав по спорному договору аренды и соглашении о задатке. Поэтому новый собственник. Вправе подать самостоятельные иски."

Но ведь новый собственник по ст. 617 ГК будет обременен имеющимся договором аренды, который в данное время оспаривается в судебном порядке, разве это не будет являться заменой стороны в спорном материальном правоотношении другим лицом?

Но если все-таки принять Ваше мнение за точку отсчета: новый иск никого не радует (хотя бы из-за госпошлины), а помещение необходимо продать в ближайшее время, т.е. получается нам нужна и смена собственника и замена стороны в спорном правоотношении (правопреемство), как же это осуществить?

2.

В договоре аренды, о котором шла речь, не установлена арендная плата, а именно указано, что "помещение передается бесплатно, арендатор уплачивает только коммунальные платежи". Не может ли такой договор быть признан договором безвозмездного пользования, а не договором аренды?

3.

"Если не было предварительного договора о купле-продажи помещения, то обязать несостоявшегося арендатора к покупке нельзя - свобода договора (ст. 421 ГК РФ). Само по себе заключенное соглашение о задатке - это еще не предварительный договор. Предварительный договор должен соответствовать требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ, в частности, был ли указан срок заключения основного договора."

Предварительный договор заключен не был. Только Соглашение о задатке (2003 г.), в котором указано, что в случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи помещения Покупатель уплачивает Продавцу двойную сумму задатка. Срок заключения основного договора как раз не был оговорен даже в соглашении о задатке. Поскольку покупатель не производил никаких действий, направленных на покупку помещения и заключение основного договора, ему было направлено письмо (в 2005 г.), в котором ему предлагалось купить помещение со ссылкой на ст. 314 ГК, установлен срок. Покупатель никак не отреагировал на предложение и задаток остался у продавца. Правильны ли действия Продавца и должен ли он будет вернуть задаток по требованию Покупателя?