Как правильно разделить и оформить действующее здание и землю под ним при продаже трем покупателям, чтобы избежать споров и проблем?

При разделе объекта недвижимости происходит разделение технической документации в отношении такого объекта на два отдельных комплекта технической документации. Каждый из вновь образованных объектов недвижимости будет описан в документах технического учета (БТИ) и ЕГРП как "все здание" и будет иметь свой самостоятельный адрес (один из вновь образованных объектов недвижимости "оставит себе" прежний адрес разделенного здания).

Как правило, здания могут быть разделены по подъездам (стене между подъездами) или по границе коридора-перехода между частями здания.

Иногда при разделе объекта недвижимости в зависимости от его характеристик и условий раздела может не потребоваться проведение каких-либо строительно-монтажных работ, в таком случае, разделение объекта недвижимости будет представлять собой лишь разделение технической документации на здание и иные действия с документами, имеющими отношение к разделяемому зданию и вновь образуемым зданиям.

Раздел объекта недвижимости может быть выгоден собственникам его отдельных частей, обладающих всеми признаками самостоятельных зданий и могущих эксплуатироваться самостоятельно.

Выгода от раздела здания на два здания может быть экономической (сокращение Ваших издержек от эксплуатации "своей" части здания, возможность получения Вами после раздела здания дополнительного источника дохода от использования оборудования, установленного только в Вашей части здания, но необходимого для эксплуатации второй части разделенного здания), юридической (отделение "проблемной" части здания вместе с "проблемной" частью земельного участка) и, прежде всего, политической (разрешение конфликта с соседом, также владеющим нежилыми помещениями в этом здании, путем прекращения всех совместных взаимозависимых отношений с ним).

При разделе здания на несколько зданий будет иметь существенное значение предварительное упорядочение прав на отдельные помещения в нем (за редким исключением, для успешного раздела здания на несколько зданий все помещения в подлежащем разделу здании должны иметь документального собственника).

В случае если нет иных препятствий для раздела объекта недвижимости, то он может быть произведен даже при отсутствии согласия второго участника долевой собственности на здание.

После разделения технической документации на здание и присвоения адресов вновь возникшим зданиям необходимо поставить вновь возникшие здания на кадастровый учет, а также внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРП, в отношении разделенного здания и создать новые записи в ЕГРП в отношении вновь возникших зданий. Эту задачу по взаимоотношению с Кадастровой палатой и Росреестром наши юристы по разделу недвижимости могут взять на себя.

После раздела здания на два здания собственник каждого из вновь образованных зданий будет иметь право на заключение отдельного договора аренды земельного участка под своим зданием. Однако это потребует также и раздела земельного участка, ранее сформированного для эксплуатации разделенного здания, на два вновь образованных земельных участка и постановки их на кадастровый учет.