Если договор аренды квартиры заключается на срок 1 год или более (не менее 1 года), подлежит ли он регистрации?

Договор аренды (коммерческого найма), заключённый сроком на один год и более требует регистрации в федеральной регистрационной службе (ч.3 ст.30 ЖК РФ, ч.2 ст.609 ГК РФ, ч.2 ст.651 ГК РФ), а при поднайме муниципального жилья письменного согласия наймодателя с передачей наймодателю по основному договору соцнайма экземпляра договора поднайма (ст.ст. 76,77 ЖК РФ), иначе договор по закону ничтожен. Если договор аренды заключается с собственником на срок менее года или является бессрочным, то такой договор регистрации не требует (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. При удовлетворении иска договор регистрируется на основании судебного решения.

Если договор поднайма муниципального жилья заключён без указания срока, то считается, что он заключён сроком на один год с даты подписания договора сторонами (ч.3 ст.77 ЖК РФ).

Согласно ст. 131 ГК РФ обременения прав и иные права на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Однако в силу ст. 674 ГК РФ договоры найма жилых помещений заключаются в простой письменной форме и в данной норме не содержится указание на обязательность государственной регистрации. При этом следует учитывать, что несоблюдение простой письменной формы, не означая недействительности такого договора (ст. 162 ГК РФ). Законодательство, регулирующее данные правоотношения не устанавливает такого последствия как "ничтожность договора найма жилого помещения, ввиду отсутствия гос. регистрации". Согласно ст. 165 ГК РФ только в случаях, установленных законом, такая сделка считается ничтожной.

С уважением,