Право первенства на покупку доли при продаже квартиры с несколькими собственниками - нужно ли повторно консультироваться с совладельцами при последующих понижениях цены?
При продаже квартиры с несколькими собственниками, право первенства на покупку доли у совладельцев. Если совладельцы дают первоначально отказ, нужно ли их еще раз спрашивать при последующих понижениях цены.
При каждом снижении стоимости доли обязаны предложить совладельцам приобрести долю по новой цене.
Спросить
Если Вы будете снижать цену продаваемого имущества, то предложить обязаны (ст.250 ГК РФ)
Спросить
Нужно предлагать и указывать новую цену каждый раз, в противном случае сделка может быть признана недействительной ввиду не соблюдения преимущественных прав покупки сособственника.
СпроситьЛена, здравствуйте! В связи с последним неверным ответом вынуждена написать, что сделка НЕ может быть признана недействительной в случае нарушения преимущественного права покупки. В таких случаях в суд можно обращаться совершенно с другим иском.
Что касается непосредственно Вашего вопроса - да, нужно УВЕДОМИТЬ сособственников еще раз.
С уважением,
Харченко О.В.
Спросить
Как происходит продажа квартиры с тремя совершеннолетними собственниками? И после продажи, при покупке новой недвижимости нужно ли выделять доли собственникам?
Составляется договор купли-продажи, где на стороне продавца выступают все три собственника. Это оформляется через МФЦ. А выделять или не выделять доли в новой недвижимости, - это уже решают сами собственники. Хозяин, как говорится, барин.
СпроситьОтветьте, пожалуйста.
Для нотариального заверения договора купли–продажи комнаты в коммунальной квартире, необходимо согласие совладельцев квартиры, т. к. комната находится в долевой собственности (доля в праве). Что делать, если совладельцы не дают согласия или отказываются присутствовать при нотариальном оформлении сделки?
Спасибо!
Вам не нужно их нотариальное согласие, вам нужно их уведомить, чтобы они получили ваше уведомление.
ГК РФ
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
СпроситьЯ продаю жилую приватизированную комнату в коммунальной квартире. Совладельцы совладельцы отказываются в устной форме отказываюсь от права преимущественной покупки вышеуказанною имущества.
1) Достаточно ли будет зафиксировать отказ совладельцев в произвольной письменной форме?
2) Обязательно ли фиксировать отказ совладельцев нотариально перед регистрации в юстиции?
Обязательно фиксировать отказ совладельцев нотариально перед регистрации в юстиции.
СпроситьЕсли сособственник 1/2 доли в однокомнатной квартире проигнорирует молчанием на согласие или отказ покупать долю (преимущественное право покупки).
Вопрос: 1. Может быть продана доля третьим лицам со снижением цены указанной ранее в уведомление и в каких случаях она может быть снижена?
2. 1 млн. сумма доли преимущественного права покупки завышена при этом продавец имеет долги по оплате за содержания жилья и коммунальным услугам начисляемым не зависимо от проживания. Устанавливается какой-то предел суммы преимущественной покупки или продавец устанавливает цену какую захочет неся скрытый умысел препятствий для второго собственника?
3. Можно ли признать это нотариальное уведомление не законным, если собственник указал только цену доли покупки и её срок, без каких либо условий покупки доли на основании которых в дальнейшем будет заключаться сделка со мной, а при отказе с третьим лицом?
4. В праве ли я вместо отказа или игнорирования ответа преимущественного права покупки доли подать зеркальное нотариальное уведомление о продаже своей 1/2 доли в квартире с правом преимущественного выкупа доли для этого собственника?
5. До получения нотариального уведомления о преимущественном праве покупки доли, мной было подано в суд исковое заявление о разделе лицевого счета, определении долей в оплате за обслуживание жилья и коммунальные услуги между собственниками в равных долях. Должна ли я известить суд об этом уведомление?
Подскажите, пожалуйста, со вторым собственником невозможно установить контакт на продажу квартиры в целом. С моей стороны нет препятствий для продажи и контакта. Но узнав про свои долги она решила проблему таким образом, предоставить мне преимущественное право покупки 1/2 доли в однокомнатной квартире за 1 млн. с долгами.
Для снижения стоимости продажи доли третьим лицам нужно предварительно заново направить дольщикам новое предложение о покупке со сниженной ценой. Если дольщики откажутся или не ответят в течение месяца, то по сниженной цене можно продать долю третьим лицам (ст. 250 ГК РФ).
СпроситьУведомил совладельца 1/2 доли в 4-х комн. Квартире о предложении купить мою долю, направив предложение заказным письмом, письмо получено совладельцем, ответа я ждал месяц как требует Закон. После обратился в нотариальную контору для оформления продажи 1/2 доли (так как требуется при продаже долей), но нотариус собирается повторно предлагать купить долю или написать отказную совладельцу квартиры. На это уйдет опять время минимум два месяца, я потеряю клиента, так как я показывал покупателю документы, что все процедуры мной соблюдены и мы можем выйти на сделку хоть сегодня. Вопрос: правомерно ли нотариус требует повторно направить запрос о покупке доли совладельцу квартиры, игнорируя мои предоставленные мной, подтвержденные Почтой России заказные письма.
Я полагаю, что в этом случае нотариус неправ. Но что делать? Требуйте письменный отказ и обжалуйте действия нотариуса в суд. Заявление на неправильно совершенное действие нотариуса или на отказ в совершении нотариального действия подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном действии/бездействии и рассматривается в порядке особого производства с участием заявителя и нотариуса, чье действие (бездействие) оспаривается (п. 10 ст. 262 ГПК РФ, ч. 2 ст. 310 ГПК РФ, ст. 311 ГПК РФ).
Спросить
Здравствуйте, Олег!
Совершенно неправомерно.
Никаких повторных уведомлений не требуется.
Т.к. требования ст. 250 ГК РФ были Вами полностью соблюдены.
Судя по всему нотариус хочет на этом заработать или перестарховаться, не доверяя Вам.
Однако, требования незаконны.
Поэтому чтобы решить данную проблему есть два варианта:
1. Спорить с нотариусом, т.е. потребовать официальный письменный отказ и далее подать в суд. Но это долго будет.
2. Просто обратиться к другому более адекватному нотариусу.
Я советую идти по второму варианту.
Спросить
Здравствуйте, Олег! Неправомерно. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". Вы свои обязательства выполнили. Может стоит поискать другого нотариуса, т.к. уведомления не обязательно должны быть нотариальными.
Спросить
Здравствуйте, Олег!
Нотариусы руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу"
2.3. Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.
2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Возможно, он прав.
Спросить
Если нотариус собирается повторно предлагать купить долю или написать отказную совладельцу квартиры, то это говорит о том, что нотариус излишне перестраховывается, боясь что сделка купли - продажи доли стст 548-551 ГК РФ может быть оспорена вторым совладельцом. Только этим можно объяснить такое поведение нотариуса Если вами полностью соблюдены требования статьи 250 ГК РФ и есть доказательства, что ваше письмо получено совладельцем, то подобное требование нотариуса является неправомерным.
Как вам поступить? Нужно требовать письменный отказ и обжаловать действия нотариуса в суд в соответствии со статьями 310,311 ГПК РФ. Но вполне вероятно, что нотариус может не дать вам письменный отказ в совершении нотариального действия. Тогда вам нужно подавать жалобу на этого нотариуса в нотариальную палату вашего края.
Спросить
Здравствуйте Олег
Ознакомьтесь пожалуйста
В соответствии с Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей...
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения
Из вышеизложенного следует, что ваше извещение о продажи доли с соблюдением права преимущественной покупки направленное совладельцу заказным письмом в порядке ст.250 ГК РФ нельзя признать подтверждением направления соответствующего извещения надлежащим образом в соответствии с п.2.6 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3.
Следовательно Действия нотариуса правомерны, увы.
Вам придеться заново оформлять извещения через нотариуса
Спросить
Здравствуйте! Законом четко указан период - 1 месяц (ст. 250 ГК РФ) и при том это время дано не на раздумья а на оформление сделки. Если собственник второй доли ничего не предпринял, смысла ждать нет. Нотариус неправомерно хочет повторно направить предложение о продаже. Единственное, если вы отправляли заказные письма без описи вложения, которая бы подтвердила направление вами стороне именно предложение о покупке, то есть смысл направить повторно предложение и уже с описью вложения. Иначе если дольщик пойдёт оспаривать сделку в суд, вам сложно будет доказать что вы вкладывали в конверт именно предложение о покупке.
Спросить
Действия нотариуса неправормерные, Вы не должны повторно никого уведомлять, ищите другого нотариуса тогда. Либо жалуйтесь в нотариальную палату.
- см. ст. 250, 548-551 ГК РФ.
Спросить
Олег, добрый день.
Исходя из условий Вашего вопроса усматривается, что Нотариус боится, что сделку могут признать недействительной.
Согласно статьи 17 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 29.12.2021)
Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях
------
По данной категории дел нотариусы руководствуются и Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", где указано, что
Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения
Потому, считаю, что действия нотариуса не нужно обжаловать, например в нотариуальную палату, нужно да, потратить время, но сделать так, как нужно, чтобы сделку в будущем не оспорили. Спешка здесь ни к чему
С уважением.
Спросить
Здравствуйте.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
Вам нужно обратится к эксперту.
Спросить
Цена сделки определяется по соглашению сторон, как правило имеет значение только рыночная цена. Если стороны не придут к соглашению, сделка не состоится.
СпроситьПродажная цена определяется соглашением сторон, зависит от спроса. Сам договор подлежит нотариальному оформлению и продавец если доля в собственности менее трех лет подает в налоговую декларацию и платит налог за минусом не облагаемой суммы.
Спросить
Здравствуйте, уважаемый Владимир Иванович.
Это решает собственник доли в жилом помещении, он вправе продать свою долю и по этой цене, и более высокой, и ниже оценочной цены, но с соблюдением положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Статья 250. Преимущественное право покупки1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Удачи Вам.
СпроситьКвартира перешла по наследству нескольким собственникам (4 доли), в собственности менее 3 х лет. Нужно ли будет платит налог с продажи квартиры, если цена немного более 1 млн рублей, и доля каждого собственника соответственно менее 1 млн. р.?
Если квартира в собственности менее 3-х лет - при продаже уплачивается налог (НДФЛ ставка 13%)
При уплате налога Вы имеете право на получение налогового вычета (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ).
За несвоевременную подачу декларации предусмотрена ответственность по НК РФ
Декларацию следует подать до 30 апреля следующего года после регистрации сделки купли продажи квартиры
Если сумма дохода от продажи квартиры больше 1 млн. руб., то с суммы превышающей 1 млн. руб. надо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.
Если сумма дохода от продажи квартиры меньше 1 млн. руб. - налога не будет.
СпроситьМожно ли продать долю в квартире, если она находиться в совместной собственности без выделения частей? Должен ли я получить согласие от остальных совладельцев на продажу своей доли? (не путайте с правом первостепенной покупки 2 го совладельца).
Что ожидает 3 го лица если продать ему долю без получения согласия на продажу 2 го совладельца?
После развода квартиру поделили по долям, два собственника прописан несовершеннолетний.
Ответьте подалуйста на 3 и вопроса!
Спасибо!
Продать можно, согласие других собственников не нужно. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока.
СпроситьБывшая жена, владеющая 0.5 доли собственности в 2 х-комнатной квартире, купленной в распавшемся браке, и зарегистрированная по другому адресу, хочет продать свою долю (в натуре доля не выделена) и надеется получить при ее продаже половину рыночной цены квартиры.
В квартире зарегистрированы я, бывший муж (владеющий также 0.5 доли собственности) и наша несовершеннолетняя дочь, которую бывшая жена предполагает выписать по адресу своей регистрации (опекунский совет предположительно согласится).
Письменного предложения покупки от нее мне как совладельцу еще не поступало. Проживаю с новой семьей, включая свою вторую несовершеннолетнюю дочь, по другому адресу.
Какие действия мне надо предпринять, чтобы получить квартиру в свою полную собственность при минимальных затратах на компенсацию (на половину рыночной стоимости я не согласен) ? Во сколько раз реальная цена продажи таких прав меньше половины рыночной цены квартиры, исходя из сложившейся практики?
Спасибо.
К сожалеению, она может сделать так. что вы не купите долю. Она вам предложить обязана по ст.250 ГК РФ. Если в тчение месяца вы не согласитесь, она вправе продать любому на тех же усвлояих. ВАм она напишет половину рыночной стоимости, потом может оофрмить и договор на ту же сумму, вы не сможете доказать, что заплачено меньше.
При продаже требуется согласие органа опеки. Конечно оно оформляется с согласия обоих родителей, хотя и это супруга может обойти.
На практике доли продаются в 1,5, 2, 3 раза ниже рычночной стоимости. Зависит от многих обстоятлеьств.
СпроситьУ меня в собственности имеется 1/2 доля квартиры, моя сестра я является совладельцем. На данный момент она хочет продать свою долю. Т.к у меня на руках трех месячный малыш, возможности отдать ей сумму которую она просит сейчас нет. Подскажите пожалуйста есть ли какие поправки или отсрочки по продаже доли в квартире, если в ней зарегестрированн маленький ребенок. И еще, если цена продажи будет снижаться, совладелец каждый раз должен сперва мне предложить покупку?
Да Вас обязаны уведомлять, ибо Вы имеете преимущественное право покупки. Вы не сможете помешать сестре продать долю.
Спросить
