Как решить юридические проблемы при продаже квартиры в ипотеке и отказе от прав на нее со стороны мужа?

Сложилась следующая нестандартная ситуация. В браке приобретена квартира по ипотеке. Муж - созаемщик, потерял работу, платить нечем. Жена, основной заемщик, платила ипотеку на протяжении 10 месяцев. В связи с невозможностью оплачивать ипотеку далее, жена решает продать квартиру, находящуюся на праве собственности на троих: жена и ее двое детей, т.е. по 1/3 доли. Эта квартира приобретена до брака и никакого юридического отношения к мужу не имеет. Погасить ипотеку согласна при условии, что ее законный муж полностью отказывается от прав на имеющуюся квартиру, которая по ипотеке. Но есть препоны: квартира находится в ипотеке и под залогом у банка.

Вопросы:

Какие действия поэтапно необходимо предпринять? Знаю, что изначально необходим отказ мужа в банке как созаемщика (ведь он может в любой момент отказаться? Или я не права?) Как поступить далее? На каком этапе и какими путями он должен оформить отказ что бы он не претендовал на это ипотечное жилье? После погашения ипотеки - не вариант, он может не оформить отказ добровольно (кто его знает что будет потом...). Возможно ли оформление на детей недвижимости, которая по ипотеке, т.к. органы опеки и попечительства дадут согласие только при предоставлении равноценной площади? Но что бы жилплощадь предоставить необходимо ведь полностью погасить ипотеку. Замкнутый круг какой-то. Очень жду ваших ответов и заранее безмерно благодарна за ответы.